Tribunal judiciaire, 03 mars 2026. 25/00478

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/03/2026 N° RG 25/00478 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C44F DEMANDEUR(S) : Société MEADOMUS [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Victor NAHON, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDEUR(S) : S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat au barreau d’ALBERTVILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente, juge des référés : [...] assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier Débats : en audience publique le : 20 Janvier 2026 Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Mars 2026 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 24 juillet 2014 Mme [H] [T] a donné à bail commercial à la société PV Résidences & Resorts France le lot n°0026-06 lui appartement dans l’ensemble immobilier Tikal à [Localité 3] sur la commune de [Localité 4] (73) pour une durée de 10 années commençant à courir le 1er janvier 2015 et expirant le 30 avril 2025. Par acte authentique du 03 février 2023, la société Meadomus a acquis de M. [B] [C] le lot n°0026-06 dans l’ensemble immobilier Tikal à [Localité 3] sur la commune de [Localité 4] (73). Selon un traité d’apport partiel d’actifs la société PV Exploitation France est venue aux droits de la société PV Résidences & Resorts France. Suivant acte de commissaire de justice du 26 mai 2025 la société Meadomus a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement du bail commercial à la société PV Expoitation France, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction. Par acte du 26 novembre 2025 la société Meadomus a fait assigner la société PV Exploitation France devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire visant à donner au tribunal tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce ainsi que celui de l’indemnité d’occupation conformément à l’article L.145-28 du code de commerce et réserver les dépens. En l’absence d’accord avec le preneur sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, elle s’estime bien fondée à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond. La société PV Exploitation France formule protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise judiciaire. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de relever que le bail commercial a été conclu par Mme [H] [T] en sa qualité de bailleur propriétaire du bien et que l’acte d’acquisition par la société Meadomus mentionne M. [B] [C] en qualité de vendeur dudit bien. Bien qu’aucun justificatif ne soit transmis pour la chronologie de l’acquisition du bien par M. [B] [C], la société PV Exploitation France n’a formulé aucune opposition quant à la qualité de propriétaire-bailleur de la société Meadomus. 1 - Sur la demande d’expertise judiciaire En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin). Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux. Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés. En l’espèce, il est établi que la société Meadomus a fait signifier son refus de renouvellement du bail commercial à la société PV Expoitation France, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, ce qui n’est pas contesté par le preneur (Pièce n°5 demandeur). Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation. Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que la société Meadomus justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient due à la société PV Exploitation France. En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée, aux frais avancés de la société Meadomus et selon mission reprise au dispositif. 2 - Sur les dépens L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774). La Société Meadomus est donc tenue aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la société Meadomus et de la société PV Exploitation France, COMMETTONS pour y procéder, M. [F] [G] E-mail : [Courriel 1] Adresse : [Adresse 4] [Localité 5] Tél. portable : [XXXXXXXX01] Tél. fixe : [XXXXXXXX02] Avec mission pour lui de : 1° se rendre sur les lieux et les visiter, vérification préalablement faite de leur disponibilité, le cas échéant hors saison touristique, en présence des parties et de leurs conseils, préalablement convoqués ; 2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, 3° fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ; proposer différentes méthodes d’évaluation dont la méthode hôtelière et proposer si nécessaire une pondération entre les différentes méthodes d’évaluation retenues, 4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels, 5° rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 6° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 31 décembre 2025 et jusqu’à leur libération effective, 7° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties. DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : ° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, ° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera, ° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent, ° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile, RAPPELONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ; RAPPELONS qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DISONS que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ; RAPPELONS qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ; RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert, DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 03 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par la société Meadomus avant le 14 avril 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque, DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement, RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme, DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert et qu'en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte, DISONS l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport, DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur, DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du Code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception, DISONS que les dépens resteront à la charge de la société Meadomus, RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès, RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 mars 2026, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière. La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,