Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ANNICCHIARICO,
Me PARIS et Me CONTI
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BRACQUEMONT
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 18/08105
N° Portalis 352J-W-B7C-CNH7X
N° MINUTE :
Assignation du :
25 juin 2018
JUGEMENT
rendu le 15 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. DE WIDEHEM Automobiles, représentée par la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [N] [W], ès-qualités d’administrateur judiciaire
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0721
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. SYGERIM
[Adresse 2]
[Localité 10]
représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051
S.A. SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCE - SADA
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2364
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 18/08105 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNH7X
S.A. MMA IARD
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253
PARTIES INTERVENANTES
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière
DÉBATS
A l’audience du 13 juin 2024, présidée par Madame Frédérique MAREC et tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, puis au 15 novembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
La SAS De Widehem automobiles occupe, depuis le 29 septembre 1997, des locaux constitués d'une boutique sur rue au rez-de-chaussée et d'un sous-sol dans l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11], propriété de la SCI Ewald Fondary. Elle y exerce l'activité de vente de véhicules de luxe, de service de gardiennage et de remisage.
L'immeuble du [Adresse 6] a été assuré auprès des Mutuelles du Mans assurances (MMA) jusqu'au 31 mai 2013 puis auprès de la Société anonyme de défense et d'assurance (SADA).
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 18/08105 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNH7X
Se plaignant d'infiltrations d'eau pluviale dans le local loué, la SAS De Widehem automobiles a fait assigner, par actes des 3 et 9 octobre 2013, la SCI Ewald Fondary, le syndicat des copropriétaires, la société Isochape en charge de l'étanchéité de la toiture-terrasse, la société MMA IARD et la SADA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
M. [L] [S] a été désigné ès qualités par une ordonnance du 11 décembre 2013.
Sa mission a été étendue aux nouveaux désordres constatés par une ordonnance du 19 septembre 2014 et les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] ainsi qu'à Mme [P], propriétaire dudit immeuble, aux termes d’une ordonnance du 28 août 2015.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 octobre 2016.
Aux termes d'un acte authentique reçu le 5 octobre 2017, la SC Medary a acquis de la SCI Ewald Fondary les locaux dans lesquels la SAS De Widehem automobiles exploite son activité, subrogeant ainsi la SCI Ewald Fondary dans ses droits et obligations.
Par actes d'huissier des 25, 26 juin et 03 juillet 2018, la SAS De Widehem automobiles a fait assigner au fond, devant le tribunal de grande instance de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11], la SA MMA IARD et la SADA afin d’obtenir réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis.
La SAS De Widehem automobiles a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 25 novembre 2020, désignant la SELARL AJRS (en la personne de Maître [N] [W]) en qualité d'administrateur judiciaire.
Par jugement du 24 juin 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement par voie de continuation de la SAS De Widehem automobiles.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2024 et au visa des articles 1240 du code civil, et 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS De Widehem automobiles demande au tribunal de :
RECEVOIR la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES en ses demandes et les déclarer bien fondées,
CONSTATER que les désordres consistant dans les infiltrations et dégradations constatées dans le sous-sol du Garage DE WIDEHEM AUTOMOBILES provenant pour partie de la non étanchéité de la terrasse de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11] et pour partie de la non étanchéité de l'intérieur des 3 jardinières de la terrasse) sont imputables au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] ;
CONSTATER que la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES a subi des préjudices occasionnés tant par les infiltrations et dégradations que par les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse chiffrés pour partie par l'Expert judiciaire dans son rapport d'expertise judiciaire déposé le 25 octobre 2016 ;
Décision du 15 novembre 2024
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EN CONSEQUENCE :
CONDAMNER in solidum Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, prise en sa qualité d'assureur de l'immeuble jusqu'au 31 mai 2013, la S.A SADA, prise en sa qualité d'assureur de l'immeuble à compter du 1er juin 2013, à verser à la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES la somme de 89.966,51 euros, au titre de son préjudice de jouissance,
CONDAMNER in solidum Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, prise en sa qualité d'assureur de l'immeuble jusqu'au 31 mai 2013, la S.A SADA, prise en sa qualité d'assureur de l'immeuble à compter du 1er juin 2013, à verser à la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES la somme de 48.016,23 euros TTC, au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER les succombantes au paiement de la somme de 3.000 € chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER les succombantes aux entiers dépens.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] demande au tribunal de :
DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] ne conteste pas sa responsabilité dans la survenance des désordres, objet des opérations d'expertise judiciaire de Monsieur [L] [S] ;
DEBOUTER la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES de sa demande d'indemnisation au titre de la suppression des pavés de verre, pour défaut d'intérêt à agir;
DEBOUTER la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES de ses demandes au titre d'un trouble de jouissance commercial du fait des travaux ou pendant la réalisation de ceux-ci ;
DEBOUTER plus généralement la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES et plus généralement les parties à l'instance de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a [Localité 11] ;
A titre subsidiaire :
CONDAMNER in solidum la SA MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société SADA ASSURANCES à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais susceptibles d'être prononcées à son encontre du chef de la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES ;
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En tout état de cause :
CONDAMNER la/les partie(s) succombante(s) à la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
CONDAMNER la/les parties succombante(s) aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d'avocats constituée conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024 et au visa des articles 1134 et 1315 du code civil, L. 112-6 du code des assurances, la SADA demande au tribunal de :
Juger que le sinistre est survenu avant la prise d'effet du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA,
Débouter tous concluants de leurs demandes contre la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA et la mettre purement et simplement hors de cause,
Juger que nul ne rapporte la preuve que les conditions de garantie contractuellement prévues seraient réunies,
Juger que les conditions de garantie contractuellement prévues par le contrat conclu auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA ne sont pas réunies,
Débouter tous concluants de leurs demandes contre la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA et la mettre purement et simplement hors de cause,
A titre subsidiaire,
Faire application des limites de garanties contractuellement prévues,
Juger les demandes de la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES injustifiées et exorbitantes,
Débouter la société DE WIDEHEM AUTOMOBILES de ses demandes et à tout le moins les réduire considérablement,
Débouter tout concluant du surplus de ses demandes,
En tout état de cause,
Condamner tout succombant à verser au concluant la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par la Selarl LBCA, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la SA MMA IARD demande au tribunal de :
CONSTATER que les garanties MMA ne sont pas mobilisables ;
DEBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes formulées à l'encontre des MMA ;
DECLARER IRRECEVABLE ET MAL FONDEE la société SAS DEWIDEHEM AUTOMOBILES DE WIDEHEM AUTOMOBILES, le SDC ainsi que toutes autres parties à l'encontre des MMA
LES DEBOUTER DE TOUTES LEURS DEMANDES, FINS ET CONCLUSIONS
LA CONDAMNER à payer aux MMA une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux dépens de l'instance.
***
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 5 juillet 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 13 juin 2024.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 octobre 2024, puis au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la fin de non recevoir soulevée par la SA MMA IARD
L'irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne, sans examen au fond, un défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée (article 122 du code de procédure civile).
L'intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l'action consistant dans l'avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel. L'intérêt qu'a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l'introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l'auraient rendue sans objet.
De jurisprudence constante au visa de l'article 122 du code de procédure civile, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, et l'existence du préjudice invoqué par le demandeur dans le cadre d'une action en responsabilité n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci.
La société MMA IARD soutient en l’espèce que la société De Widehem automobiles n’a jamais communiqué les indemnités perçues de son assureur, pourtant sollicitées dans le cadre des opérations d’expertise ; qu’à défaut de justifier de ces indemnités et compte tenu du risque d’enrichissement sans cause de l’exploitant, il convient de le déclarer irrecevable à agir.
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Le risque d’enrichissement sans cause constitue toutefois un moyen au fond et non une fin de non-recevoir susceptible d'affecter l'intérêt à agir de la société De Widehem automobiles. Cette dernière n'est en effet aucunement tenue d'établir l'existence d'un quelconque préjudice pour disposer d'un intérêt à agir.
La fin de non-recevoir soulevée par la SA MMA IARD sera par conséquent écartée.
2- Sur les désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc encourue, même en l'absence de faute, dès lors que l'absence d'entretien ou la vétusté de l'immeuble est établie, seule la preuve d'une cause étrangère ou de la faute de la victime permettant de l'exonérer.
Lors de sa première réunion d’expertise en date du 06 mars 2014, M. [S] a relevé, dans le sous-sol du garage de la SAS De Widehem automobiles, l’existence de dix à quinze points d’infiltrations lors de pluies importantes avec des coulures blanchâtres au plafond, au droit des poutres en béton de liaison.
Lors de la seconde réunion sur site le 30 avril 2014, il a constaté que les principales zones d’infiltrations se situaient à l’aplomb de la 1ère jardinière de gauche en entrant dans la cour de l’immeuble et a noté des infiltrations à l’aplomb des pavés de verre situés à proximité du bureau, sur le capot d’une voiture située dans l’aire de lavage ainsi qu’au niveau des pavés de verre situés à proximité de la jardinière centrale.
L’expert a conclu que les désordres provenaient de l’absence d’étanchéité de la terrasse de l’immeuble située au-dessus du garage de la SAS De Widehem automobiles, ainsi que de l’intérieur des trois jardinières de la terrasse.
Il est donc suffisamment démontré que le sinistre ayant affecté le sous-sol occupé par la demanderesse provient d’un défaut d’étanchéité de parties communes, ce que ne conteste au demeurant pas le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est engagée de plein droit.
3- Sur les demandes indemnitaires
A- Sur le préjudice résultant de la suppression des pavés de verre
La SAS De Widehem automobiles expose que les pavés de verre, tant au niveau de la rampe que des jardinières, sont indispensables à l’apport de lumière naturelle dans les locaux, les véhicules stockés dans le garage étant destinés à être exposés à la clientèle ; que leur suppression lui cause un réel préjudice de jouissance et contrevient aux dispositions du bail ; que compte tenu du caractère définitif de l’atteinte, la perte d’agrément et la modification des conditions de jouissance et d’exploitation de l’activité ont été évaluées sur la durée du bail commercial ; qu’à compter du début du mois de janvier 2016 (date de fin de travaux), le quantum du trouble locatif peut ainsi être évalué à minima à 5% de la valeur locative, soit, pour un loyer annuel en principal maintenu à une valeur de 72.000 €/an, à la somme de 32.400 euros arrondie à 30.000 euros.
Le syndicat des copropriétaires oppose que 192 carreaux sur 2820, représentant seulement 6,4% des pavés de verre, ont été supprimés ; que tous les pavés de verre surplombant la surface du parking ont été préservés ; qu’il incombait en tout état de cause à la SAS De Widehem automobiles de se retourner contre son bailleur si elle estimait que la consistance ou la configuration des locaux avait été modifiée ; qu’elle ne justifie dès lors d’aucun intérêt à agir.
La SADA soutient pour sa part que seule la partie du local située en sous-sol est concernée et en aucun cas le magasin du rez-de chaussée donnant sur rue ; que ce sous-sol n’est ni plus ni moins qu’un garage souterrain, pour partie situé sous l’immeuble ; que les pavés de verre obturés étaient très épais, anciens, rayés pour avoir été installés sur des zones de passage, et quasiment opaques ; qu’ils étaient de petite surface et n’apportaient ni véritable lumière naturelle, ni agrément visuel, mais uniquement une vague lueur dans une toute petite zone du parking ; que leur suppression n’engendre aucun préjudice d’agrément ; que si par extraordinaire le tribunal estimait devoir retenir un quelconque préjudice, il ne pourrait qu’être extrêmement limité, l’expert ayant proposé une évaluation à hauteur de 3.000 euros.
La SA MMA IARD indique que la demande doit être rejetée comme n’étant pas motivée juridiquement ; que le syndicat des copropriétaires n’est pas garant de la consistance des locaux; que la cession du local au profit de la locataire vient faire obstacle à toutes demandes puisque le local a été accepté en l’état ; que le préjudice de jouissance n’est en outre pas avéré.
Sur ce,
Lors de la 5ème réunion d’expertise organisée le 03 décembre 2015, il a été constaté que les travaux de reprise d’étanchéité étaient en voie d’achèvement, que deux pavés de verre de la terrasse avaient été obturés au plafond de la rampe de descente au sous-sol et que deux autres pavés de verre avaient été obturés dans les 3/4 de la longueur du garage, sur le côté droit.
M. [S] indique que les obturations ainsi faites au niveau des pavés de verre ne sont pas importantes et n’altèrent pas l’éclairement du sous-sol du garage.
Au terme de son rapport déposé le 25 octobre 2016, l’expert conclut que la réfection de la terrasse de l’immeuble au niveau du rez-de-chaussée a entraîné l’obturation de quatre pavés de verre « qui éclairaient quelque peu voire très peu le sous-sol du garage ».
Ces seuls éléments ne suffisent pas à démontrer que l’obturation de quelques pavés de verre à l’occasion des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse a provoqué une baisse de la luminosité du sous-sol occupé par la SAS De Widehem automobiles, qui sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.
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B- Sur le préjudice résultant du déplacement des véhicules à l’occasion des travaux
La SAS De Widehem automobiles soutient qu’elle a dû, pendant le temps des travaux, déplacer les véhicules garés et exposés dans le sous-sol des locaux, situés sous les bandes de travaux ; que cette contrainte a demandé une organisation particulière pour trouver un endroit où stocker les véhicules et un déplacement du magasin d’exposition ; qu’elle a dû pallier l’inaccessibilité des zones de stationnement des véhicules pendant les interventions des entreprises pour un coût de 4.000 euros TTC par mois, selon devis établi par la société Parking du commerce pour le stockage de 25 véhicules ; que la perte d’exploitation qui a résulté de ce désagrément devra donc être indemnisée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 12.000 euros TTC.
Ce dernier oppose que la SAS De Widehem automobiles n'a jamais déplacé les véhicules par elle entreposés, en dehors de la surface louée ; que le magasin d'exposition est situé au rez-de-chaussée et n'a jamais été altéré, comme le relève l'expert judiciaire ; qu’elle a profité de la réalisation des travaux de réfection de la cour commune de l'immeuble pour procéder à d'importants travaux de mise en peinture du sol de son parking, travaux qui justifiaient à eux seuls le déplacement des véhicules ; qu’elle ne produit pas de facture mais un devis, pour le stockage de vingt-cinq véhicules, alors qu'elle écrit que quinze à vingt véhicules devaient être déplacés ; qu’elle ne justifie d'aucun préjudice à ce titre.
La SADA expose que la SAS De Widehem automobiles ne démontre pas qu’elle aurait effectivement dû déplacer des véhicules en raison des travaux ; qu’elle a par ailleurs profité de la réalisation des travaux en partie commune pour procéder à d’importants travaux de mise en peinture du sol de son parking ; qu’elle se contente de produire un devis correspondant au stockage de 25 véhicules et fait état d’une somme toutes taxes comprises alors qu’elle récupère la TVA.
La SA MMA IARD fait valoir que la demanderesse n’a pas eu besoin de déplacer ses voitures puisque, parfaitement informée de la coordination des travaux par le syndicat des copropriétaires et l’architecte de l’immeuble, elle a pu continuer à exploiter le parking en dépit de l’importance des travaux d’étanchéité réalisés.
Sur ce,
Les travaux confiés à la société SNA ont démarré à la mi-octobre 2015, pour s’achever en décembre 2015.
Le seul devis édité le 07 octobre 2015 par la SARL Parking du commerce pour le stockage de 25 véhicules ne suffit pas à démontrer que la SAS De Widehem automobiles a été contrainte de déplacer ces derniers durant la réalisation des travaux, l’expert judiciaire ayant relevé l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice.
Ce chef de demande sera par conséquent également écarté.
C- Sur le trouble de jouissance résultant des désordres
La SAS De Widehem automobiles demande l’indemnisation du préjudice de jouissance/commercial qu’elle prétend avoir subi à hauteur de 26.366,51 euros, au motif qu’elle se serait trouvée dans l’impossibilité d’exploiter normalement son activité du fait des désordres ; que les locaux loués servent à exposer et à présenter à la vente des véhicules de prestige et de collection dans les conditions attractives requises par la nature de son activité ; que 15% du garage n’ont pas pu être exploités en raison des multiples infiltrations causant des dommages à plusieurs véhicules et dégradant fortement le sol entre le 3 octobre 2013 (date de délivrance de l’assignation) et le 1er janvier 2016.
Le syndicat des copropriétaires oppose que l’expert judiciaire a constaté dans son rapport n’avoir jamais relevé que les véhicules risquant d’être endommagés par les infiltrations étaient protégés voire bâchés ; qu’aucune facture n’a été produite pour justifier de la remise en état d’un véhicule ; que la SAS De Widehem automobiles a profité des travaux de la copropriété pour remettre en peinture le sol de son local ; qu’elle a en réalité toujours exploité l’intégralité de la surface.
