Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/02445

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/02445 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAMJ Minute : 24/714 S.A. IN’IL Représentant : Me Jean-bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825 C/ Madame [Y] [N] [P] [U] Monsieur [W] [S] [G] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 juillet 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 16 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR: S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [Y] [N] [P] [U], demeurant [Adresse 3] [Adresse 11] non comparante, ni représentée Monsieur [W] [S] [G], demeurant [Adresse 3] [Adresse 11] comparant en personne D'AUTRE PART Page EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 9 février 2022, la SA IN'LI a donné à bail à Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 619,74 euros, augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SA IN'LI a fait signifier à Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4284,68 euros en principal, au titre des loyers impayés au 24 octobre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 6 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA IN'LI a fait assigner Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] aux fins de: constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion des locaux de Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, faire application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] au paiement de la somme de 6730,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 décembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 26 octobre 2023 sur 4284,68 euros et de l'assignation sur le surplus,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 26 décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l'exécution provisoire du jugement. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 13 mars 2024. À l'audience du 16 mai 2024, la SA IN'LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8291,99 euros arrêtée au 6 mai 2024, loyer du mois d’avril inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. La SA IN'LI soutient que Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Monsieur [W] [S] [G], reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir repris les versements depuis 3 mois. Il précise qu’il a perdu son emploi peut après l’entrée dans les lieux, en mai 2023, sans indemnités, puis avoir repris une activité en novembre 2023. Il indique qu’ensuite son véhicule a été saisi et qu’il a repris le paiement des loyers dès que possible. Madame [Y] [N] [P] [U] régulièrement assigné, à personne présente domicile ne comparait pas et n’est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juillet 2024. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 22 mai 2024, Monsieur [W] [S] [G] communique les pièces justifiant de sa situation financière. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 13 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 16 mai 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA IN'LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024. En conséquence, la demande de la SA IN'LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 février 2022, du commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2024 que la SA IN'LI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 155,06 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à payer à la SA IN'LI la somme de 8136,93 euros, au titre des sommes dues au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 2723,24 euros, de l’assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 2445,87 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 26 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 février 2022 à compter du 27 décembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, si Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G], expliquent leur situation personnelle et financière et proposent le remboursement de la dette par plusieurs mensualités, force est de constater que la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. L’examen du décompte montre toutefois la reprise du paiement des deux dernières échéances, qui ont permis de stabiliser la dette, mais sans la faire diminuer. Monsieur [G] justifie de la situation du couple, des difficultés financières et des efforts dans le règlement. Les impayés s’étendent sur une période circonscrite, correspondant aux difficultés mentionnées par le locataire à l’audience. La proposition permet le remboursement dans les délais prévus par la loi. Au regard de l’ensemble de ces éléments, les locataires sont en mesure de régler la dette locative. Ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Il convient donc d'accorder à Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IN'LI les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à payer à la SA IN'LI la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA IN'LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 février 2022 entre la SA IN'LI d'une part, et Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 27 décembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à payer à la SA IN'LI la somme de 8136,93 euros au titre des loyers, et charges arrêtés au 6 mai 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 2723,24 euros, de l'assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 2445,87 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 230 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE in solidum Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à payer à la SA IN’LI une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] à payer à la SA IN'LI la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [Y] [N] [P] [U] et Monsieur [W] [S] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SA IN'LI de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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