Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 21 FEVRIER 2025
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11134 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTYN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 12-23-461
APPELANTE
E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145
INTIMÉE
Mme [Z] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Défaillante - déclaration d'appel signifiée le 18 septembre 2024 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par contrat du 21 mai 2014, Valophis Habitat, Office Public de l'Habitat du Val-de-Marne a donné à bail à Mme [J] [Z] et M. [N] [I], un logement situé [Adresse 1], à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 559,68 euros charges comprises, payable à terme échu.
Par avenant du 1er octobre 2019, le bail s'est poursuivi uniquement avec Mme [J] [Z].
Le 30 juin 2023, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne a fait délivrer à Mme [J] [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme de 1.649,32 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte du 24 novembre 2023, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne a assigné Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Villejuif et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 26 avril 2024, le premier juge a :
déclaré recevable la demande de résiliation de Valophis Habitat, OPH du Val de Marne ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes relatives à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation ;
condamné Mme [J] [Z] à verser à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne, à titre de provision, la somme de 2.700,21 euros en paiement des loyers et charges impayés (arrêtée au 21 février 2024, terme de janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 novembre 2023 ;
rejeté la demande de Valophis Habitat, OPH du Val de Marne en paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir ;
rejeté la demande de délais de paiement de Mme [J] [Z] ;
condamné Mme [J] [Z] aux dépens ;
rejeté la demande de Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne au titre des frais irrépétibles ;
débouté Valophis Habitat, OPH du Val de Marne de sa demande d'exécution sur minute.
Par déclaration du 18 juin 2024, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au rejet de sa demande de constatation de la résiliation du bail et de ses conséquences ainsi que de celles relatives au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision et aux frais irrépétibles.
Dans ses uniques conclusions remises le 16 septembre 2024 et signifiées le 18 septembre suivant, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau,
constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [J] [Z] le 21 mai 2014 est acquise de plein droit, et ce en application de l'article 5.5 du contrat de location et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
en conséquence, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°506, situé à [Adresse 1], si besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et faire application des articles L. 433-1 et suivants du même code s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;
condamner Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 3.317 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 1.649 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir ;
fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité d'occupation, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ;
condamner Mme [J] [Z] au paiement mensuel de ladite indemnité d'occupation, à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;
condamner Mme [J] [Z] à payer le montant des charges afférentes à l'occupation du logement, jusqu'à la libération des lieux ;
condamner Mme [J] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [J] [Z] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 18 septembre 2024 par acte remis à l'étude du commissaire de justice, n'a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2024.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne a fait délivrer à Mme [J] [Z], le 30 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.649,32 euros représentant l'arriéré locatif au 27 juin 2023, terme de mai 2023 inclus.
Il ressort des décomptes produits par l'appelant arrêtés au 8 novembre 2023 et 16 septembre 2024, que la locataire a réglé, le 28 juin 2023, la somme de 800 euros portant ainsi sa dette locative, à la date du commandement de payer, à la somme de 849,32 euros terme de mai 2023 inclus.
Toutefois, il doit être rappelé qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de celle-ci, de sorte que le commandement litigieux, délivré le 30 juin 2023, est régulier pour la somme de 849,32 euros.
La cour relève, en tout état de cause, que le commandement a été délivré au vu d'un décompte arrêté au 27 juin 2023, qui ne pouvait donc comprendre le règlement effectué le lendemain, ce qui exclut toute mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de cet acte et que celui-ci contenait le détail des sommes réclamées permettant à la locataire de comprendre et déterminer le montant réellement dû, d'en vérifier l'exigibilité et de le contester.
Au surplus, cet acte reproduit, notamment, la clause résolutoire stipulée dans le bail et rappelle expressément le délai de deux mois laissé à la locataire pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l'acquisition de la clause résolutoire, et n'est donc affecté d'aucune irrégularité.
Les décomptes susvisés révèlent en outre qu'une somme de 700 euros a été portée au crédit du compte de la locataire, le 31 juillet 2023, insuffisante pour régler l'intégralité des causes du commandement de payer, étant au surplus relevé qu'à cette date, la dette locative, comprenant les termes de juin et juillet 2023, s'élevait à la somme de 1.486,13 euros.
Ainsi, il apparaît que dans le délai de deux mois du commandement de payer, qui expirait le 31 août 2023, Mme [J] [Z] ne s'est pas acquittée de l'intégralité des causes du commandement de sorte qu'il convient, infirmant l'ordonnance entreprise, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date précitée.
Mme [J] [Z] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 31 août 2023, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, sans qu'il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes de provisions
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'obligation de Mme [J] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable. Cette indemnité est due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.
Au regard du dernier décompte produit en date du 16 septembre 2024, portant sur l'arriéré dû au 16 septembre 2024, terme d'août 2024 inclus, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne justifie d'une créance en principal de 3.317 euros ainsi qu'il le sollicite dans le dispositif de ses conclusions.
L'obligation de l'appelante au paiement de cette somme n'est pas sérieusement contestable. Il convient donc de la condamner par provision au paiement de celle-ci avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le premier juge a fait une exacte appréciation de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [Z] supportera les dépens d'appel, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer du 30 juin 2023.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ainsi que sur le montant de la provision allouée ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 31 août 2023 ;
Ordonne, à défaut de départ de Mme [J] [Z] dans un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement n°07030506, 4ème étage, situé [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ;
Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Mme [J] [Z] à payer à Valophis Habitat, Office Public de l'Habitat du Val-de-Marne, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 31 août 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamne Mme [J] [Z] à payer à Valophis Habitat, Office Public de l'Habitat du Val-de-Marne une provision de 3.317 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 16 septembre 2024, terme d'août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;
Condamne Mme [J] [Z] aux dépens d'appel, qui comprendront, notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2023, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