La SADA soutient qu’il a été constaté durant les différentes réunions d’expertise que le local continuait d’être exploité dans son intégralité ; que la SAS De Widehem automobiles ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait subi un quelconque préjudice de jouissance/commercial ; que les infiltrations ne sont en effet intervenues que dans le sous-sol à usage de garage et non dans la boutique vitrée du rez-de-chaussée donnant sur rue ; qu’il n’est nullement établi que les infiltrations auraient causé des dommages aux véhicules et dégradé le sol ; que la demanderesse ne justifie enfin pas de la valeur locative qu’elle prend pour base de calcul.
La SA MMA IARD oppose que le prétendu préjudice de jouissance n’a jamais été justifié ; que la proposition de l’expert de faire désigner un sapiteur pour établir un tel trouble n’a pas été suivie par la SAS De Widehem automobiles ; qu’il ne peut être sérieusement soutenu qu’elle n’a pas voulu d’une désignation d’un sapiteur pour des motifs financiers alors qu’elle affirme avoir payé plus de 40.000 euros d’honoraires d’avocat, uniquement pour le suivi de la procédure d’expertise ; qu’il a pu au contraire être constaté au cours des opérations d’expertise que le garage était exploité tout à fait normalement et que son activité n’était nullement impactée.
Sur ce,
L’existence d’un préjudice commercial n’est pas établie par les pièces versées aux débats. Il n’est en effet justifié ni d’une baisse du chiffre d’affaires spécifique à la période litigieuse ni d’une baisse de la fréquentation du commerce exploité par la SAS De Widehem automobiles.
Les infiltrations ont toutefois généré pour la demanderesse un trouble de jouissance dans l’exercice de son exploitation commerciale qui doit être réparé par le syndicat des copropriétaires, en ce qu’il est en lien direct avec le défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune.
Il n’est pas contesté que les désordres ont duré d’octobre 2013 à décembre 2015 inclus, soit pendant 27 mois.
L’expert judiciaire a évalué la valeur locative du sous-sol affecté par les désordres à la somme mensuelle de 2.500 euros hors taxes.
Après avoir constaté que les véhicules stockés n’étaient aucunement protégés au cours de ses cinq visites sur site, il a évalué le préjudice de jouissance subi par la SAS De Widehem automobiles à 20% de la valeur du loyer mensuel.
Ce chiffrage sera retenu et le syndicat des copropriétaires condamné au paiement de la somme de 13.500 euros (2.500 x 20% x 27 mois), en réparation de son préjudice de jouissance.
D- Sur le trouble de jouissance résultant des travaux réparatoires
La demanderesse expose que la privation de jouissance subie du fait de l’exécution des travaux dans les locaux peut être évaluée à la somme de 21.600 euros pour la période comprise entre octobre 2015 et début janvier 2016, considérant que 30% du garage n’ont pu être exploités ; qu’elle n’a pas souhaité que l’expert judiciaire s’adjoigne un sapiteur en raison des frais déjà importants exposés dans le cadre de la procédure d’expertise.
Le syndicat des copropriétaires répond que la SAS De Widehem automobiles ne justifie d'aucun élément particulier permettant d'apprécier le bien-fondé tant du principe d'un tel préjudice que du montant de celui-ci ; qu’elle a au contraire réalisé en 2015 un chiffre d'affaires supérieur à ceux de 2014 et de 2016 ; que les divers chefs de préjudice invoqués n'ont manifestement pas été un obstacle à l'acquisition parallèle des locaux ; que la SAS De Widehem automobiles n'a enfin jamais justifié de la perception ou non-perception par ses assureurs d'une indemnité quelconque, au titre de ces préjudices.
La SADA indique que la demanderesse cumule les demandes d’indemnisation sur la période d’octobre 2015 à décembre 2015 ; que les travaux d’étanchéité ont eu lieu dans la cour de l’immeuble et pas dans le parking souterrain, lequel n’a pas été rendu inexploitable ; que la SAS De Widehem automobiles croit pouvoir évaluer son préjudice à 30% de la valeur locative alléguée de la totalité de la surface louée alors que le local d’exposition du rez-de chaussée n’a jamais été concerné ; qu’il n’est pas non plus justifié du montant du loyer retenu comme base de calcul ; que la SAS De Widehem automobiles ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle se prévaut et devra en être déboutée.
Sur ce,
Sauf à renverser la charge de la preuve, il n’appartient pas à la SAS De Widehem automobiles de justifier qu’elle n’aurait pas obtenu une indemnisation de son assureur ou de son bailleur.
