Texte intégral
Tribunal Judiciaire
site des Tintelleries
[Adresse 4]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/01519 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AJV
JUGEMENT
DU : 30 Avril 2025
E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT
C/
[U] [D]
[J] [C] épouse [D]
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français
JUGEMENT DU 30 Avril 2025
Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l'audience d'Agathe EON, auditrice de justice ;
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Mme [Z] [M], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir,
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [U] [D],
né le 13/04/1973 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]
non comparant
Mme [J] [C] épouse [D],
née le 02/10/1973 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]
comparante
DÉBATS : 27 Février 2025
PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01519 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AJV et plaidée à l'audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;
Et après délibéré :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2019, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT a donné bail à Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] (ci-après les époux [D]) un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 416,07 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 175,35 euros.
Par acte du commissaire de justice en date du 18 juin 2024, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT a fait signifier aux époux [D] un commandement de payer la somme de 2 750,93 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte du commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT a fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir constater la résolution du contrat de bail, de prononcer leur expulsion et de la condamnation au paiement des arriérés locatifs.
A l'audience du 27 février 2025, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT, se référant à son assignation, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 1 029,68 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner l'expulsion des époux [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux d'habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;
- condamner solidairement les époux [D] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges exigible au 1er de chaque mois et jusqu'à libération des lieux ;
- condamner les époux [D] aux dépens ;
- condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le bailleur ajoute ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicité par les époux [D].
A l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT fait valoir que les époux [D] présentent une dette récurrente depuis le mois d'avril 2023. Il ajoute qu'ils n'ont pas régularisé la situation à la suite du commandement de payer et se sont maintenus dans les lieux depuis lors. Il précise par ailleurs que le loyer, provision sur charges incluses, s'élève désormais à 700,93 euros et que les défendeurs ont repris des paiements réguliers depuis décembre 2024.
Cité par remise de l'acte du commissaire de justice à personne, Monsieur [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Présente à l'audience, Madame [D] ne s'oppose pas à la demande en paiement formulée par le bailleur et demande au juge de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 80,00 euros par mois pour apurer l'arriéré du loyer. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
A l'appui de ses demandes, elle précise avoir repris le paiement des loyers et être en mesure d'apurer sa dette locative tout en payant son loyer courant. Elle énonce que les revenus du ménage s'élèvent à la somme de 1 800,00 euros.
Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l'audience et a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action en résiliation pour défaut de paiement des loyers
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).
En outre, en application du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En l'espèce, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 22 octobre 2024.
Par ailleurs, une copie de ladite assignation a été notifiée à la préfecture du PAS DE [Localité 9] par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 janvier 2025.
En conséquence, la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail de l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT est recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
En l'espèce, le bail conclu entre l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT et les époux [D] contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, laquelle prévoit un délai de deux mois après commandement de payer pour régulariser la dette.
Par acte du commissaire de justice en date 18 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 750,93 euros au titre des loyers et charges échus au 14 juin 2024.
Or il résulte de l'historique des versements produit par l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT que ce commandement n'a pas été suivi d'une régularisation de la dette pendant plus de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde donc le bailleur à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 août 2024 par l'acquisition de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Sur la demande de paiement au titre de la dette locative
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.
Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT justifie du bail le liant aux époux [D] et par lequel ces derniers se sont engagés au paiement d'un loyer en contrepartie de leur occupation des lieux. Le bailleur produit également un décompte mentionnant que les locataires sont redevables, au titre de la dette locative, de la somme de 1 029,68 euros au jour de l'audience.
Monsieur [D], non comparant, et Madame [D] ne font valoir aucune contestation quant au principe et au montant de cette dette.
Par ailleurs, les époux [D] seront tenus solidairement au paiement de la dette, dès lors qu'une clause de solidarité est prévue au contrat de bail.
En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement les époux [D] à payer à l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT la somme de 1 029,68 euros, au titre des loyers et charges impayés au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de l'assignation.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il n'est pas contesté et il ressort du décompte actualisé que les époux [D] ont repris le paiement du loyer courant.
Par ailleurs, au regard du diagnostic social et financier, il apparaît que les revenus des époux [D] s'élèvent à la somme de 1 800,00 euros et qu'ils sont en mesure d'apurer leur dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.
Dès lors, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.
En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si les délais de paiement n'étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Dans cette hypothèse, les époux [D] seront tenus in solidum le temps de leur occupation commune au paiement de cette indemnité d'occupation.
Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 700,93 euros.
L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.
Sur les frais du procès
Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Les époux [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, les époux [D], condamnés aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT la somme de 150,00 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition du greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
DECLARE recevable la demande de l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT en constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE, à la date du 19 août 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2019 et liant l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT à Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] s'agissant du bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] à payer à l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT la somme de 1 029,68 euros (mille vingt-neuf euros et soixante-huit centimes), au titre des loyers, charges impayés au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;
AUTORISE Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] à s'acquitter de leur dette en 12 mensualités de 80,00 euros (quatre-vingt euros) chacune et une 13ème mensualité correspondant au solde de de la dette en principal ;
DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [D], de Madame [J] [C] épouse [D] et de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] seront condamnés le temps de leur occupation commune à verser à l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 700,93 euros (sept cent euros et quatre-vingt-treize centimes) et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur,
CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [J] [C] épouse [D] à payer à l'E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles.
La greffière, Le juge des contentieux de la protection,
