Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° RG 24/02869 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4FP
N° Minute :
AFFAIRE
S.D.C. Résidence [7] sise [Adresse 1]
C/
[Z] [V], [N] [G]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
S.D.C. Résidence [7] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic
Cabinet GRATADE
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502
DEFENDEURS
Monsieur [Z] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
défaillant
Madame [N] [G]
[Adresse 2]
[Localité 6]
défaillant
En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord de Maitre Audineau, l’affaire a été fixée le 04 Juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elsa CARRA, Juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSÉ DU LITIGE
La résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la société GRATADE, les a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G], épouse [V], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme en principal de 15.537,54 €, au titre des charges de copropriété impayées à compter du 16 mai 2021 et arrêtées au 1er octobre 2023, et représentant :
- 10.785,54 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,
- 4.752,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G], épouse [V], d’une condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
- de la mise en demeure notifiée par le Cabinet GRATADE, Syndic, en date du 07/01/2022 d’avoir à payer la somme de 4.561,71 €,
- de la mise en demeure notifiée par le Cabinet AUDINEAU & Associés, avocat, en date du 02/05/2022 d’avoir à payer la somme de 6.462,60 €,
- de la présente assignation pour le surplus,
Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
Condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G], épouse [V], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G], épouse [V], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] n’ont pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2024.
Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de son dossier de plaidoirie a été fixée au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] au paiement de la somme de 10 785,54 euros au titre des charges de copropriété impayées.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- une fiche d’immeuble,
- un acte de vente,
- un décompte, mêlant les charges et les frais, couvrant la période du 16 mai 2021 au 1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2021 et 8 décembre 2022, qui ont approuvé les comptes des exercices arrêtés aux 30 juin 2021 et 30 juin 2022 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024,
- une attestation de non-recours relative à l’assemblée générale du 9 décembre 2021,
- des appels de fonds,
- un relevé de charges.
Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] sont propriétaires des lots n°432, 812 et 1150 de l’état descriptif de division de la résidence.
Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 10 785,54 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 30 juin 2021 au 1er octobre 2023 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte des défendeurs.
En conséquence, Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 785,54 euros au titre des charges dues sur la période du 30 juin 2021 au 1er octobre 2023 inclus.
II - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] au paiement de la somme de 4 752 euros au titre des frais de recouvrement.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les frais de suivi de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 3 912 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Il en va de même des honoraires d’avocat d’un montant de 660 euros afférents à l’assignation, ceux-ci relevant de l’article 700 du code de procédure civile.
Seront également rejetés les frais de mise en demeure du 7 janvier 2022 à hauteur de 60 euros, l’avis de réception de ladite mise en demeure, de nature à établir la réalité de son envoi, n’étant pas communiqué.
Seront en revanche retenus les frais à hauteur de 120 euros relatifs à la mise en demeure d’avocat avec avis de réception datée du 2 mai 2022, laquelle est versée aux débats ainsi que la note d’honoraires y afférente.
En conséquence, Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 16 mai 2021 au 1er octobre 2023.
Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 4 632 euros sur le compte des défendeurs.
III - Sur la demande de condamnation aux intérêts de retard
Le syndicat des copropriétaires demande que les condamnations précitées produisent intérêts au taux légal à compter de :
- la mise en demeure du 7 janvier 2022 d’avoir à payer la somme de 4 561,71 euros,
- la mise en demeure du 2 mai 2022 d’avoir à payer la somme de 6 462,60 euros,
- l’assignation pour le surplus.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Par ailleurs, selon l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l’espèce, il apparaît que les mises en demeure ne détaillent pas les sommes dont le paiement est réclamé.
Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bien-fondé de la prétention du demandeur.
Par conséquent, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des charges de copropriété et frais de recouvrement réclamés et vaut mise en demeure.
IV - Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
V - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés des défendeurs à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent leur mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant en outre relevé que deux condamnations ont été antérieurement prononcées à leur encontre.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts.
VI - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.
Les dépens pourront par ailleurs être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
VII - Sur la demande de condamnation solidaire et, à défaut, in solidum
Le syndicat des copropriétaires demande que les défendeurs soient tenus solidairement et, à défaut, in solidum au titre de l’ensemble des condamnations précitées.
L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, la fiche d’immeuble établit que Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] sont propriétaires indivis de leurs lots.
En conséquence, en application de la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, qui concerne uniquement les sommes dues par les indivisaires afférentes à leur lot, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement et in solidum au paiement des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 10 785,54 euros au titre des charges dues sur la période du 30 juin 2021 au 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 16 mai 2021 au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] (4 632 euros) doivent être recrédités sur leur compte,
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement,
AUTORISE Maître Éric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [G] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