Le préjudice invoqué au titre de la gêne occasionnée par les travaux fait double emploi avec la réparation du préjudice de jouissance sollicitée sur la même période, sauf à démontrer que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de la copropriété ont généré un trouble distinct.
Or il ne résulte nullement des pièces communiquées que la SAS De Widehem automobiles ait été, comme elle l’indique, privée de 30% de la surface de son local commercial durant la réalisation de l’étanchéité de la terrasse alors que les parties à l’expertise, réunies sur site les 1er octobre et 3 décembre 2015, n’ont constaté aucune incidence des travaux sur l’activité de la demanderesse, qui ne pourra donc qu’être déboutée de cette demande.
4- Sur la garantie des assureurs
La SAS De Widehem automobiles sollicite la condamnation, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, de la SADA, prise en sa qualité d’assureur de l’immeuble à compter du 1er juin 2013 et de la SA MMA IARD, prise en sa qualité d’assureur de l’immeuble jusqu’au 31 mai 2013.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la date du sinistre est antérieure à la résiliation du contrat souscrit auprès de la SA MMA IARD ; qu’il a déclaré le sinistre à la SADA dès qu’il en a eu connaissance, soit le 5 septembre 2013 ; que cette dernière conteste sa garantie en faisant valoir que les infiltrations ne seraient pas accidentelles et que l’existence d’un complexe d’étanchéité ne serait pas établie ; qu’elle invoque toutefois des conditions générales dont elle ne justifie pas qu’elles lui seraient opposables ; que les infiltrations sont en tout état de cause accidentelles et trouvent leur origine dans la défaillance du complexe d’étanchéité.
La SADA oppose que le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès d’elle une police d'assurance n°1H0152454 à effet du 1er juin 2013 ; que l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat ; que la date de la déclaration de sinistre ou la date de délivrance de l’assignation sont totalement indifférentes dans ce contexte ; qu’elle ne saurait donc voir sa garantie recherchée pour un dégât des eaux ayant débuté avant la prise d'effet de son contrat ; que M. [S] précise en page 14 de son rapport que les infiltrations dans le sous-sol du garage perdurent depuis novembre 2011 ; qu’à cette époque, le syndicat des copropriétaires était assuré auprès des MMA de sorte que le sinistre ne relève pas de sa période de garantie.
Elle ajoute que les conditions de garantie contractuellement prévues ne sont en tout état de cause pas réunies ; qu’il appartient en effet à l’assuré de produire le contrat et de prouver que les conditions de garantie sont réunies ; que ni la société De Widehem ni le syndicat des copropriétaires ne rapportent en l’espèce la preuve que les conditions requises par la police pour engager la garantie de la SADA seraient réunies ; que l’expert a retenu la responsabilité du syndicat pour « défaut d’étanchéité de la terrasse à rez-de-chaussée de l’immeuble » ; qu’il ne s’agit donc pas d’infiltrations ponctuelles accidentelles comme stipulé par le contrat comme condition de garantie ; qu’il n’est nullement établi que la terrasse du rez-de-chaussée aurait été pourvue avant le sinistre d’un « revêtement spécifique d’étanchéité » ; que sa garantie n’est donc pas due.
La SA MMA IARD fait valoir que le contrat multirisque immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires a été résilié le 31 mai 2013 ; que le sinistre a été déclaré le 05 septembre 2013 soit postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance ; qu’elle n’a été assignée que le 18 novembre 2013 pendant le cours du contrat souscrit auprès de la SADA de sorte que toutes les demandes formulées à son encontre doivent donc être rejetées.
Sur ce,
Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l'inverse, il revient à l'assureur de prouver l'exclusion ou la déchéance de garantie qu'il allègue.
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 18/08105 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNH7X
Aucune des parties ne communique le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la SA MMA IARD, laquelle ne conteste toutefois pas avoir assuré l’immeuble au titre du risque « dégât des eaux » jusqu’au 31 mai 2013, sous le n° de police A305004480.
La SADA est l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] depuis le 1er juin 2013 suivant contrat « multirisque de la propriété immobilière-Immo 3 ».
L’article L. 124-5 du code des assurances dispose en son alinéa 3 que la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
Dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d'assurance (Cass.3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954).
Selon l'article L. 124-1-1 du code des assurances, « constitue un sinistre, tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. »
Après avoir examiné des pièces annexées au rapport qu’aucune des parties ne communique dans le cadre de la présente procédure, notamment un procès-verbal de constat d’huissier du 21 novembre 2011 et un devis de la société Isochape du 15 décembre 2011, l’expert judiciaire a effectivement indiqué que les infiltrations perduraient depuis le mois de novembre 2011.
L’ordonnance de référé du 11 décembre 2013 indique toutefois que les infiltrations objets du présent litige ont été constatées le 06 septembre 2013 et que ces désordres sont distincts de celui relatif à l’écoulement marronâtre constaté dans le procès-verbal du 12 octobre 2012 et qui aurait été réparé suivant facture du 02 septembre 2013.
Le sinistre engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires est en l’espèce constitué par les fuites dans le sous-sol exploité par la société De Widehem automobiles, lesquelles ont été dénoncées le 05 septembre 2013, soit postérieurement à la résiliation du contrat de la SA MMA IARD, dont la garantie est donc exclue, et durant la période de validité du contrat de la SADA, qui est tenue à garantie.
Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Pour être valables, les clauses d'exclusion de garantie insérées dans une police d'assurance doivent donc être formelles et limitées.
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 18/08105 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNH7X
En l’espèce, les conditions générales du contrat d'assurance produites par l’assureur, auxquelles se réfèrent expressément les conditions particulières, stipulent que ce dernier garantit les « dommages matériels causés par les infiltrations accidentelles d’eau provenant de la pluie, de la neige ou de la grêle, à travers les toitures-terrasses, balcons et terrasses pourvus d’un revêtement spécifique d’étanchéité » à l’exclusion des « dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation du dommage. »
Cette clause excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut permanent d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n'est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision.
Il n’est en tout état de cause pas démontré que le syndicat des copropriétaires se serait sciemment abstenu d’entretenir ou de réparer les parties communes fuyardes.
Il n’est pas davantage établi, comme l’affirme l’assureur, que la terrasse et les trois jardinières fuyardes étaient dépourvues de toute étanchéité, l’expert ayant uniquement constaté que cette étanchéité devait être reprise « en totalité suivant les règles de l’art et les documents contractuels ».
Le « tableau des garanties dégâts des eaux et autres liquides » indique que la police couvre le recours des locataires, voisins et tiers au titre des dommages immatériels.
La SADA doit donc sa garantie et sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 13.500 euros.
S’agissant d’une assurance facultative, elle apparaît fondée à opposer les limites contractuelles de sa garantie.
5- Sur les appels en garantie
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] apparaît fondé à obtenir la garantie de la SADA pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS De Widehem automobiles en principal, intérêts et frais.
Il sera en revanche débouté de sa demande dirigée contre la SA MMA IARD.
6- Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SADA seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire.
La SAS De Widehem automobiles réclame une somme de 48.016,23 euros TTC au titre des frais irrépétibles, soit 34.938,50 euros TTC au titre des honoraires d’avocat, 540 euros TTC au titre des honoraires de l’architecte ayant visité l’immeuble dans le cadre de l’expertise, 1.467,13 euros TTC au titre des frais de l’huissier ayant délivré l’assignation, 900 euros au titre des frais de suivi de procédure facturés par syndic et 10.170,60 euros TTC au titre des honoraires de l’expert judiciaire.
Elle demande en outre la condamnation de chacun des défendeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le même fondement.
Ainsi que l’indique à juste titre la SADA, les frais d’huissier relatifs à la délivrance de l’assignation et les honoraires de l’expert judiciaire relèvent des dépens de la procédure.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la SADA seront condamnés in solidum à verser à la SAS De Widehem automobiles la somme équitable de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SA MMA IARD la charge de ses frais de procédure.
L’ancienneté de la procédure commande le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SA MMA IARD et déclare la société De Widehem automobiles recevables en ses demandes dirigées contre cette dernière ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA) à payer à la SAS De Widehem automobiles la somme de 13.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DIT que la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA) est fondée à opposer les limites contractuelles de sa garantie en plafonds et franchises ;
DÉBOUTE la SAS De Widehem automobiles du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE la SAS De Widehem automobiles et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] de leurs demandes dirigées contre la SA MMA IARD ;
CONDAMNE la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA) à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS De Widehem automobiles en principal, intérêts et frais ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA) aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA) à payer à la SAS De Widehem automobiles la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leurs demandes à ce titre ;
DÉBOUTE la SA MMA IARD de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Fait et jugé à Paris, le 15 novembre 2024.
La greffière La présidente
