Texte intégral
Minute n° 25/241
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 25 Avril 2025
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DEMANDEUR :
S.C.I. LIWEN
domiciliée : chez Mionsieur [O] [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Demanderesse représentée par
Me Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES - 30
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [C] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Défendeurs non comparant
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Cécile HENOUX
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 07 Mars 2025
date des débats : 07 Mars 2025
délibéré au : 25 Avril 2025
RG N° RG 24/03415 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NLL3
COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Vianney DE LANTIVY
CCC Monsieur [C] [W]
CCC Madame [B] [M]
CCC Prefecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 9 août 2014, la SCI LIWEN a donné à bail à Monsieur [C] [W] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, [Adresse 2], et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 580 € pour le logement.
Par acte signé le 31 juillet 2014, Madame [B] [M] s’est portée caution solidaire de Monsieur [C] [W] des loyers, charges et réparations locatives.
Le 12 avril 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1339 € au titre des loyers échus et impayés au 24 mars 2024.
Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [B] [M] par acte d’huissier en date du 24 avril 2024.
Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la [Localité 7] Atlantique le 4 juillet 2024.
Par actes de commissaire de justice en date du 10 et du 11 septembre 2024, notifiés au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2024, la SCI LIWEN a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,Condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] à payer à la SCI LIWEN la somme de 2248 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024,Condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] à payer à la SCI LIWEN une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme mensuelle de 580 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,Dire que cette somme portera intérêts de droit sur la somme de 1339 € au jour du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,Condamner in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] à payer à la SCI LIWEN la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de la dénonciation du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mars 2025 lors de laquelle la SCI LIWEN, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance.
Régulièrement assignés à étude et à personne, Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société demanderesse a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.
Les services sociaux ont établi un diagnostic social et financier.
La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”.
En l’espèce, la SCI LIWEN justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 13 septembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.
En outre, la SCI LIWEN justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 juillet 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « à défaut de paiement du loyer ou des charges, le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer délivré par huissier demeuré infructueux. »
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [C] [W] le 12 avril 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1339 €.
Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler la dette.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.
Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2024.
Dès lors, Monsieur [C] [W], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [C] [W] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d'occupation fixée à 580 euros par mois.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la SCI LIWEN est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2920,76 €, échéance d’août 2024 inclue.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 176,76 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Monsieur [C] [W] n’a pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [C] [W] sera condamné à payer à la SCI LIWEN la somme de 2744 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 1339 € et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur l’acte de caution solidaire
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 121 (V) dispose, en ses deux derniers alinéas, que :
“ Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”.
Madame [B] [M], dans l’acte signé le 31 juillet 2014, a déclaré se porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers et des charges, et accessoires résultant du contrat de location conclu par Monsieur [C] [W]. Elle s’est engagée à acquitter en cas de défaillance du locataire les loyers, les charges, les dégradations et réparations locatives.
Cet acte de cautionnement répond aux exigences de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée mais ne vise pas expressément les indemnités d’occupation de sorte que la solidarité ne sera retenue que pour les sommes dues avant la résiliation du bail.
En conséquence, Madame [B] [M] sera tenue solidairement au titre des loyers échus et impayés à la date de résiliation du bail, soit à hauteur de 1901 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1339 € et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 12 avril 2024, de sa notification à la CCAPEX et de sa dénonciation à la caution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] seront condamnés in solidum à payer à la SCI LIWEN la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI LIWEN à l’encontre de Monsieur [C] [W] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 13 juin 2024, du bail portant sur les lieux loués sis [Adresse 2] ;
DIT que Monsieur [C] [W] devra quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer à la SCI LIWEN la somme de 2744 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 1339 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [M] au paiement de cette somme uniquement concernant les loyers et charges échus et impayés à la date de la résiliation du bail, soit dans la limite de la somme de 1901 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 1339 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer à la SCI LIWEN une indemnité d’occupation d’un montant de 580 € par mois, et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DIT que les éventuelles sommes versées depuis le mois de septembre 2024 par Monsieur [C] [W] devront venir en déduction des sommes dues ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] à payer à la SCI LIWEN la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer du 12 avril 2024, de sa signification à la CCAPEX et de sa dénonciation à la caution ;
DÉBOUTE la SCI LIWEN de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.
Le greffier La juge des contentieux de la protection
Aurélien PARES Cécile HÉNOUX
