Texte intégral
Minute n° 24/347
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 26 Juillet 2024
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DEMANDEUR :
S.C.I. CARIB AFFAIRS
[Adresse 1]
[Localité 4]
Demanderesse représentée par
Me Fabienne PALVADEAU-ARQUE, avocat au barreau de NANTES - 134
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Défendeur non comparant
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Cécile HENOUX
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 21 Juin 2024
date des débats : 21 Juin 2024
délibéré au : 26 Juillet 2024
RG N° RG 24/01253 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M563
COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Fabienne PALVADEAU-ARQUE
CCC Monsieur [O] [Y]
CCC Prefecture
Copie dossier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, la SCI CARIB AFFAIRS a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et Madame [Z] [G] un logement à usage d'habitation principale situé au 2e étage, [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 540 euros, outre une provisoire sur charges de 46 euros, et ce avec prise d'effet au 27 avril 2018. Le contrat de bail mentionnait en outre le versement d’un dépôt de garantie de 540 euros.
Le 6 septembre 2018, Madame [Z] [G] a donné son congé par lettre remise en main propre.
Le 20 novembre 2023, la SCI CARIB AFFAIRS a fait délivrer à Monsieur [O] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SCI CARIB AFFAIRS a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation du bail signé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges par le locataire dans les deux mois du commandement de payer du 20 novembre 2023, resté infructueux, soit à compter du 21 janvier 2024 ;
- condamner Monsieur [O] [Y] à lui verser la somme de 2158,84 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 janvier 2024 selon décompte au 27 janvier 2024, et une indemnité d’occupation du 21 janvier 2024 prorata temporis jusqu’à départ effectif et définitif des lieux et remise des clés correspondant au montant du loyer et des charges indexés ;
- à titre subsidiaire et, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] [Y] ;
- condamner Monsieur [O] [Y] à lui verser la somme de 2947,18 euros selon décompte au 27 janvier 2024, et une indemnité d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du bail, prorata temporis jusqu’à départ effectif et définitif des lieux et remise des clés correspondant au montant du loyer et des charges indexés ;
- ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [O] [Y] à lui verser une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 20 novembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 juin 2024.
Lors de l’audience, la SCI CARIB AFFAIRS, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a fourni un décompte actualisé des sommes dues.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le bailleur a déclaré n’avoir pas connaissance d’un éventuel dossier.
Les services sociaux n’ont pas pu réaliser de diagnostic social et financier, Monsieur [O] [Y] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous.
La décision a été mise en délibéré au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Le défendeur n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”.
En l’espèce, la SCI CARIB AFFAIRS, bailleur privé, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 14 mars 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il convient de dire que cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas point d’effet rétroactif.
Ainsi, le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus postérieurement au 29 juillet 2023.
En l'espèce, le contrat de bail étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer et l’assignation visant un délai de deux mois, ce délai sera retenu.
Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [O] [Y] le 20 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 852,16 €.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.
Dès lors, Monsieur [O] [Y], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [O] [Y] doit par ailleurs être condamné à payer à la SCI CARIB AFFAIRS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 673,93 euros (608,93 + 65) par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la SCI CARIB AFFAIRS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de loyers et charges de 5466,72 euros au 8 juin 2024, échéance de juin 2024 comprise (les frais d’entretien de la chaudière devant être déduits de la somme due).
Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu pour faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
L'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que l'actualisation de la créance est recevable, en dépit de l'absence de l’intéressé.
En conséquence, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer à la SCI CARIB AFFAIRS la somme de 5466,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Il convient de rappeler que le dépôt de garantie de 540 euros devra être déduit de la somme due.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 20 novembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer à la SCI CARIB AFFAIRS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI CARIB AFFAIRS à l’encontre de Monsieur [O] [Y] ;
Constate, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 21 janvier 2024, du contrat de bail entre la SCI CARIB AFFAIRS et Monsieur [O] [Y], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Dit que Monsieur [O] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
Ordonne à défaut, l'expulsion de Monsieur [O] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
Condamne Monsieur [O] [Y] à payer à la SCI CARIB AFFAIRS les sommes suivantes :
- 5466,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
- ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 673,93 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Rappelle que le dépôt de garantie devra être déduit de la somme due ;
Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
Condamne Monsieur [O] [Y] à payer à la SCI CARIB AFFAIRS la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [O] [Y] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2023 ;
Déboute la SCI CARIB AFFAIRS de ses demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juillet 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Aurélien PARES Cécile HÉNOUX
