Texte intégral
DU : 25 Septembre 2024
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JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre
Demande relative à un droit de passage
Sans procédure particulière
AFFAIRE :
[L], [Z]
C/
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM
Répertoire Général
N° RG 24/01724 - N° Portalis DB26-W-B7I-H62N
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Expédition exécutoire le :
25.09.24
à : Me Le Roy
à : Me Brochard
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Expédition le :
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à : Expert
à : AJ
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AMIENS
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J U G E M E N T
du
VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
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Dans l’affaire opposant :
Monsieur [J] [I] [L]
né le 30 Avril 1949 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
Madame [O] [Z] épouse [L]
née le 21 Janvier 1949 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
tous représentés par Maître Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat postulant au barreau d’AMIENS substitué par Me Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS, Maître Bernard FRANCHI de la SCP PROCESSUEL, avocat plaidant au barreau de DOUAI
- DEMANDEUR (S) -
- A -
SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM (RCS D’AMIENS 561 720 939)
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Florence BROCHARD BEDIER de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocats au barreau d’AMIENS
- DÉFENDEUR (S) -
Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 26 Juin 2024 devant :
- Monsieur [W] [T], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] épouse [L] sont propriétaires d’une parcelle située à [Localité 6] (Somme), cadastrée section BZ n° [Cadastre 8], lieudit « [Adresse 14] », d’une contenance de 17 a et 98 ca.
Ils expliquent que cette parcelle, classée pour partie en zone UCb sur une superficie de 900 m², et pour partie en zone Nj sur la superficie restante, ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique. Ils expliquent également qu’elle est desservie par un chemin privé dénommé [Adresse 14] dont l’emprise est située sur la parcelle voisine, cadastrée section BZ n° [Cadastre 3], appartenant à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM.
Par courrier du 23 juin 2023, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM a informé monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] de son intention d’acquérir les parcelles situées à [Localité 6] (Somme) cadastrées section BZ n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9], pour une surface globale de 2.327 m², ainsi que section BZ n° [Cadastre 5] pour une surface de 943 m², au prix de 195.000 euros net vendeur.
Par courrier du 20 juillet 2023, monsieur [J] [L] a refusé cette proposition d’acquisition et a proposé de vendre à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM les parcelles cadastrées section BZ n° [Cadastre 5] pour une surface totale de 943 m², BZ n° [Cadastre 8] pour une surface constructible classée en zone UCb de 900 m² et pour une surface partielle de jardin de 167 m², ainsi que BZ n° [Cadastre 9] pour une surface partielle de 100 m², au prix de 500.000 euros net vendeur.
Cependant, suivant acte notarié du 09 novembre 2023, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] d’une part, la SAS SPRIING d’autre part, ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain d’une surface de 1.981 m², en ce compris la totalité de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] d’une surface de 943 m² et une partie de la parcelle cadastrée section BA n° [Cadastre 8] pour une surface de 1.038 m², au prix de 500.000 euros. Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, notamment l’obligation pour le bénéficiaire de déposer la demande de permis de construire avant le 28 février 2024.
Le 24 janvier 2024, un conciliateur de justice, saisi par monsieur [J] [L], a constaté l’échec de la tentative de conciliation avec la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM pour obtenir la reconnaissance d’une servitude de passage sur le [Adresse 14] situé sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 4] au profit de la parcelle BZ n° [Cadastre 8].
Par courriels des 02 février, 18 février et 10 mars 2024, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] se sont de nouveau rapprochés de la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE, mais en vain.
Suivant acte sous signature privée du 15 mars 2024, les promettants et le bénéficiaire ont convenu de proroger le délai pour le dépôt de la demande de permis de construire au 28 août 2024.
Suivant requête en date du 17 mai 2024, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Amiens d’une demande d’être autorisés à assigner à jour fixe la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM.
