Cour d'appel, 04 mars 2008. 07/00033

R. G : 07 / 00033 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 12 décembre 2006 RG No2004 / 6548 ch no 10 X... A... C / Sarl GARAGE L'ETOILE DE MARCY COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE B ARRET DU 04 MARS 2008 APPELANTS : Monsieur Jean- Claude X... ... ... représenté par la SCP BAUFUME- SOURBE avoués à la Cour assisté de Me RICHARD avocat au barreau de SAINT- ETIENNE Madame Marie Antoinette A... épouse X... ... ... représentée par la SCP BAUFUME- SOURBE avoués à la Cour assistée de Me RICHARD avocat au barreau de SAINT- ETIENNE INTIMEE : Sarl GARAGE L'ETOILE DE MARCY 808, avenue Marcel Mérieux 69280 MARCY- L'ETOILE représentée par la SCP LAFFLY- WICKY avoués à la Cour assistée de Me CIEVET avocat au barreau de LYON L'instruction a été clôturée le 18 Janvier 2008 L'audience de plaidoiries a eu lieu le 21 Janvier 2008 L'affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2008, prorogée au 04 Mars 2008, les avoués dûment avisés, conformément à l'article 450 dernier alinéa du Code de procédure civile. COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : Président : Monsieur BAIZET, Conseiller : Monsieur ROUX, Conseiller : Madame MORIN Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement. A l'audience Monsieur ROUX a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile. ARRET : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame WICKER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Selon un acte authentique en date des 27 décembre 1984 et 2 janvier 1985 Monsieur Jean- Claude X... et son épouse née Marie Antoinette A... ont donné à bail à titre commercial pour une durée de neuf ans à la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " un bâtiment à usage de hangar situé avenue Marcel Mérieux à MARCY- L'ETOILE (Rhône) " ainsi que le terrain à l'Est et au Sud du bâtiment ". L'acte précisait que l'ensemble loué figurait en teinte rouge sur un plan annexé. Il précisait que le preneur n'avait pas accès à l'avancée du toit à l'Ouest du bâtiment et que le bailleur se réservait le passage sur la bande de terrain au Sud du bâtiment compris entre le bâtiment et la limite de propriété, ce droit de passage figurant en teinte verte sur le plan annexé. Le plan annexé à l'acte comportait un trait rouge entourant un bâtiment et une portion de terrain située à l'Est. La portion de terrain située au Sud du bâtiment se trouvait à l'extérieur de la partie cernée de rouge et était figurée en vert. L'acte comportait une mention selon laquelle le preneur aurait le droit d'installer un compresseur dans un petit bâtiment non compris dans le bail. Par acte sous seing privé du 16 juin 1995 le bail a été renouvelé à son échéance pour une nouvelle période de neuf ans du 1er janvier 1994 au 31 décembre 2002. Cet acte comportait une mention ainsi rédigée : " le preneur a été autorisé à installer le compresseur au Sud du bâtiment, le bailleur se réservant de le faire déplacer à ses frais. Il en sera de même pour le compteur à gaz ". Un litige est né entre le bailleur et le preneur sur le point de savoir si la portion de terrain située au Sud du bâtiment et teintée en vert sur le plan annexé au bail initial était incluse dans les lieux loués alors qu'elle se trouvait à l'extérieur de la portion cernée de rouge, qu'elle était grevée d'un droit de passage et que l'acte précisait qu'était donné à bail le bâtiment " ainsi que le terrain situé l'Est et au Sud du bâtiment ". Les époux X... reprochent au locataire d'avoir installé au Sud du bâtiment principal, sur l'assiette de leur droit de passage un compresseur, une benne à ferraille et un compteur à gaz. Ils estiment que cette bande de terrain ne fait pas partie des biens loués puisqu'elle ne figure pas dans le périmètre encadré de rouge et que la mention d'un droit de passage à leur profit n'a aucun sens puisque cette portion n'est pas louée. La Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " soutient que cette bande de terrain est comprise dans le bail et fait valoir que s'il n'en était pas ainsi il n'aurait pas été nécessaire pour le bailleur de s'y réserver un droit de passage. Elle fait valoir que par une lettre en date du 23 novembre 1992 le bailleur lui a donné son accord pour placer sur la bande litigieuse le compresseur et la benne. A ce dernier argument le bailleur répond que cette autorisation ne constitue qu'une tolérance et non pas la reconnaissance d'un droit sur la partie litigieuse. Il y voit par ailleurs la preuve que cette portion litigieuse n'est pas incluse dans le bail, car si tel était le cas une autorisation aurait été inutile. Le litige a été porté devant le Tribunal de Grande Instance de LYON qui par jugement en date du 12 décembre 2006 a estimé que la bande de terrain située au Sud du bâtiment faisait bien partie du bail, à charge pour le locataire de laisser libre le passage pour les époux X.... Le Tribunal déboutait en conséquence les époux X... de leurs demandes tendant à faire enlever de la bande litigieuse le compresseur, la benne à ferraille et le compteur à gaz. Les époux X... étaient condamnés à payer à la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " 500 euros et 1. 