Cour d'appel, 12 septembre 2024. 21/02883

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 57A Chambre civile 1-3 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/02883 N° Portalis DBV3-V-B7F-UPMW AFFAIRE : [P] [L] [H] C/ [U] [G] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2021 par le TJ de NANTERRE N° chambre : 2 N° RG : 16/06834 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Sébastien FLEURY de la SELEURL SEBASTIEN FLEURY Me Franck LAFON Me Séverine CEPRIKA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [P] [L] [H] né le 23 Octobre 1947 à [Localité 11] (Arabie Saoudite) de nationalité Saoudienne [Adresse 6] (ARABIE SAOUDITE) Représentant : Me Sébastien FLEURY de la SELEURL SEBASTIEN FLEURY, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R090 , substitué par Me Alexandre MATAR APPELANT **************** Monsieur [U] [G] né le 12 Décembre 1971 à [Localité 7] (IRAN) de nationalité Iranienne Chez SARL DOGSTAR [Adresse 3] [Localité 5] Madame [Y] [M] [X] épouse [G] née le 25 Mars 1973 à [Localité 7] (IRAN) de nationalité Iranienne Chez SARL DOGSTAR [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 Représentant : Me Marie PALISSE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMES S.A.R.L. ELITE FRENCH PROPERTY N° SIRET : 509 93 4 8 57 [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Me Frédéric TROJMAN de la SELEURL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0767 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats ------------------- FAITS ET PROCEDURE : Par mandat non exclusif en date du 12 août 2013, M. [L] [H] a confié à la société Elite French Property (ci-après "la société EFP"), agence immobilière située à [Localité 9], le soin de rechercher un bien immobilier à vendre répondant aux critères suivants, énoncés à l'acte : "villa - 10/15 mins from [Localité 9] - 5 bedrooms - garden - Privacy -Authorisation to build on it" pour un prix de 2 millions d'euros, frais de travaux inclus. Conformément à l'article 6 "rémuneration" de cet acte, il était convenu qu'en cas de réalisation d'une opération présentée par la société EFP, celle-ci aurait droit à des honoraires d'un montant égal à 5 % du prix de la vente ttc et hors droits. En exécution de ce mandat, la société EFP a présenté différents biens à M. [H], dont une maison située au [Adresse 2] à [Localité 12] appartenant à M. [U] [G] et à son épouse, Mme [X] [M] [Y] (ci-après ensemble "les époux [G]"). M. [H] expose néanmoins qu'après avoir signé le bon de l'agence pour la visite de ce bien sans le comprendre car rédigé en langue française qu'il ne maîtrise pas, il a immédiatement indiqué à son mandataire l'avoir déjà visité auparavant et a en conséquence refusé toute nouvelle visite. M. [H], finalement intéressé par ce bien, a signé concernant ce dernier, le 24 septembre 2013, une promesse de vente en qualité de gérant de la société civile immobilière Shaqraan, réitérée par acte authentique de vente du 20 juin 2014 pour un prix de 2 400 000 euros. Estimant, dans ces conditions, avoir été indûment privée de sa rémunération, et ses mises en demeure adressées au notaire de la vente et à M. [H] étant restées sans réponse, la société EFP a fait assigner ce dernier devant le tribunal de grande instance de Nanterre en paiement de la commission convenue, selon exploit d'huissier en date du 31 mai 2016. Par actes d'huissiers de justice en date des 17 mars 2017, M. [H] a alors fait assigner en garantie les époux [G], redevables selon lui de toute éventuelle commission qui serait due à la société EFP aux termes de l'acte de vente du 20 juin 2014. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 30 mai 2017. Par jugement du 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné M.[H] à payer à la société EFP la somme de 120 000 euros en exécution du mandat de recherches conclu entre eux le 12 août 2013, - condamné les époux [G] à relever et garantir M.[H] de cette condamnation, - débouté la société EFP de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M.[H] à payer à la société EFP la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [G] à payer à M.[H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M.[H] et les époux [G] aux dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté pour le surplus. Par acte du 3 mai 2021, M.[H] a interjeté appel et, par dernières écritures du 3 avril 2024, prie la cour de : A titre principal, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il l'a condamné à verser à la société EFP une commission de 120 000 euros la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, -débouter la société EFP de sa demande de condamnation de M.[H] au paiement de 120 000 euros au titre de ses honoraires et au paiement de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts - débouter la société EFP de sa demande de condamnation de M.[H], Subsidiairement, si la cour devait estimer les honoraires dus, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il l'a condamné à verser à la société EFP une commission de 120 000 euros, Et statuant à nouveau, - condamner la société EFP à lui verser la somme de 120 000 euros pour avoir pratiqué un prix abusif, Ou à tout le moins, - réduire les honoraires de la société EFP à un montant qu'elle jugera approprié au regard de l'absence de prestation de sa part, Très subsidiairement, - condamner les époux [G] en lieu et place de M.[H] au titre des 120 000 euros d'honoraires réclamés par la société EFP, Infiniment subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait confirmer sa condamnation, - juger que les époux [G] seront tenus in solidum avec lui à verser les honoraires d'EFP, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [G] à relever et garantir M.[H] de sa condamnation, En tout état de cause, - condamner la société EFP à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société EFP aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières écritures du 3 avril 2024, les époux [G] prient la cour de : A titre principal, Vu l'absence de mandat de vente conclu entre eux et l'agence EFP : - juger que le bon de visite n'est pas opposable à M.[H], - juger que la société EFP n'a pas participé à l'opération de vente de la maison des époux [G], - juger que le bien litigieux ne fait pas partie des biens visés au mandat de recherche non exclusif, - déclarer la société EFP mal fondée en son action, Et par conséquent, Statuant à nouveau, - débouter la société EFP de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions soulevées en première instance et cause d'appel et de son appel formé à titre d'incident, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il a condamné M.[H] à payer à la société EFP une commission de 120 000 euros en exécution du mandat de recherches conclu entre eux le 12 août 2013, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il les a condamné à relever et garantir à M.[H] de cette condamnation, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il les a condamné à payer à M.[H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il a condamné in solidum M.[H] et les époux [G] aux dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné la société EFP aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Lafon, avocat , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 3 avril 2024, la société EFP prie la cour de : - débouter M.[H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger que la maison acquise par M.[H] lui a été présentée par la société EFP, - confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 11 février 2021 en ce qu'il a condamné M.[H] au paiement de la somme de 120 000 euros au titre des honoraires qui lui sont dus, Statuant à nouveau, - condamner in solidum M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 120 000 euros au titre de ses honoraires contractuels, - condamner in solidum M.[H] et les époux [G] à lui payer les intérêts légaux sur la somme de 120 000 euros à compter de la mise en demeure adressée le 30 juin 2015 ou, à tout le moins depuis le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 11 février 2021, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner in solidum M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux tiers dépens, A titre subsidiaire, - condamner solidairement M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 120 000 euros au titre de ses honoraires contractuels, - condamner solidairement M.[H] et les époux [G] à lui payer les intérêts légaux sur la somme de 120 000 euros à compter de la mise en demeure adressée le 30 juin 2015 ou, à tout le moins depuis le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 11 février 2021, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement M.[H] et les époux [G] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux tiers dépens. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024. SUR QUOI : La société EFP soutient avoir organisé dans le cadre du mandat de recherches qui lui avait été confié par M. [H] le 12 août 2013 une visite d'un bien immobilier sis à [Localité 12], sans que cette visite ne soit apparemment suivie d'effet et avoir appris par la suite que son mandant avait néanmoins acquis ce bien le 20 juin 2014. Elle estime que le bon signé par M. [H] après la visite fait la preuve de ces faits. C'est sur la base d'une version entièrement différente que M. [H] dénie tout droit à commission à la société en assurant que le bon de visite a été signé avant toute visite et que celle-ci n'a jamais eu lieu. Il assure qu'il connaissait déjà la maison, raison pour laquelle il a refusé de la visiter. Il ajoute que l'absence d'exclusivité du mandat, le dépassement du plafond de prix fixé dans le mandat empêche toute rémunération de l'agence tout comme le caractère exagéré du montant de la rémunération prévue dans le mandat. Il accuse la société EFP de déloyauté et de mauvaise foi. Les époux [G], pour dénier tout droit à rémunération à la société EFP, développent essentiellement le fait qu'ils n'ont eu aucun contact avec l'agence immobilière à laquelle ils n'ont jamais donné les clés de leur bien pour la prétendue visite du 4 septembre 2013. Ils s'associent aux arguments de M. [H] tenant à l'absence d'exclusivité du mandat, au dépassement du plafond fixé dans le mandat et au caractère exagéré du montant de la rémunération prévue. Sur ce, Sur le droit à commission de la société EFP Pour condamner les appelants à indemniser l'agence immobilière, le tribunal a considéré que c'était bien par l'entremise de l'agence que M. [H] avait acquis le bien immobilier litigieux et que l'acheteur ne prouvait pas le contraire. Il n'est pas contesté que la société EFP a reçu de la part de M. [H] le 12 août 2013 un mandat non exclusif de recherches, pour un bien présentant les caractéristiques précédemment rappelées, valable pendant une durée minimale de trois mois, avec à ce terme, sauf dénonciation par lettre recommandée au moins un mois avant la survenue du terme, prorogation automatique pour un maximum de deux périodes de trois mois chacune. Concernant la commission de l'agent immobilier, les parties ont convenu qu' "en cas de réalisation d'une opération présentée par le mandataire, ce dernier aura droit à des honoraires calculés en % du montant de la vente TTC et hors droits ou de l'actif immobilier sous-jacent en cas d'acquisition de droits sociaux. Ces honoraires sont de : 5% TTC. Ces honoraires seront payables par le mandant ou par la société qu'il aura éventuellement substituée lors de l'acquisition définitive". La société EFP verse aux débats un document intitulé "Reconnaissance d'indications et de visite", daté du 4 septembre 2013, pour un bien situé au "[Adresse 2]", adresse correspondant à celle de la maison alors détenue par les époux [G]. Est également précisée dans cette fiche cette déclaration par le mandant : "Je déclare que ce bien immobilier m'a été présenté en premier lieu par le cabinet Elite French Property, situé [Adresse 4] et que je n'en avais pas connaissance auparavant". Un compromis de vente a été signé entre acheteur et vendeurs vingt jours après la visite controversée soit le 24 septembre 2013 et l'acte authentique a été signé le 20 juin 2014. Si M. [H] affirme qu'il avait déjà visité la maison de [Localité 12] auparavant, il n'en fournit aucune preuve, même la plus ténue. Les époux [G] de leur côté n'expliquent absolument dans quelles circonstances exactes ils auraient fait visiter le bien en question à M. [H] en précisant qu'ils auraient rencontré leur acheteur dans le restaurant qu'ils tiennent sur [Localité 8] et ainsi appris leur projet de vente de leur maison. Leur récit, malgré son imprécision, vient néanmoins en contradiction avec celui de M. [H] lorsqu'ils disent seulement que c'est en leur absence que M. [H] aurait visité leur bien - tout en reconnaissant qu'ils n'ont donné mandat à aucun professionnel pour ce faire malgré leur souhait de vendre leur bien- Quant à M. [H], il affirme au contraire dans ses écritures que ce sont les vendeurs eux mêmes qui le lui ont fait visiter. Les longs développements des époux [G] sur l'absence de preuve de remise des clés de leur maison à l'agence manquent donc de pertinence et de force probante. Force est de constater que le titre du document "Reconnaissance d'indications et de visite" était traduit en langue anglaise ("Recognized having visited"), parfaitement possédée par l'appelant et il est suffisamment informatif de sa teneur et sa signification pour que M. [H] ne puisse invoquer la déloyauté de l'agent. La cour relève d'ailleurs que l'appelant n'a jamais contesté avoir compris le texte du mandat lui-même, pourtant rédigé uniquement en français et sur lequel a été apposé "Read and approved." L'appelant n'a jamais répondu à la lettre en anglais qui lui a été remise à son hôtel à [Localité 10] le 20 septembre 2013 par laquelle l'agence s'étonnait de la demande de son client aux époux [G] le jour de la visite du 4 septembre pour obtenir leur numéro de téléphone et exposait clairement les règles régissant la perception de la commission par l'agence au cas où leurs contacts directs aboutiraient à une vente. M. [H] n'a pas nié à cette occasion que la visite du 4 septembre avait eu lieu. Un autre élément objectif vient conforter la thèse de l'agence : l'acte authentique de vente comprend une clause curieuse dénommée "Négociation" par laquelle : "les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaires seraient à la charge du VENDEUR" comme si les parties n'étaient pas les premières informées de l'existence ou non d'un intermédiaire. Sur le plan purement juridique, M. [H] et les époux [G] croient pouvoir dénier au bon de visite toute valeur dans la mesure où l'agence n'avait pas un mandat exclusif; cet argument est inopérant car d'une part, les intimés font, au soutien de leur affirmation, le parallèle avec un mandat de vente, ce que n'est pas le mandat de l'espèce, et d'autre part, la juridiction est libre d'accorder à tout fait établi la valeur probante qu'elle estime appropriée. Leurs développements mêlent indifféremment mandat et bon de visite qui ne se confondent pas et ne sont d'ailleurs pas assimilés par la défense de l'intimée. Force est de constater que M. [H] et les époux ne prouvent nullement que la visite n'a pas eu lieu le 4 septembre 2013 avec l'agence, contrairement à ce qu'établit ce bon. En l'espèce, les parties ont profité de leur rapprochement pour négocier directement entre elles les conditions de la vente sans la participation de l'agent, alors que leur rapprochement a été le fruit de l'industrie de l'agence, procédant de manière occulte pour éviter la rémunération de cette dernière. Si des discussions approfondies n'ont pu se tenir avec les époux [G] et générer des échanges par écrit comme elles le lui reprochent, c'est précisément parce qu'une fois réunies par l'entremise de la société EFP, acheteur et vendeurs ont fait directement leur affaire des modalités de l'acte. Il est paradoxal et non recevable de reprocher également à l'agence son absence au moment de la signature de l'acte authentique ou son absence d'intervention dans les discussions sur les modalités du prix alors que l'intimée a réclamé les dates au notaire qui a transmis, toutes démarches qui, en outre, ne rentraient pas de façon obligatoire dans le périmètre de sa mission aux termes du mandat de recherches. Les développements au sujet d'une prétendue absence de diligences de l'agence viennent donc conforter la version relatée par la société EFP. Quant aux arguments avancés conjointement par M. [H] et par les époux [G] sur le coût excessif du service rendu par l'agence, il n'appartient pas à la juridiction d'en juger, aucun vice n'étant venu altérer le consentement de M. [H] lors de la signature du contrat de mandat qui fait la loi des parties ou lors de la signature de l'acte authentique de vente, qui prévoit que la charge de la commission pèsera sur les vendeurs. Enfin, ultime moyen développé par les intimés, le dépassement du prix indiqué par le mandat de recherches par rapport au prix déboursé par M. [H] lors de l'achat a reçu de la part du tribunal une argumentation que la cour adopte et auquel elle ajoute seulement qu'elle reste en tout état de cause dans l'ignorance de ce qui représente dans les tractations occultes entre l'acheteur et les vendeurs le delta entre les deux valeurs. Le droit à commission invoqué par la société EFP répond donc aux exigences de l'article 73 du décret d'application du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 soit l'existence d'un mandat précisant toutes les modalités de ce droit et à celle de l'article 6 - I de ladite loi, soit la réalisation effective de l'opération visée dans ledit mandat. L'article 73 du décret susvisé prévoit en outre, en ses deux derniers alinéas, que "Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties..." Dès lors, c'est bien M. [H] qui doit être condamné à payer à l'agence la somme de 120 000 euros. C'est néanmoins par des motifs que la cour adopte que le tribunal a tranché la question de la garantie de cette dette par les époux [G] en affirmant que "Si les époux [G] se prévalent, en réponse, du principe de l'effet relatif des contrats et invoquent leur qualité de tiers au mandat conclu entre la société EFP et M. [H], cette circonstance est indifférente dès lors qu'ils se sont personnellement engagés à l'égard de M. [H], par l'effet de la clause précitée, à payer tout honoraire éventuellement dû à un intermédiaire en raison de la vente. De plus, il ressort des échanges entre la société EFP et le notaire chargé de la vente que ce dernier, selon son courrier du 28 janvier 2014, avait transmis aux époux [G] la réclamation de l'agence dès le mois de janvier 2014, soit près de 6 mois avant la vente. C'est donc en ayant une parfaite connaissance de la situation qu'ils ont accepté le risque de devenir débiteurs des honoraires dus à la société EFP." Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les époux [G] à relever et garantir M. [H] de cette condamnation. Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société EFP L'agence fonde sa demande vis-à-vis de M. [H] sur l'article 1153 alinéa 4 du code civil dans sa version applicable avant le 1er octobre 2016 qui énonce que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance" et sur l'article 1382 du même code. La cour relevant que c'est par des artifices que l'appelant se dérobe depuis dix ans au paiement de sa dette, même après le jugement affecté de l'exécution provisoire retient l'existence d'un tel préjudice consistant en des démarches vaines sur une très longue période exigeant réparation. Si aucun lien de droit n'unit les époux [G] et l'agence permettant de sanctionner une inexécution contractuelle, en revanche, la concertation frauduleuse des époux [G] avec M. [H] pour évincer la société EFP de la transaction est répréhensible sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, chacune de leur faute ayant contribué à causer le dommage, ce qui justifie leur condamnation in solidum à payer la somme de 10 000 euros à la société EFP. Le jugement est réformé sur ce point. Sur les demandes accessoires Les intimés sont condamnés in solidum à payer à la société EFP la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile alors que les dispositions du jugement de même nature sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [P] [L] [H] à payer à la société Elite French Property la somme de 120 000 euros en exécution du mandat de recherches conclu le 12 août 2013, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [U] [G] et Mme [X] [M] [Y] à relever et garantir M. [P] [L] [H] de cette condamnation, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Elite French Property de sa demande en dommages et intérêts, Statuant de nouveau, Condamne in solidum M. [P] [L] [H], M. [U] [G] et Mme [X] [M] [Y] à payer à la société Elite French Property la somme de 10 000 à titre de dommages et intérêts, Déboute M. [U] [G] et Mme [X] [M] [Y] ainsi que M. [P] [L] [H] de toutes leurs demandes, Condamne in solidum M. [P] [L] [H], M. [U] [G] et Mme [X] [M] [Y] à payer à la société Elite French Property la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [P] [L] [H], M. [U] [G] et Mme [X] [M] [Y] aux entiers dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,