Par ordonnance du 28 mai 2024, le président de ce tribunal a autorisé monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à assigner avant le 28 mai 2024 la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM à l’audience du 26 juin 2024 à 14 heures.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ont fait assigner la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir constater l’enclavement de la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 8], d’obtenir une servitude de passage sur la parcelle voisine cadastrée section BZ n° [Cadastre 3], d’en fixer l’assiette et d’être autorisés à entreprendre des travaux de voirie et réseaux divers.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 26 juin 2024 et mise en délibéré au 25 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] demandent au tribunal de :
Débouter la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de ses demandes ; Déclarer l’état d’enclave de la parcelle de terrain située [Adresse 14] à [Localité 6] (Somme), cadastrée section B2 n° [Cadastre 8] ; Déclarer que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] bénéficie d’une servitude de passage sur le [Adresse 14], dont l’emprise est située sur la parcelle voisine cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] appartenant à la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM et relié à la voie publique dénommée [Adresse 13] ; Ordonner que l’assiette de cette servitude soit suffisamment large pour permettre la création d’une zone de rencontre au sens de l’article R. 110-2 du code de la route, et l’accès à la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] en véhicule et à pied, dans les deux sens, par toute personne, en tout temps et à toute heure, et ordonner l’enlèvement de tout obstacle éventuel ; Fixer l’assiette de la servitude de passage bénéficiant à la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8], et grevant la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3], selon les dimensions suivantes, soit 35 mètres de long depuis la [Adresse 13] sur 4, 50 mètres de large ; Les autoriser à réaliser sur l’assiette de la servitude de passage les travaux nécessaires à l’aménagement d’une voie conforme au plan local d’urbanisme d’[Localité 6], et la création d’une zone de rencontre conforme à ce plan local d’urbanisme et au code de la route, correspondant au devis établi par la société COLAS le 08 mars 2024 ; Autoriser le passage des canalisations pour l’eau potable le tout-à-l’égout, l’électricité, le téléphone et l’Internet, pour desservir la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] en sous-sol de l’assiette de la servitude de passage admise ; Condamner la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM aux dépens ; Condamner la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
A titre liminaire, en réponse aux écritures de la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] soutiennent que le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état faute d’urgence n’est pas fondé dès lors que l’urgence a déjà été caractérisée par l’ordonnance rendue le 28 mai 2024 par le président de ce tribunal, laquelle est insusceptible d’appel, et qu’un tel renvoi ne peut être autorisé que si l’affaire n’est pas en état d’être jugée le jour de l’audience en application de l’article 844 du code de procédure civile.
Au visa des articles 682 et suivants du code civil, de l’article R. 110-2 du code de la route ainsi que de l’article 14 du plan local d’urbanisme de la commune d’[Localité 6], monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] expliquent que pour pouvoir édifier un bâtiment et un parking sur la zone UCb de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8], le service d’urbanisme de cette commune demande à la SAS SPRIING une reconnaissance par la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM d’une servitude de passage au profit de cette parcelle afin de la désenclaver. Ils précisent que la desserte, d’une largeur de 4, 50 mètres et d’une longueur de 35 mètres, peut être réalisée sur le [Adresse 14] entre la [Adresse 13] et les parkings dont la construction est envisagée. Ils expliquent que le service de l’urbanisme demande également que cette desserte réponde aux principes des zones de rencontre. Monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] font valoir avoir tenté d’obtenir la reconnaissance amiable de cette servitude. Selon les demandeurs, la parcelle BZ n° [Cadastre 8] ne bénéficie d’aucun accès direct sur la voie publique et ne peut être désenclavée que par le [Adresse 14] situé sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3]. Ils précisent qu’un accès à la parcelle litigieuse par la parcelle BZ n° [Cadastre 5] est illusoire dès lors qu’il est impossible de réaliser les travaux de VRD envisagés dans une zone naturelle accueillant des jardins (Nj). Au surplus, ils invoquent que le trajet le plus court entre la voie publique et la parcelle litigieuse se fait depuis la [Adresse 13] par le [Adresse 14], et non depuis la [Adresse 12] par la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 5]. En outre, ils affirment que le passage par la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 5] ne permettrait pas d’y réaliser un immeuble. Ils font également valoir que si le [Adresse 14] fait l’objet d’une emplacement réservé n° 5 au plan local d’urbanisme pour la création de voirie en vue du prolongement de la [Adresse 13], il peut recevoir des ouvrages et installations conformes à sa destination en vue du désenclavement. Par ailleurs, ils exposent que les modalités de passage dépendent du seul besoin du propriétaire du fonds dominant en vue d’une utilisation normale de la parcelle enclavée, ce qui implique, s’agissant du projet de construction, la desserte en véhicules et la possibilité de passer en sous-sol les réseaux divers. Ils considèrent en outre qu’aucune indemnité n’est due en l’absence de préjudice qui en résulterait pour le propriétaire du fonds servant.
Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM demande au tribunal de :
Renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état ; Débouter monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] de leurs demandes ; Constater l’absence d’enclave compte tenu de la présence du fonds contiguë cadastré section BZ n° [Cadastre 5] ; Déclarer n’y avoir lieu à une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] pour la réalisation des travaux de construction par le biais du chemin de l’Epousée ; Condamner monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] aux dépens ; Condamner monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En outre, lors de l’audience, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM a demandé au tribunal d’écarter des débats les pièces n° 22 et 23 comme tardives pour avoir été communiquées le 26 juin 2024 par les demandeurs. Subsidiairement, elle demande au tribunal de les juger irrecevables à raison de leur non-conformité aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile. La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM a également précisé que sa demande de renvoi devant le juge de la mise en état est présentée à titre subsidiaire.
Au visa des articles 840 et 844 du code de procédure civile, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM expose que monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] se prévalent de l’urgence qu’il y aurait à reconnaître la servitude de passage litigieuse aux motifs, d’une part, que le délai imparti à la SAS SPRIING pour le dépôt de sa demande de permis de construire a été fixée au 28 août 2024 sous peine de caducité de la promesse unilatérale de vente et, d’autre part, que le plan local d’urbanisme de la commune d’[Localité 6] doit prochainement faire l’objet d’une procédure de révision susceptible de modifier le zonage des parcelles cadastrées B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8] de sorte qu’elles deviennent inconstructibles. La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDIE D’HLM fait valoir que l’urgence n’est pas caractérisée et qu’il y a lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état aux motifs, d’une part, que rien ne s’oppose au dépôt d’un permis de construire dans le délai imparti et, d’autre part, que le calendrier prévisionnel du plan local d’urbanisme prévoit qu’il sera soumis au conseil municipal en octobre ou novembre 2025.
Par ailleurs, au visa des articles 682 et 685-1 du code civil, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM considère que la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 8] n’est pas enclavée dès lors qu’un accès est possible depuis la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 5], laquelle est constructible et a vocation à être cédée à la SAS SPRIING. Elle souligne que les demandeurs ne peuvent bénéficier de la servitude légale de passage pour enclave dès lors qu’ils disposent grâce à un fonds contiguë dont ils ont la maîtrise d’une autre issue sur la voie publique. Elle soutient qu’ils ne démontrent pas que le passage par la parcelle cadastrée BZ n° [Cadastre 5] rend impossible l’opération de construction. Elle soutient également qu’il appartient à monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] de démontrer qu’il est impossible de réaliser les travaux de voirie et réseaux divers pour accéder à la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] sur la parcelle BZ n° [Cadastre 5]. Elle déplore également que les demandeurs ne justifient pas que l’opération de construction envisagée constitue une utilisation normale du fonds dominant, mettant ainsi le tribunal dans l’impossibilité d’apprécier l’opportunité de la servitude de passage. A cet égard, elle souligne que tel n’est pas le cas lorsque la demande de reconnaissance de l’état d’enclave et d’une servitude de passage résulte du seul fait des requérants. Subsidiairement, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM observe que l’assiette de servitude sollicitée constitue une servitude positive et contraignante du fait du caractère répétitif du passage généré par la construction de dix-neuf logements répartis en deux immeubles, de sorte qu’une indemnité doit être mise à la charge du propriétaire du fonds dominant. Or, elle déplore que le tribunal ne dispose d’aucun élément pour chiffrer cette indemnité.
MOTIVATION
Sur la demande subsidiaire de renvoi devant le juge de la mise en état
Aux termes de l’article 840 alinéa 1er du code de procédure civile, « dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe ».
L’article 844 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile dispose que « le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales. En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l’article 779 (renvoi à une autre audience pour un ultime échange de conclusion ou une ultime communication de pièces suffisant à mettre l’affaire en l’état) ou renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état ».
L’urgence est l’une des conditions de fond permettant au président du tribunal judiciaire d’autoriser le demandeur à assigner un défendeur à jour fixe. En autorisant monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à assigner à jour fixe la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, par ordonnance du 28 mai 2024, le président de ce tribunal a jugé que la condition d’urgence était caractérisée. Cette ordonnance constitue une mesure d’administration judiciaire, insusceptible de recours. Le tribunal n’a pas à connaître de cette urgence.
En revanche, le renvoi de l’affaire à la mise en état est possible en cas de nécessité, c’est-à-dire lorsqu’elle n’est pas en état d’être jugée au jour dit. La nécessité s’apprécie en particulier au regard de l’urgence, de la nature du litige, des demandes, des moyens et du degré de complexité du litige. Or, en l’espèce, tant monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] que la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM ont été en mesure d’échanger leurs conclusions avant l’audience de plaidoiries, de sorte que le principe de la contradiction a été respecté. Au surplus, il est relevé que le défendeur conteste le principe même de la procédure à jour fixe et non l’impossibilité de plaider le dossier au jour fixé par le président de ce tribunal.
Par conséquent, la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM sera déboutée de sa demande de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état de ce tribunal.
Sur la communication des pièces
L’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».
L’article 135 de ce code précise que « le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utiles ».
Par ailleurs, l’article 202 du code de procédure civile prévoit que « l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, sont lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature ».
La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM a notifié ses dernières conclusions le 26 juin 2024 à 09 heures 35, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ont notifié les leurs, accompagnées des pièces n° 22 et 23, le même jour à 11 heures 12 et l’affaire a été plaidée le 26 juin 2024 à 14 heures.
S’agissant d’une procédure à jour fixe, les contraintes de la procédure écrite sont écartées, l’affaire pouvant être plaidée sur-le-champ, dans l’état où elle se trouve, si le défendeur a constitué avocat même en l’absence de conclusions de ce dernier ou sur simples conclusions verbales conformément à l’article 844 alinéa 2 du code de procédure civile. Il s’ensuit qu’il était loisible à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de présenter ses prétentions et moyens additionnels oralement lors de l’audience de plaidoiries, ce qu’elle n’a pas manqué de faire s’agissant des pièces litigieuses.
Le principe de la contradiction ayant été respectée, il n’y a donc pas lieu de les écarter de ce chef.
Par ailleurs, si les deux attestations versées aux débats ne respectent pas les formalités prévues par l’article 202 du code de procédure civile (incomplétude de l’identité des attestants, absence de justificatif d’identité, absence de mention manuscrite relative à leur production en justice), le tribunal n’a pas de raison de douter de l’identité de leurs rédacteurs telle qu’indiqué sur les attestations.
Au surplus, ces attestations ont trait à l’état du [Adresse 14], notamment l’envahissement par les haies, lesquelles sont combattues par la production en défense d’un constat extrajudiciaire. Ainsi, la production de l’ensemble de ces éléments est de nature à permettre au tribunal de se forger une conviction dans le respect du principe de la contradiction.
Il s’ensuit que les pièces n° 22 et 23 ne sont pas irrecevables.
Sur la demande de droit de passage
Aux termes de l’article 682 du code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».
Est enclavé le fonds qui n’a aucun accès ou un accès insuffisant à une voie publique pour permettre son exploitation ou la réalisation d’une opération de construction ou de lotissement. Les juges du fonds disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’état d’enclave, au regard d’une part du caractère suffisant du passage éventuellement existant et d’autre part de l’utilisation normale du fonds, laquelle peut évoluer en fonction du changement, par exemple, de la constructibilité de la parcelle. Ils disposent également d’un pouvoir souverain d’appréciation pour apprécier, d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si l’enclave est ou non le résultat d’opérations volontaires.
L’article 683 du code civil précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».
L’assiette du passage doit être déterminée conformément aux exigences de ce texte, mais les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer le passage y répondant.
Sur l’état d’enclave
Il ressort des explications des parties et des pièces versées aux débats, notamment des extraits de plans, que monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] accèdent actuellement de la voie publique à leur parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] via le [Adresse 14] qui dépend de la parcelle BZ n° [Cadastre 3] appartenant à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM.
Ainsi, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] bénéficient d’une tolérance de passage sur le fonds voisin appartenant à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM.
Or, il n’y a pas d’état d’enclave d’un fonds dès lors que sa desserte est assurée par un passage qui s’exerce sur un fonds voisin en vertu d’une tolérance, tant que cette tolérance est maintenue (Cass., 3ème civ., 16 juin 1981, n° 80-11.230, Bull. 1981, III, n° 126 ; 3ème civ., 03 avril 2012, n° 11-14.040). En l’absence d’une révocation de la tolérance, la demande de désenclavement doit donc être considérée comme prématurée. Toutefois, si le passage est interdit au requérant, il y a lieu d’examiner la demande de droit de passage. Il en va de même lorsque la desserte offerte par la tolérance devient inadaptée à l’utilisation normale du fonds.
En outre, le propriétaire d’un fonds est libre de l’exploiter comme il l’entend ; il peut y apporter une modification nécessitant un passage plus adapté, sous réserve de l’octroi d’indemnités inhérentes au dommage causé. Notamment, constitue une utilisation normale nécessitant une desserte accrue le projet d’une opération de lotissement sur un fonds antérieurement à vocation agricole et devenu constructible (Cass., 3ème, civ., 04 oct. 2000, n° 98-12.284).
Il ressort de la promesse unilatérale de vente régularisée entre les demandeurs et la SAS SPRIING que cette dernière envisage l’acquisition des parcelles cadastrées section BZ n° [Cadastre 5] et d’une partie de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] en vue d’y édifier un programme d’une surface minimum de plancher de 1.179 m² représentant environ dix-neuf logements en accession libre de propriété, répartis en deux bâtiments, outre vingt-sept places de parking aérien. Cet acte précise que l’accès à la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] s’effectuera par la [Adresse 12], et l’accès à la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] s’effectuera par le [Adresse 14].
Or, l’article 14.I.2 du plan local d’urbanisme de la commune d’[Localité 6] que « pour être constructible, un terrain doit avoir un accès carrossable depuis une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin ». L’article 14.I.6 précise que « les conditions de desserte du terrain doivent répondre à l’importance et à la destination de l’opération, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation et des moyens d’approche permettant une lutte contre l’incendie et une collecte des déchets efficaces. Ces normes imposent une largeur minimale de 3 m de chaussée pour une voie à sens unique et à porter pour une voie en double sens à 4, 50 m pour des conditions d’accès minimales de croisement ».
En s’opposant au passage des occupants du bâtiment dont la construction est envisagée sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] et des réseaux divers par le [Adresse 14], la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM entend désormais mettre un terme à la tolérance de passage dont bénéficient actuellement monsieur [J] [L] et madame [O] [Z]. Au surplus, cette tolérance de passage est insuffisante pour assurer la construction et la desserte de la parcelle litigieuse au regard des exigences du plan local d’urbanisme.
Il doit donc être répondu à la question de savoir si la suppression de cette tolérance de passage entraîne une situation d’enclave de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8].
Préalablement, il importe de rappeler qu’un fonds n’est pas enclavé au sens de l’article 682 du code civil dès lors que son propriétaire est également propriétaire d’un fonds qui le sépare de la voie publique et qui dispose d’une issue sur celle-ci (Cass., 3ème civ., 10 sept. 2020, n° 19-10.885). Les juges du fonds apprécient souverainement si le fonds dont l’enclave invoquée n’a, sur la voie publique, qu’une issue insuffisante pour son utilisation normale, en raison des inconvénients de passage existant (Cass., 3ème civ., 02 mai 1961, Bull. 1961, III, n° 220).
En l’espèce, monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] sont non seulement propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] (acte notarié du 20 octobre 1997) mais encore de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] (acte notarié du 22 avril 2022). En outre, il ressort des plans produits aux débats que ces deux parcelles, situées entre le [Adresse 14] au Nord et la [Adresse 12] au Sud, sont contiguës et que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] est située en zone UBa, laquelle est constructible. En revanche, la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] est située, d’une part, en zone Nj laquelle est une zone naturelle accueillant des jardins, d’autre part, en zone UCb laquelle est constructible.
Il y a encore lieu de rappeler que monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ont promis de céder à la SAS SPRIING un terrain d’une surface de 1.981 m², en ce compris la totalité de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] d’une surface de 943 m² et une partie de la parcelle cadastrée section BA n° [Cadastre 8] pour une surface de 1.038 m².
Si l’examen des plans produits aux débats confirme que les deux parcelles sont contiguës, il apparaît que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] jouxte quasi exclusivement la zone Nj de la parcelle BZ n° [Cadastre 8], laquelle n’a pas vocation à recevoir l’opération de construction envisagée par la SAS SPRIING. Ainsi, seule une infime partie de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 5] est voisine de la zone constructible de la parcelle litigieuse. Or, cette configuration est insuffisante pour assurer une desserte complète de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8].
Il s’en infère que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] est enclavée, de sorte qu’il y a lieu de déterminer l’assiette de la servitude.
Sur la solution de désenclavement
A défaut d’entente entre propriétaires voisins, la détermination de l’assiette de la servitude incombe aux juges du fond, notamment au regard des dispositions de l’article 683 du code civil.
Il ressort de la liste des emplacements réservés annexée au plan local d’urbanisme de la commune d’[Localité 6] que le [Adresse 14] est « un emplacement réservé pour création de voirie (pour le) prolongement de la [Adresse 13] ». Il est rappelé qu’un emplacement réservé est notamment un terrain nécessaire à la réalisation de voies, ouvrages publics, installations d’intérêt général, etc. au sens de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme. Il apparaît ainsi que le [Adresse 14] sur lequel monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] demandent l’établissement d’une servitude de passage a, aux termes du plan local d’urbanisme, d’ores et déjà vocation à devenir une voie. Partant, ce passage répond à la condition essentielle d’être le moins dommageable au regard de la configuration et de la destination des lieux, étant encore précisé que l’examen des plans confirme également qu’il correspond au trajet le plus court à partir de la voie publique. En outre, le constat extrajudiciaire en date du 06 juin 2024 confirme que la largeur de la voie est suffisante au regard des règles et documents d’urbanisme, nonobstant la présence de haies non entretenues sur une partie limitée du [Adresse 14], pour permettre l’accès à l’opération de construction envisagée.
Conformément au plan local d’urbanisme de la commune d’[Localité 6] (articles 14.I.6 et 14.III.1) ainsi que des besoins de desserte de l’opération de construction projetée, il y a lieu de fixer l’assiette de la servitude de passage sur le [Adresse 14] située sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] sise à [Localité 6] (Somme), appartenant à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, d’une longueur de 35 mètres de long et d’une largeur 4, 50 mètres. Cette voie devra notamment répondre aux exigences posées par l’article 14 du plan local d’urbanisme s’agissant des accès à l’opération de construction envisagée et de l’article R. 110-2 du code de la route s’agissant des zones de rencontre afin de permettre le passage des véhicules et des piétons.
La servitude de passage entraîne l’autorisation pour les propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] d’installer sur ce même passage les réseaux secs et humides nécessaires à l’usage de la propriété (eau potable, tout-à-l’égout, électricité, téléphone et Internet).
Monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] sont donc autorisés à réaliser, à leurs frais, les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux.
Sur l’indemnité
En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé doit au voisin sur le fond duquel le passage va s’exercer le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.
La recevabilité de l’action du propriétaire enclavé, qui demande que l’assiette du passage auquel il a droit soit fixée sur tel ou tel fonds, n’est pas subordonnée à l’offre d’une indemnité, sauf au propriétaire du servant à conclure au paiement de cette indemnité s’il pense y avoir droit. Il appartient donc au propriétaire du fonds débiteur d’une servitude pour cause de passage de réclamer une indemnité pour le dommage que lui causera l’exercice du passage.
La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM soutient, d’une part, que « l’assiette de la servitude sollicitée constitue une servitude positive et contraignante pour (elle) du fait de son caractère répétitif du passage des véhicules pour 19 logements » de sorte qu’une indemnité doit lui être allouée et, d’autre part, que « le tribunal ne dispose d’aucun élément pour chiffrer l’indemnité due », sans toutefois chiffrer le montant de l’indemnité due à raison du dommage occasionné par le passage.
Il n’y a donc pas lieu, en l’état, de statuer sur cette indemnité.
A toutes fins, il est rappelé que l’action en indemnité est prescriptible.
IV. Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, partie perdante, est condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».
La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
La SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM est également déboutée de sa demande de condamnation de monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal :
DEBOUTE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de sa demande subsidiaire de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état de ce tribunal ;
DEBOUTE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM d’écarter des débats les pièces n° 22 et 23 produites par monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ;
DEBOUTE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de sa demande subsidiaire de déclarer irrecevables les pièces n° 22 et 23 produites par monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] ;
CONSTATE que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] située à [Localité 6] (Somme), appartenant à monsieur [J] [L] et madame [O] [Z], est enclavée ;
FIXE l’assiette de la servitude légale de passage permettant de désenclaver la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] située sur la commune d’[Localité 6] (Somme), appartenant à monsieur [J] [L] et madame [O] [Z], sur le [Adresse 14] sis sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] située sur la même commune, appartenant à la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, sur une longueur de 35 mètres à partir de la [Adresse 13] et une largeur de 4,50 mètres ;
DIT que cette servitude de passage devra répondre aux exigences posées par l’article 14 du plan local d’urbanisme s’agissant des accès à l’opération de construction envisagée et de l’article R. 110-2 du code de la route s’agissant des zones de rencontre afin de permettre le passage des véhicules et des piétons ;
DIT que la servitude de passage entraîne l’autorisation pour les propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 8] d’installer sur ce même passage les réseaux secs et humides nécessaires à l’usage de la propriété (eau potable, tout-à-l’égout, électricité, téléphone et Internet) ;
AUTORISE monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à réaliser, à leurs frais, les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux ;
CONDAMNE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM aux dépens ;
CONDAMNE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM à payer à monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE la SA SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de sa demande de condamnation de monsieur [J] [L] et madame [O] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le jugement est signé par le président et la greffière.
LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT
