Cour de cassation, 30 juin 1993. 91-14.927

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Pierre X..., ès qualités, demeurant ... (7e), en cassation d'un arrêt rendu le 30 janvier 1991 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit : 18/ de M. Y..., 28/ de Mme Maria Y..., née Z..., demeurant tous deux ... (7e), 38/ la SCI Agricole et forestière castelnienne, dont le siège social est ... (7e), représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice domiciliés audit siège, 48/ la société Socrato, dont le siège social est ... (8e), représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice domiciliés audit siège, 58/ le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ... (7e), représenté par son syndic, la société Pecorari, dont le siège social est ... (19e), défendeurs à la cassation ; En présence de : M. Jean X..., demeurant ... (7e), La société Socrato a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 janvier 1992, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident invoque à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 mai 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Valdès, Capoulade, Darbon, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Garaud, avocat de M. Pierre X..., ès qualités, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Socrato, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 1991), que la société Socrato, propriétaire d'un immeuble, l'a, en 1978, placé sous le régime de la copropriété, les locaux jusqu'alors occupés par la gardienne, au titre de son contrat de travail à temps complet, devenus des parties privatives de lots conservant, leur affectation antérieure et demeurant provisoirement propriété de cette société dans l'attente de leur revente ultérieure ; que la société Socrato, propriétaire du lot n8 33, constitué par une chambre de service, l'a, en juin 1985, mis à la disposition de la gardienne, Mme Y..., en remplacement de la chambre portant le numéro de lot 36 jusqu'alors utilisée comme local de fonction, sous l'appellation chambre n8 20 puis l'a, en octobre 1985, vendu à la société civile immobilière Agricole et foncière Castelnienne (AFC) ; que la société AFC a assigné Mme Y..., le syndicat des copropriétaires et la société Socrato en expulsion ; Attendu que la société Socrato fait grief à l'arrêt de reconnaître à Mme Y... le bénéfice d'un droit d'utilisation de la chambre portant le n8 33 de l'état descriptif de division et de la condamner, avec la société AFC au paiement de 8 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen "18/ qu'aucune restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot ne saurait résulter de l'attribution d'un logement de fonction au titre d'accessoire du contrat de travail d'un concierge, dont seul répond le syndicat des copropriétaires, employeur ; que les droits privatifs de la société Socrato sur le lot n8 33 n'étant pas contestés, la cour d'appel n'a pu, sans violer l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, faire "découler" du contrat de travail de Mme Y... le "droit d'usage" de celle-ci sur le lot litigieux ; 28/ que la renonciation à un droit ne peut résulter que d'une manifestation de volonté non équivoque ; qu'en l'espèce, les termes de l'acte du 13 juin 1985 par lequel la société Socrato a obtenu restitution du lot n8 20 et consenti en échange la mise à disposition du lot n8 33 ne comportent aucune renonciation expresse de la société Socrato, qui avait acquis l'immeuble pour le revendre par lots à son droit de disposition du lot litigieux, avec tous ses attributs, ce dont il résultait que la jouissance gratuite ainsi permise n'était qu'une simple tolérance ; qu'en la qualifiant de droit d'usage la cour d'appel a violé, ensemble, l'article 1134 du Code civil et l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par convention écrite du 13 juin 1985, la société Socrato, copropriétaire, avait mis à la disposition de Mme Y... la chambre dépendant du lot n8 33 en échange de la chambre dont le contrat de travail lui conférait l'utilisation et qui lui avait été maintenue après la mise en copropriété de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a imposé à un copropriétaire que les droits que celui-ci avait librement consentis à un tiers sur les parties privatives de son lot et qui a constaté la mise volontaire et sans réserves de ce local à la disposition de la gardienne, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les trois moyens du pourvoi principal, réunis : Attendu que la société AFC fait grief à l'arrêt de décider que Mme Y... a le droit d'utiliser la chambre comprise dans le lot n8 33, alors, selon le moyen, "18/ que les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties, que la société acquéreur a acquis par acte authentique du 28 octobre 1985, le lot n8 33 avec mention de son occupation à titre de simple tolérance par la fille de la gardienne à l'exclusion de toute autre personne, que si, par un acte un sous-seing privé antérieur du 13 juin 1985, le vendeur avait octroyé à la gardienne un droit d'usage sur ce même lot, alors que ce droit portait antérieurement sur le lot n8 20, cette convention à laquelle la société acquéreur n'était pas partie lui était inopposable, d'autant plus qu'il n'était ni allégué, ni établi, que la convention ait été annexée au règlement de copropriété et régulièrement publiée à la conservation des hypothèques, d'où il suit qu'en déclarant opposable à l'acquéreur un droit d'utilisation du lot n8 33 par la gardienne, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1165 du Code civil ; 28/ qu'en décidant que Mme Y... avait un droit sur la chambre n8 33, droit dont l'acquéreur du lot aurait disposé avec le vendeur au détriment de cette dernière, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de l'acte du 28 avril 1985 ; qu'il résultait de cet acte que l'occupation par un tiers du lot n8 33 était à titre de simple tolérance, peu important, au profit de qui ; que la nature de l'occupation n'était en rien contredite par l'acte du 7 février 1985 portant promesse de vente qui était antérieur à l'échange des chambres conclu entre la société Socrato et Mme Y... ; d'où il suit qu'en décidant que la SCI acquéreur avait porté atteinte sciemment à un droit dont elle avait connaissance, par les actes susvisés, qui ne reconnaissaient qu'une simple tolérance, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 38/ que la vente d'un lot de copropriété libre de toute occupation, à la supposer conclue au mépris du droit de jouissance d'un tiers sur le lot, ne peut être qualifiée de stipulation pour autrui, d'où il suit qu'en attribuant à un tiers un droit d'utiliser le lot, opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1119 du Code civil ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt un conflit entre un droit d'occupation et un droit réel portant sur le même bien, et tous deux émanant du même auteur, d'où il résulte que soit, le conflit oppose un droit personnel et un droit réel, le droit réel l'emporte nécessairement à charge pour l'auteur commun de dédommager sur le fondement de la responsabilité contractuelle le titulaire du droit personnel, soit le conflit oppose deux droits réels, auquel cas, par application de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, c'est le premier qui a publié son droit qui l'emporte, d'où il suit que la cour d'appel a violé : soit l'article 1147 du Code civil, soit l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ; et, que, si l'intention de nuire et la connaissance par l'acquéreur des droits d'un tiers sur le bien acquis peuvent permettre de rendre ces droits opposables à l'acquéreur, encore faut-il que la connivence soit établie au moment même de la conclusion du contrat, qu'à cet égard, la cour d'appel a retenu, d'une part, la mention biffée de l'acte authentique qui ne reconnaît qu'une simple tolérance au profit de la gardienne, la promesse de vente conclue en faveur du père du gérant de la SCI acquéreur, qui mentionne une utilisation de la chambre par la gardienne, alors que l'échange de chambres est postérieur à cette promesse, et enfin, un arrêt en date du 30 mars 1989, rendu quatre ans après la conclusion de l'acte, qu'il ne résultait pas de ces constatations la preuve de l'intention de nuire au moment de la signature du contrat, d'où il suit que la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, la régularité de l'occupation par Mme Y... de la chambre de service litigieuse dès avant l'acquisition de celle-ci par la société AFC et, d'autre part, la charge incombant à cette société, conformément aux stipulations de l'acte du 28 octobre 1985, consécutif à la promesse de vente du 7 février 1985, de faire son affaire personnelle de l'occupation en cours, et ayant retenu que l'acquéreur, qui avait connaissance du droit personnel d'occupation de la gardienne y avait sciemment porté atteinte, la cour d'appel, a, sans dénaturation, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente juin mil neuf cent quatre-vingt-treize.