Cour d'appel, 12 juin 2024. 22/02373

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 12 JUIN 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02373 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFE5J Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/14048 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic, la société SIMMOGEST, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 338 746 084 C/O Société SIMMOGEST [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 ayant pour avocat plaidant : Me Renaud GOURVES de la SELARLU RENAUD GOURVES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0029 INTIMEE S.C.I. REAUMUR COMMERCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 347 862 104 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Laurent CREHANGE et plaidant par Me Amandine GONIN - SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : C1312 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Reaumur Commerce est propriétaire des lots n° 1, 1 et 3 correspondant à deux locaux commerciaux dans l'immeuble régi par le statut de la coproriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 6]. Par acte du 5 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 3] a assigné la SCI Reaumur Commerce aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de : - 31.073,31 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 21 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisation, - 383,58 € au titre des frais nécessaires engagés par le syndic conformément au barème prévu à son contrat, - 1.500 € de dommage-intérêts, - 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SCI Reaumur Commerce s'est opposée à ces demandes et s'est portée reconventionnellement demanderesse en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de : - 5.983,48 € en remboursement du trop perçu, - 1.500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, - 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement du 24 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la SCI Reaumur Commerce à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 14.451,45 € € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2021, - condamné la SCI Reaumur Commerce à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 150,48 € au titre des frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2021, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] du surplus de ses demandes, - débouté la SCI Reaumur Commerce de ses demandes reconventionnelles, - condamné la SCI Reaumur Commerce aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 janvier 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 4 mars 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], appelant, invite la cour à : - infirmer le jugement en ce qu'il n'a condamné la SCI Réaumur Commerce qu'à la somme de 14.451,45€ pour des charges dues au 31 décembre 2020 et l'a débouté de sa demande de dommages intérêts, - condamner la SCI Reaumur Commerce à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement d'une dette certaine, liquide et exigible, en tout état de cause et y ajoutant, - débouter la SCI Reaumur Commerce de ses demandes, - condamner la SCI Reaumur Commerce aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 1er juillet 2022 par lesquelles la société civile immobilière Reaumur Commerce, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1194 et suivants, 1240 et 1353 du code civil, de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommage-intérêts, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.451,45 €, - cantonner le montant de sa condamnation à la somme de 10.472,08 €, - à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges et appels travaux La demande du syndicat porte uniquement sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 que le tribunal a évalué à la somme de 14.451,45 € ; le syndciat considère que le montant de l'arriéré s'établit à la somme de 17.190,88 € alors que la SCI Reaumur Commerce estime qu'elle n'était redevable que de la somme de 10.472,08 € ; Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2017, 25 avril 2018 et 2 avril 2019 par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016, 2017 et 2018, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2020 et voté un certain nombre de travaux, - une attestation de non recours relative à ces assemblées générales, - les appels de fonds de la période considérée, - le décompte des sommes dues ; Le premier juge a considéré que 'le compte individuel de copropriétaire de la société Reaumur Commerce a présenté durant la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 : - des écritures en débit d'un montant total de 78.719,34 €, - des écritures en crédit, en y incluant le virement de la société du 7 janvier 2021, de 64.267,89 €, - laissant un solde débiteur de 14.451,45 €' ; Le syndicat fait valoir que le montant débiteur s'élève à la somme de 94.252,58 € de sorte que le solde débiteur est de 94.252,58 € - 77.061,70 € = 17.190,88 € ; Il n'est pas contesté que les sommes à prendre en compte au débit du compte sont les suivantes (pièce syndicat n° 18) : 4.641,97 + 11.497,57 + 95,31 + 6.416,28 + 4.966,82 +1.603,11 + 6.646,28 + 1.669,93 + 5.739,26 + 6.745,82 + 5.925,98 + 5.199,16 + 6.410,45 + 1.556,58 + 6.523,40 + 4.966,82 + 3.203,73 + 4.966,82 + 4.966,82 + 484,45 = 94.252,58 € ; Il n'est pas davantage constesté qu'il convient de déduire la somme globale de 77.061,70 € ; La SCI Reaumur Commerce soutient qu'il convient de déduire la somme de 6.707,62 € correspondant à la régularisatioon des charges 2020 qui a été inscrite au crédit de son compte à la date du 4 mai 2021 ; Dans la mesure où la demande du syndicat porte sur un décompte arrêté au 31 décembre 2020, les sommes inscrites postérieurement, que ce soit au débit ou au crédit du compte de la SCI Reaumur Commerce, n'ont pas à être retenues ; la contestation de la SCI Reaumur Commerce est inopérante ; A la date où le premier juge a statué, la créance du syndicat au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 s'élevait à la somme de 94.252,58 € - 77.061,70 € = 17.190,88 € ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il n'a condamné la SCI Reaumur Commerce qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 5] 19ème la somme de 14.451,45 € € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2020 ; La SCI Reaumur Commerce doit êtré déboutée de sa demande de cantonnement du montant de sa condamnation à la somme de 10.472,08 € ; Il doit être noté qu'en cause d'appel il n'y a pas de demande en paiement de charges puisque la SCI Reaumur s'est acquittée de la totalité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ; Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; Le premier juge a exactement relevé que les pièces produites démontrent que les difficultés de la SCI Reaumur Commerce ont pour origine le décès du gérant et que, par la suite, la société a tenté de régulariser, autant que possible, sa situation financière par rapport au syndicat (pièces SCI 1 à 7) ; Il convient d'ajouter qu'il n'est pas contesté que la SCI Reaumur Commerce s'est acquittée de la totalité des sommes réclamées par le syndicat et qu'elle est à jour du paiement des charges ; Le syndicat ne démontre donc pas la mauvaise foi de la SCI Reaumur Commerce ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ; Sur la demande de dommage-intérêts de la SCI Reaumur Commerce L'action en paiement du syndicat ne peut-être qualifiée d'abusive puisque l'arriéré des charges est attesté pour la période considérée ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Reaumur Commerce de sa demande de dommage-intérêts pour procédure abusive ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Reaumur Commmerce, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ; Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il n'a condamné la SCI Reaumur Commerce qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 14.451,45 € € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2020 ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Reaumur Commerce aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT