Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/05048

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/05048 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6S4 S.A. VILOGIA c/ [R] [C] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux ( RG : 21/01793) suivant déclaration d'appel du 04 novembre 2022 APPELANTE : S.A. VILOGIA agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège [Adresse 1] Représentée par Me Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [R] [C] né le 26 Mai 1978 à [Localité 2] (33) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Suivant contrat de bail avec effet au 21 février 1989, la SAEMCI, aux droits de laquelle vient la SA HLM Vilogia a loué à M. [D] [C] un appartement situé à [Adresse 3], aujourd'hui loué par son fils M. [R] [C]. Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2019, une sommation a été adressée au locataire aux fins de faciliter la réalisation effective des travaux de réhabilitation du logement. Par acte du 6 juillet 2021, la société Vilogia a fait assigner M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de voir : * autoriser la société Vilogia ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l'appartement loué pour exécuter les travaux de réhabilitation et de sécurisation nécessaires à la remise en état des lieux en présence de la SCP [X]-[Y], huissiers de justice à [Localité 2] et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, * condamner M. [C] à laisser la société Vilogia ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l'appartement loué et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 48 heures suivant la date de signification de la décision, * condamner M. [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive opposée. Par jugement contradictoire du 6 juillet 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté la société Vilogia de toutes ses demandes, - débouté M. [C] de sa demande de désignation d'un médiateur, - condamné la société Vilogia aux dépens, - condamné la société Vilogia à payer à M. [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Vilogia a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 novembre 2022, et par dernières conclusions déposées le 6 juillet 2023, elle demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'il a : - débouté M. [C] de sa demande de désignation d'un médiateur, - infirmer le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'il a : - débouté la société Vilogia de toutes ses demandes, - condamné la société Vilogia aux dépens, - condamné la société Vilogia à payer à M. [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, - débouter M. [C] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - autoriser la société Vilogia, ainsi que toute entreprise mandatée par elle, à pénétrer dans l'appartement [Adresse 3], sise [Adresse 3], pour exécuter les travaux de réhabilitation et de sécurisation nécessaires à la remise en état des lieux, en présence de la SCP [H]-[Y], Huissiers de justice à [Localité 2], et au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à savoir : - remplacement des menuiseries extérieures et volets, et reprise des tableaux extérieurs en finition de la pose de l'isolation thermique, - dépose des radiateurs électriques et remplacement par radiateur acier avec mise en place des canalisations, - dépose du ballon d'eau chaude et pose d'une chaudière gaz à ventouse, - Remplacement de toute l'installation électrique, - remplacement des équipements sanitaires et de la robinetterie, - dépose de l'arrivée d'eau froide et branchement sur la gaine palière, - remplacement des bouches entrées et sorties d'air, - remplacement des sols souples dans cuisine, salle de bain et WC, - travaux de peinture dans les pièces humides et sur les murs où les radiateurs électriques ont été déposés. En conséquence, - condamner M. [C] à laisser la société Vilogia, ainsi que toute entreprise mandatée par elle, pénétrer dans son appartement n°[Adresse 3], sise [Adresse 3], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 48 heures suivant la date de signification de la présente décision, - se réserver la compétence pour liquider l'astreinte, - juger que cette autorisation prendra effet après l'expiration d'un délai de 48 heures suivant la date et l'heure de la signification de la présente décision accompagnée de l'indication de la date et de l'heure du commencement des interventions afin de permettre, le cas échéant, à M. [C] de prendre ses dispositions, - juger qu'il sera dressé un procès-verbal de constat par la SCP [H]-[Y], Huissiers de Justice à [Localité 2], - condamner M. [C] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive opposée, - condamner M. [C] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions déposées le 28 avril 2023, M. [C], demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 6 juillet 2022 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Vilogia aux entiers dépens d'appel. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 6 juin 2024. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les travaux de rénovation Le tribunal a rejeté les demandes de la société Vilogia tendant à voir imposer au locataire la réalisation des travaux de rénovation, considérant : - d'une part, qu'il n'était pas démontré que les travaux envisagés dans le logement loué à M. [C] seraient indispensables pour préserver la décence ou la salubrité du logement en application des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, - d'autre part, que le bailleur ne justifie pas du respect de la procédure de concertation prévue aux articles 42 et 44 quater de la loi du 23 décembre 1986. La société Vilogia, appelante, sollicite l'infirmation du jugement entrepris, faisant valoir la nécessité de faire réaliser les travaux de réhabilitation et de sécurisation dans le logement de M. [C] au regard des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la régularité de la procédure avant travaux mise en oeuvre par la bailleresse. M. [C] conclut à la confirmation du jugement, invoquant l'irrespect des dispositions des articles 44 quater et 42 de la loi du 23 décembre 1986 relatives à la procédure avant travaux et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'absence d'urgence et de nécessité d'effectuer des travaux à son domicile. Sur ce, Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Selon l'article 7 e) de la même loi, le locataire est obligé 'de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris'. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de rénovation du logement loué à M. [C] s'inscrivent dans un projet plus global de réhabilitation de la résidence '[Adresse 3]' portant sur 120 logements, ayant conduit la bailleresse à procéder à une augmentation de loyer. Selon le livret de travaux produit par la bailleresse, le programme de travaux de la résidence '[Adresse 3]' comporte deux volets : - d'une part, des 'travaux de rénovation énergétique' décrits comme suit : 'réfection complète de l'étanchéité des façades et des toitures terrasses, mise en place d'une isolation thermique en façade, en toiture et sous le plancher du 1er étage, remplacement de l'ensemble des fenêtres par des menuiseries PVC doubles vitrages et pose de nouveaux volets dans les séjours et les chambres, remplacement des chaudières individuelles existantes dans les bâtiments C et D par des chaudières à condensation dernière génération, remplacement du chauffage électrique et production d'eau chaude par chaudières murale individuelle gaz dernière génération pour les bâtiments A et B (pour une meilleur confort de chaleur), remplacement de l'ensemble des portes palières des logements avec un renforcement acoustique et thermique, remplacement des moteurs de ventilation en toiture, des bouches d'extraction de VMC et des entrées d'air, pose de nouveaux robinets thermostatiques sur les radiateurs, détalonnage des portes intérieures pour une meilleure ventilation'. - d'autre part, des 'travaux de confort et de sécurité' décrits comme suit : 'remplacement complet des installations électriques, remplacement de l'ensemble des sols et des faïences des pièces humides, remplacement des équipements sanitaires, création de deux attentes plus évacuations pour machine à laver et lave-vaisselle, mise en place de compteurs individuels d'eau pour une répartition des charges équitable, remplacement des sols souples des pièces sèches de certains logements, remplacement des gardes corps des balcons, traitement des aciers et éclatements de béton des sols des balcons et mise en place d'une résine d'étanchéité'. En premier lieu et ainsi que l'a justement retenu le premier juge, la société Vilogia ne démontre pas que les travaux envisagés dans le logement loué à M. [C] seraient indispensables pour préserver la décence ou la salubrité du logement. En effet, si l'appelante soutient que le remplacement des installations électriques et la mise aux normes de certains éléments dont l'isolation thermique sont des travaux nécessaires au maintien d'un logement salubre, il sera observé que dans la 'plaquette d'information travaux' produite en pièce 4 par la société Vilogia, les travaux d'isolation des bâtiments sont mentionnés comme étant des travaux à réaliser 'pour votre confort tout en réduisant les charges' tandis que la réfection complète de l'installation électrique est classée dans les travaux à effectuer 'pour votre confort', les seuls travaux à réaliser 'pour la sécurité' des habitants ayant trait aux parties communes des bâtiments et au remplacement des portes palières par une porte de sécurité avec serrure trois points. Contrairement à ce que prétend la société Vilogia, il n'est donc nullement rapporté la preuve que le logement loué par l'intimé ne présente pas les garanties attendues au regard de la sécurité des personnes ni que son occupation serait dangereuse, étant souligné que M. [C] précise, sans être contredit sur ce point, que sa porte d'entrée et les garde-corps de ses balcons ont été remplacés en sorte que la dangerosité de ces éléments n'est en tout état de cause pas démontrée. En second lieu, la société Vilogia n'est pas davantage fondée à invoquer l'obligation de rénovation énergétique des logements alors qu'elle ne fournit aucun élément sur le fait que les logements ne répondraient actuellement pas au critère de performance énergétique minimale le rendant conforme à l'usage d'habitation. En troisième lieu et comme le soutient l'intimé, la société Vilogia ne justifie pas avoir adressé à M. [C] un courrier de notification l'informant de la nature des travaux et des modalités de leur exécution, remis en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception conformément aux dispositions de l'article 7 précité de la loi de 1989. En effet, il ressort de la pièce n°6 produite par l'appelante, non seulement que le livret de travaux a été transmis par lettre simple, mais aussi que ce courrier avait pour destinataire, non pas M. [C] mais Mme [I]. Aucune précision quant aux conditions de mise en oeuvre des travaux n'a donc été apportée à M. [C] alors que ce dernier, qui travaille à son domicile, a des interrogations légitimes quant aux modalités de son éventuel relogement pendant les travaux litigieux. Au regard de ces éléments, et sans qu'il y ait lieu d'examiner le motif pris de la violation des articles 44 quater et 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a rejeté les demandes de la bailleresse tendant à voir imposer au locataire les travaux litigieux. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Compte tenu de l'issue du litige, la résistance opposée par M. [C] ne présente pas de caractère abusif et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Vilogia de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Vilogia, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société Vilogia sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à M. [C]. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne la société Vilogia à payer à M. [R] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Vilogia aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,