Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 25/01510

Min N° 25/00584 N° RG 25/01510 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5AG S.A. 1001 VIES HABITAT C/ Mme [L] [T] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 25 juin 2025 DEMANDERESSE : S.A. 1001 VIES HABITAT [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [L] [T] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie Greffier : Mme DEMILLY Florine DÉBATS : Audience publique du : 07 mai 2025 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie FEUGNET Copie délivrée le : à : Madame [L] [T] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 3 juillet 2014, avec prise d’effet au 9 juillet 2014, la SAHLM le logement Francilien devenue la S.A 1001 VIES HABITAT par plusieurs procès-verbaux des Assemblées générales mixtes du 28 juin 2018, a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [T] sur des locaux (logement n°1848010014) situés [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 467,19 euros et 27,95 euros de provision sur charges. Par courrier du 27 avril 2016, la S.A 1001 VIES HABITAT justifie avoir consenti au profit de la locataire un emplacement de stationnement (n°13) accessoire au logement sis la même adresse ; cette dernière n'étant pas en mesure de produire le bail ayant été égaré. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 1001 VIES HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la S.A 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, et prononcer la résiliation judiciaire du bail perdu concernant l’emplacement de stationnement pour manquements aux obligations locatives du fait de l’absence de versement des loyers mensuels,ordonner son expulsion immédiate,condamner Madame [L] [T] au paiement, de la somme de 3.254,95 euros au titre des arriérés locatifs relatifs au bail d’habitation et à l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2025. A l’audience, la S.A 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 4.215,95 euros arrêtée au 25 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), précisant être favorable à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire. Madame [L] [T] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative mais pas son montant, indiquant avoir réglé le dernier loyer courant. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré. L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025. Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 13 mai 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a communiqué contradictoirement le décompte actualisé de la dette locative à un montant de 3.760,90 euros, hors frais, arrêtée au 12 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse). MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la S.A 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [L] [T] reste lui devoir hors frais, la somme de 3.760,90 euros, hors frais, arrêtée au 12 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), confirmant le paiement du loyer d'avril 2025 par virement du 6 mai 2025 pour un montant de 586,74 euros. En conséquence, Madame [L] [T] sera condamnée au paiement de cette somme de 3.760,90 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 12 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 3 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande d'acquisition de la clause résolutoire du logement d'habitation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 3 juillet 2014 concernant les locaux d'habitation, avec prise d’effet au 9 juillet 2014, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause (titre XV) a été signifié le 11 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.116,61 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 12 novembre 2024. Sur la résiliation judiciaire du contrat de stationnement L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Conformément aux dispositions de l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux. Il résulte des articles 1224 à 1229 du code civil qu'en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par l'une des parties à un contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat et s'il y a lieu d'accorder éventuellement un délai au débiteur de l'obligation. L'article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge. Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l'espèce, la S.A 1001 VIES HABITAT se prévaut d'un bail la liant à Madame [L] [T] sur un emplacement de stationnement (n°13) situé [Adresse 4] à [Localité 9], ce que la locataire ne conteste pas à l'audience. Dès lors, il y a lieu de considérer que la S.A 1001 VIES HABITAT et Madame [L] [T] sont liés par l'existence d'un bail verbal concernant l'emplacement de stationnement. A l'appui de ses demandes, la S.A 1001 VIES HABITAT produit un décompte locatif actualisé 3.760,90 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 12 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), incluant la dette locative du logement et de l'emplacement de stationnement. Il résulte même s'il résulte des pièces versées aux débats que Madame [L] [T] ne règle pas les loyers de manière régulière et qu'elle demeure redevable d'une dette locative, il n'en demeure pas moins que ce non-respect des obligations contractuelles ne justifie que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, la bailleresse est favorable aux délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire du bail sur le logement pour la locataire et il ne paraît pas adapté d'ordonner une résiliation judiciaire sur le bail de stationnement compte-tenu des faibles loyers du stationnement par rapport au loyer du logement et du fait que la dette locative peut bénéficier dans son ensemble de délais dans un décompte commun. En conséquence, il y a lieu de débouter la S.A 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire s'agissant de l'emplacement de stationnement. Sur la demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire du bail L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bailleur est favorable à l'octroi de délais de paiement. A l'audience, Madame [L] [T] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, la défenderesse est actuellement en contrat à durée indéterminée, lui permettant de s'engager sur un échéancier de remboursement à long terme sur lequel les parties s'accordent. Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [T] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif : ➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢ Madame [L] [T] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que la S.A 1001 VIES HABITAT a dû accomplir, Madame [L] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la S.A 1001 VIES HABITAT aux fins d'expulsion ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2014, avec prise d’effet au 9 juillet 2014 entre la SAHLM le logement Francilien devenue la S.A 1001 VIES HABITAT par plusieurs procès-verbaux des Assemblées générales mixtes du 28 juin 2018, d'une part, et Madame [L] [T], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation (logement n°1848010014 et parking n°13) situés [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ; DEBOUTE la S.A 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire s'agissant de l'emplacement de stationnement ; CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à la S.A 1001 VIES HABITAT la somme de 3.760,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Madame [L] [T] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ; DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure : ➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 12 novembre 2024; ➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; ➢ le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [T], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, ➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ➢ Madame [L] [T] sera condamnée à verser à la S.A 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ; RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ; CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à la S.A 1001 VIES HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [L] [T] aux entiers dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETE le surplus des demandes ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge