Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/14203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/14203 N° Portalis 352J-W-B7H-C3HBL N° MINUTE : 4 Assignation du : 24 Octobre 2023 Jugement avant dire droit Expert : [C] [T][1] [1] [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE Madame [U] [V] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Maître Jessica SOUSSAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2359 DEFENDERESSE S.A.R.L. LA CORNALINE [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0020 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 16 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er avril 2001, la SCI du [Adresse 4] - [Localité 8], aux droits de laquelle est venue Mme [U] [V] (ci-après la bailleresse), a donné à bail à la société I.C.F, aux droit de laquelle est venu la SARL La Cornaline (ci-après le preneur) par suite d’une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 30 juillet 2004, des locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], comprenant « une boutique, une arrière-boutique, un dégagement, une chambre, une cuisine, un débarras, un sanitaire, une cave » et, depuis l’accord rendu par l’assemblée générale des copropriétaire du 12 juin 2014 et de l’avenant au bail de 2015 visé ci-dessous, « une courette ». Par acte sous seing privé du 18 mars 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er avril 2010, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 14.943,38 euros hors taxes. Suite à un avenant dudit bail renouvelé du 25 juin 2015 – majorant, du fait de l’extension du bail à la « courette » susmentionnée, le montant du loyer annuel d’une somme de 1.800 euros hors charges à compter du 1er avril 2015 d’une part, et celui du dépôt de garantie d’une somme de 900 euros d’autre part – ledit loyer s’élève aujourd’hui à 20.823,80 euros. Les lieux ont pour destination l’activité de « librairie, papeterie, presse ». En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er avril 2019. Par acte d’huissier du 30 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 31 décembre 2022 moyennant le versement d’un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes hors charges. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2023, la bailleresse a adressé un mémoire préalable en demande afin de voir le loyer du bail renouvelé fixé, à compter du 1er janvier 2023, à la valeur locative s’élevant à 50.000 euros hors taxes hors charges par an. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties en raison de l’absence de réaction du preneur dans le mois consécutif à la notification du mémoire en demande, la bailleresse a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de : A titre principal : - constater qu’à la suite du congé avec offre de renouvellement notifié suivant exploit du 30 juin 2022, le bail s’est dûment renouvelé à compter du 1er janvier 2023, pour une nouvelle période de 9 années, aux mêmes charges et conditions, - fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à effet de ladite date à la valeur locative, qui ne pourra être inférieure à la somme de 50.000 euros hors charges hors taxes par an, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, À titre subsidiaire : - désigner l’expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux conformément à l’article R.145-30 du code de commerce avec pour mission de recueillir contradictoirement tous les éléments d’appréciation requis en vue de la détermination de la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023, en conformité avec les dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce et en tenant compte des valeurs locatives des locaux similaires et dans les villes avoisinantes de même taille, - condamner le preneur aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir que les locaux commerciaux litigieux bénéficient d’une bonne situation géographique, se situant, d’une part, dans un secteur mixte résidentiel et tertiaire et d’autre part, dans une zone accessible, qu’ils disposent d’un important linéaire de façade, d’un éclairement naturel correct et sont en bon état d’entretien, que la surface pondérée doit être fixée à 68,38 m²P, la valeur locative de référence à 700 euros et, de ce fait et en raison de l’évolution à la hausse du marché locatif, le loyer en renouvellement du bail à 50.000 euros par an. Par mémoire en réplique signifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2024, la société SARL La Cornaline demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme en principal de 28.288 euros hors taxes hors charges par an, - dire que le bail se renouvellera aux mêmes charges et conditions que le précédent, - débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, - dire qu’en cas d’expertise, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement payé par le locataire et que les honoraires de l’expert seront à la charge du bailleur, - condamner le bailleur aux dépens y incluant la signification des actes ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la société SARL La Cornaline fait valoir en substance que la détermination, par la bailleresse, des surfaces réelles et pondérées est erronée, les calculs reposant sur un plan ancien et non côté, ne prenant pas en compte dans la pondération un déficit d’accessibilité de certaines zones et manquant de cohérence. Elle ajoute que les valeurs de référence alléguées par la bailleresse sont non probantes et non pertinentes, et que les locaux commerciaux litigieux se situent dans la zone la moins bien achalandée et commerciale du quartier. Elle en conclut que la surface pondérée doit être fixée à 64,03 m²P, la valeur de référence à 442 euros par m²P et la valeur locative à 28.288 euros par an. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 14 mars 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les termes du bail et le principe du renouvellement Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2019, présentant une durée effective de plus de 12 ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties. Dès lors, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront appliqués. En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’espèce, la bailleresse se prévaut à titre principal d’une valeur locative annuelle de 50.000 euros HT HC pour une surface pondérée de 68,38 m²P sur la base de calculs personnels et non contradictoires. Le preneur conteste le bien-fondé de cette appréciation, se prévalant quant à lui d’une valeur locative de 28.288 euros HT HC/an pour une surface pondérée de 64,03 m²P. Compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Mme [T] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 et ce, aux frais de Mme [U] [V], demanderesse à la mesure d’expertise et qui a le plus intérêt à voir celle-ci prospérer. Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Le surplus des demandes sera réservé et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Dit que le bail commercial conclu entre Mme [U] [V] et la SARL La Cornaline concernant les locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ; Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ; Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ; Commet pour y procéder : Mme [C] [T] [Adresse 3] - [Localité 5] [XXXXXXXX01] [Courriel 7] avec pour mission de : - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, - déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ; - rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, - rechercher les références utiles de comparaison ; Du tout, dresser rapport ; Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025, Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [U] [V] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 mai 2024 avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 11 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 14 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME