Cour de cassation, 19 décembre 2019. 18-26.082

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10455 F Pourvoi n° X 18-26.082 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. N... A..., 2°/ Mme P... A..., domiciliés tous deux [...], 3°/ M. X... O..., domicilié [...] , en qualité de curateur de M. A..., contre l'arrêt rendu le 15 mai 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant à M. T... E..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme A... et de M. O... ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme A... et M. O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et M. O... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A... et M. O.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir : constaté la résiliation du bail conclu le 18 janvier 1999 entre d'une part, M. V... aux droits duquel se trouve M. E..., et d'autre part, Mme P... A... et M. N... A..., concernant le logement litigieux, ce à compter du 8 mars 2015, - ordonné en conséquence aux époux A... de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement, - à défaut, autorisé M. E... à faire procéder à leur expulsion des locaux loués et de toutes personnes s'y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé M. E... à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires, - condamné les époux A... à payer à M. E... la somme de 4.200,82 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 04 mai 2017, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.969,04 euros à compter du 07 janvier 2015 et à compter du jugement pour le surplus, - fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer, augmenté du montant des charges (loyer actualisé charges comprises au jour du jugement 485,28 euros), - condamné les époux A... à payer cette somme à M. E... chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que cette somme ne pourra pas être révisée sans nouvelle décision, - débouté les époux A... de leur demande reconventionnelle d'expertise, AUX MOTIFS QUE sur les conséquences attachées au défaut d'information des preneurs sur la vente du logement et l'absence de production du mandat de gestion donné au notaire ; M. et Mme A... soutiennent qu'en l'absence de ces informations, la révision du loyer portée à leur connaissance par courrier recommandé du 17 juillet 2014 de Me Q... ne leur est pas opposable ; si le défaut d'information du projet de vente de l'immeuble est susceptible, sous certaine réserve d'avoir porté atteinte au droit de préemption du locataire, elle ne saurait le dispenser de l'exécution des obligations mises à sa charge par le contrat de bail ni rendre irrecevables ou dénuées d'effet les diligences effectuées par le nouveau propriétaire ; M. et Mme A... n'exposent pas, par ailleurs, les motifs pour lesquels ils seraient fondés à se prévaloir de l'absence de production par le notaire du mandat de gestion locative dont il était chargé à l'occasion de l'envoi de la lettre du 17 juillet 2014 et de l'absence de régularité formelle du mandat produit ; ils se réfèrent à la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et à son décret sans viser précisément les manquements reprochés s'agissant par ailleurs d'un mandat confié à un notaire et non à un agent immobilier ; ils ne sont pas fondés dans ces conditions à se prévaloir de l'inopposabilité de la demande d'indexation présentée par courrier du 17 juillet 2014 de Me Q... dont M. E... ne conteste pas qu'il l'avait bien mandaté à cet effet ; Sur l'indexation du loyer le contrat de location signé entre M. D... V..., précédent propriétaire et M. et Mme A... en page 1 un paragraphe relatif à la fixation et à la révision du loyer ; il est prévu page 4 que le loyer sera révisé chaque année le 15 février sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres (moyenne de référence 2ème trimestre 1998 soit 1062,75) ; Me Q..., constatant qu'aucune révision n'était intervenue depuis la reprise du bail par M. E..., a mis à jour le loyer en effectuant le rattrapage par mise à jour du loyer depuis l'origine en l'absence de toute indexation effectuée jusqu'alors et a appliqué la révision à compter du 15 juillet 2013 ; M. et Mme A... ne contestent pas les calculs opérés par le notaire en la méthode qu'il a appliquée se bornant à en contester le bien-fondé et à alléguer du mauvais état du bien loué ce qui ne constitue pas un motif pertinent ; il sera tenu compte de l'indexation pour le montant du calcul des sommes exigibles au titre des loyers ; Sur la clause résolutoire le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 mars 2015, les locataires ne s'étant pas acquittés des sommes réclamées au titre de l'indexation des loyers ; Sur la demande d'expertise le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise ; en effet, les époux A... sollicitent une expertise sur l'état du logement qu'ils estiment en très mauvais état sans pour autant apporter le moindre élément sur les désordres qu'ils invoquent ; le propriétaire justifie avoir tenté de faire effectuer des travaux de suppression d'un ancien WC extérieur sans pouvoir y parvenir en raison de l'opposition des preneurs à laisser accéder les entreprises ; il résulte du courrier du 7 octobre 2015 du maire du [...], service de l'habitat et du logement, sollicitant du bailleur qu'il réalise la mise hors service du WC extérieur monté sur fosse étanche, qu'un inspecteur de la salubrité de la ville du [...] a effectué le contrôle du sanitaire de la maison louée par les époux A... ; il apparaît à la lecture de ce courrier qu'aucune autre prescription n'a été impartie à M. E..., ce qui contredit les allégations des locataires relatives au mauvais état de l'immeuble ; 1°) ALORS QU'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si M. E..., qui se prétendait nouveau bailleur venant aux droits du bailleur initial, M. V..., avait satisfait à cette obligation en notifiant aux époux A... son nom et son domicile ainsi que ceux de son mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ; 2°) ALORS QUE le locataire peut exciper de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, pour refuser le paiement de tout ou partie du loyer ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la révision du loyer, les époux A... opposaient à M. C... l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ; qu'en retenant que les époux A... ne pouvaient pas arguer du mauvais état du logement pour s'opposer au paiement de la part révisée du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent ; qu'il appartient au bailleur de prouver qu'il a exécuté cette obligation ; qu'en reprochant aux époux A... de ne pas rapporter la preuve du mauvais état du logement constitutif de manquements du bailleur à l'obligation précitée et en se bornant à relever que leurs allégations étaient contredites par un courrier du maire du [...] du 7 octobre 2015 faisant état d'une seule prescription relative à la mise hors service du WC extérieur monté sur fosse étanche, la cour d'appel, qui aurait dû vérifier si le bailleur avait positivement démontré l'exécution dans tous ses aspects de son obligation de délivrance, a inversé la charge de la preuve, et a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1315, devenu 1353, alinéa 2, du même code.