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Par déclaration en date du 4 janvier 2007 Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision. Ils soutiennent que la portion de terrain située au Sud du bâtiment ne fait pas partie du bail et qu'un droit de passage a été donné au locataire (et non pas au bailleur) faute de possibilité d'un autre accès. Ils font valoir que l'autorisation donnée en 1992 au locataire de pouvoir installer son compresseur et sa benne sur cette bande de terrain n'aurait eu aucun sens si elle avait fait partie de la location. Ils demandent la condamnation de la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY'à supprimer l'édicule dans lequel elle a installé son compresseur, à retirer la benne à ferraille et à décaler de quatre mètres vers le Nord le compteur à gaz installé en bordure du CD 30 et ce dans le mois de la signification sous peine de résiliation du bail. A titre subsidiaire ils demandent que la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " soit condamnée à rétablir le passage sur cette portion et à laisser édifier un mur séparatif telle que décrit dans un courrier du 2 décembre 2002 sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée. Ils sollicitent en tout état de cause 2. 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. La Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " réfute les moyens et arguments des époux X... et sollicite la confirmation du jugement déféré sauf à ce qu'il lui soit alloué 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. DISCUSSION Attendu que les lieux loués à la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " sont figurés en teinte rouge sur le plan annexé à l'acte des 27 décembre 1984 et 2 janvier 1985 ; Attendu que la bande de terrain litigieuse située au Sud du bâtiment se trouve à l'extérieur du périmètre entouré de rouge de sorte qu'elle est supposée ne pas faire partie des lieux loués ; Attendu cependant que l'acte précise que les lieux loués comportent un bâtiment, ainsi que le terrain à l'Est et au Sud, ce qui laisse supposer que la bande litigieuse est incluse dans les lieux loués ; Attendu enfin que l'acte précise que le bailleur se réserve un droit de passage sur cette bande de terrain, ce qui permet de penser qu'elle est incluse dans les locaux loués faute de quoi le propriétaire en aurait toute la jouissance sans avoir à se réserver un droit de passage ; Attendu qu'en présence de telles contradictions contenues dans l'acte il appartient à la Cour de rechercher l'intention des parties ; Attendu qu'il résulte des pièces versées au débat que le seul accès aux lieux loués se trouvait à l'origine au Sud de la parcelle ; qu'il parait logique que le propriétaire ait accordé un droit de passage au preneur sur la partie située au Sud du bâtiment pour pouvoir accéder aux lieux loués ; que cette partie étant située à l'extérieur du périmètres cerné de rouge sur le plan elle ne fait pas partie des lieux loués, le preneur n'ayant sur cette partie qu'un droit de passage ; Attendu que telle parait être la volonté des parties lors de la conclusion du bail ; Attendu qu'en 1992 les propriétaires ont autorisé le preneur à installer sur cette bande litigieuse un compresseur et une benne, ce qui confirme que cette partie n'était pas louée ; Attendu que l'acte de renouvellement du bail qui reprend les errements du bail initial y ajoute cette autorisation et précise en outre " qu'il en sera de même du compteur à gaz " ; Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la bande de terrain située au Sud du bâtiment à usage de hangar ne fait pas partie des lieux loués à la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " mais que celle- ci, forte de l'autorisation des époux X... peut y installer un compresseur, une benne, un compteur à gaz à l'exclusion de tous autres objets ou équipements notamment véhicules ; Attendu que les époux X... étant propriétaires de la bande de terrain située au Sud du hangar ils sont libres de se clore pour séparer cette bande de terrain de la partie louée à la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " ; Attendu que le jugement déféré sera donc réformé en ce sens ; Attendu que les demandes de la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " seront intégralement rejetées ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l'une quelconque des parties ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Dit que la bande de terrain située en partie Sud du bâtiment ne fait pas partie des lieux donnés à bail par les époux X... à la Société ‘ GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY ", Dit que cette Société peut cependant placer sur cette bande de terrain un compresseur, une benne et un compteur à gaz à l'exclusion de tout autre objet équipement ou véhicule, Dit que les époux X... sont libres de clore cette bande de terrain, Rejette toutes autres demandes des parties, Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la Sarl " GARAGE DE L'ETOILE DE MARCY " aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle BAUFUME- SOURBE, Société d'avoués.