Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/00860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUE6
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
14 Janvier 2021
JUGEMENT
rendu le 12 Novembre 2024
DEMANDEURS
Madame [O] [K]
[Adresse 16]
[Localité 8] - ISRAEL
Monsieur [Y] [B] [F]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Madame [X] [P]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Madame [T] [P]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Madame [M] [S]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Décision du 12 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/00860 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUE6
Monsieur [H] [L]
[Adresse 15]
[Localité 14] - ISRAEL ;
Monsieur [Z] [C] [V] [A]
[Adresse 13] – PAYS BAS
Madame [J] [W]
[Adresse 4]
[Localité 12]
Tous représentés par Me Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0418
DÉFENDERESSE
Madame [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0129
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003816 du 02/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 janvier 1997, les consorts de la succession de M. et Mme [C], copropriétaires indivis, ont donné à bail à Mme [I] [E] un bien sis [Adresse 2] à [Localité 10], ainsi désigné : « Au 3ème étage droite, fenêtres sur cour : deux pièces, une cuisine, droit au WC commun sur le palier ».
Suivant acte extra-judiciaire du 13 décembre 2018, M. [Y] [F], Mme [X] [P], Mme [T] [P], Mme [M] [S], M. [H] [L], Mme [O] [N], M. [Z] [C]-[V]-[A] et Mme [J] [W] ont fait délivrer à Mme [E] un congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux, à effet au 30 juin 2019 à minuit.
Par courrier reçu le 27 mars 2019, Mme [E] a informé l’huissier de justice ayant délivré l’acte qu’elle recherchait activement un logement et a sollicité néanmoins un délai pour quitter les lieux au-delà du 30 juin 2019 pour le cas où ses démarches n’auraient pas abouti à cette date.
Suivant acte extra-judiciaire en date du 9 juillet 2019, M. [Y] [F], Mme [X] [P], Mme [T] [P], Mme [M] [S], M. [H] [L], Mme [O] [N], M. [Z] [C]-[V]-[A] et Mme [J] [W] (ci-après les consorts de l’indivision [C] ) ont fait assigner Mme [I] [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement d’obtenir son expulsion assortie d’une indemnité d’occupation.
Par ordonnance du 14 février 2020, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé au motif que n’entrait pas dans ses pouvoirs l’interprétation d’un bail ou sa requalification.
Cette ordonnance a été confirmée en appel par arrêt du 4 novembre 2020.
C’est dans ce contexte que suivant acte extra judiciaire en date du 14 janvier 2021, les consorts de l’indivision [C] ont fait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond, aux mêmes fins.
Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2022 un médiateur judiciaire a été désigné. Cette mesure de médiation n’a pas abouti sur un accord.
Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, M. [Y] [F], Mme [X] [P], Mme [T] [P], Mme [M] [S], M. [H] [L], Mme [O] [N], M. [Z] [C]-[V]-[A] et Mme [J] [W] demandent au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et R. 145-23 du code de commerce, R. 312-3 du code de l’organisation judiciaire, de :
JUGER que congé a été valablement donné à Madame [I] [E]. DEBOUTER Madame [I] [E] de ses demandes.
ORDONNER l'expulsion de Madame [I] [E] et de tous occupants de son chef dans les lieux du local situé [Adresse 2] dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier. JUGER que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. FIXER, à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, l’indemnité d’occupation à la somme 1 000 euros par mois, prestations et charges en sus, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction jusqu'à libération effective des lieux, et CONDAMNER Madame [I] [E] à la régler.CONDAMNER Madame [I] [E] à verser aux demandeurs de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Madame [I] [E] aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, les consorts de l’indivision [C] font valoir que le contrat de bail conclu le 8 janvier 1997 est un contrat de bail commercial ; qu’en application de l’article L. 145-1 du code de commerce, l’application du statut des baux commerciaux, et notamment le bénéfice du droit au renouvellement du bail, est subordonnée à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ; que tel n’est pas le cas de Mme [E] ; que le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux est valable ; qu’en conséquence l’expulsion de Mme [E] devra être ordonnée et qu’à compter de la décision à intervenir il conviendra de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux. Les consorts de l’indivision [C] ajoutent que Mme [E] a déjà bénéficié des plus larges délais pour quitter les lieux et s’opposent à l’octroi de délais supplémentaires.
Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2021, Mme [E] demande au tribunal de :
A titre principal :
DIRE que le bail consenti à Madame [I] [E] par Monsieur [Y] [F], Madame [X] [P], Madame [T] [P], Madame [M] [S], Monsieur [H] [L], Madame [O] [K], Monsieur [Z] [C] [V] [A] et Madame [J] [W], le 8 janvier 1997 doit être qualifié de bail à usage d’habitation.En conséquence, DIRE que le congé délivré à Madame [I] [E] par les demandeurs en date du 13 décembre 2018 est nul.En conséquence, DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes.
A titre subsidiaire, vu l’article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
ACCORDER 36 mois de délai à Madame [I] [E] pour quitter les lieux.
DEBOUTER Monsieur [Y] [F], Madame [X] [P], Madame [T] [P], Madame [M] [S], Monsieur [H] [L], Madame [O] [K], Monsieur [Z] [C] [V] [A] et Madame [J] [W] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
Mme [E] fait valoir qu’elle a conclu le 8 janvier 1997 un bail portant sur un logement à usage d’habitation ; que le congé qui lui a été donné doit en conséquence être annulé et les bailleurs déboutés de leurs demandes. A titre reconventionnel, Mme [E] soutient que son âge, son état de santé, le montant de ses ressources et ses diligences en vue de son relogement justifient que lui soit accordé un délai de 36 mois pour quitter les lieux en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée le 23 septembre 2024. A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.
Sur la qualification du contrat de bail conclu le 8 janvier 1997
Aux termes des articles 1156 et suivants anciens du code civil devenus 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 8 janvier 1997 est intitulé « Bail commercial ».
Il stipule par ailleurs que Mme [E] est « En cours d’inscription au Registre du commerce » ; qu’elle se déclare « responsable de cette formalité indispensable sans quoi la présente location ne pourrait lui avoir été consentie » ; que si elle « ne peut justifier à première demande du bailleur de son inscription, le bail sera résilié automatiquement et le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité ».
Le contrat prévoit encore, quant à la destination, que « les lieux sont loués pour l’activité de : maçon en bâtiment ». Cette activité, artisanale ou commerciale (si la société compte plus de 10 salariés), est compatible avec la conclusion d’un bail commercial mais ne l’est pas avec celle d’un bail d’habitation. En outre, cette clause n’implique pas que de la maçonnerie soit réalisée dans les lieux loués, lesquels peuvent être utilisés comme bureaux, siège de l’entreprise.
Il résulte également du contrat de bail que sa durée est de « trois, six ou neuf années (…) à la volonté exclusive du preneur, mais à charge pour lui, dans le cas où il voudrait faire cesser le bail à l’expiration de l’une des périodes triennales, de prévenir le bailleur au moins six mois à l’avance ». Autrement formulé, le bailleur s’engage donc pour neuf années, laissant au preneur un droit de résiliation triennal avec un préavis de six mois. Ces dispositions reprennent strictement les termes des articles 3 et 5 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, alors applicables à la date de conclusion du contrat. Elles sont en revanche contraires aux dispositions d’ordre public des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, alors applicable aux baux d’habitation, qui prévoient la possibilité pour le preneur de résilier le contrat à tout moment avec un préavis de trois mois.
De même, le dépôt de garantie est fixé à trois mois de loyer, ce qui est usuel en matière de bail commercial (le principe étant la liberté contractuelle) mais était prohibé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, cet article limitant son montant à deux mois pour les baux d’habitation.
Le contrat stipule encore que « le locataire paiera l’intégralité de toutes les charges, prestations, taxes de villes, impôts fonciers et autres afférents aux lieux loués ». Cette clause est contraire aux dispositions de l’article 23 de la loi de 1989 précitée et du décret n°87-713 du 26 août 1987 listant les charges récupérables dans un bail d’habitation.
Enfin, le fait de stipuler un « loyer annuel », payable « mensuellement par douzième » est une pratique usuelle en matière de bail commercial qui ne se retrouve pas en matière de bail d’habitation. Il en va de même des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui dans le contrat litigieux sont intégralement mises à la charge du preneur.
Mme [E] indique qu’elle ne lit pas le français et n’a pas compris quel était l’impact de la qualification du bail. Néanmoins, elle n’en rapporte pas la preuve et il ressort au contraire des pièces qu’elle produit, qu’elle écrit le français (et le lit donc nécessairement), sans difficulté. En outre, elle n’était pas seule lors de la signature du contrat de bail, puisqu’accompagnée de deux personnes qui se sont portées cautions solidaires pour elle.
Mme [E] ne peut ainsi prétendre avoir signé le bail sans comprendre la teneur et les conséquences de sa qualification, alors qu’au-delà de l’intitulé même du contrat, elle s’engageait à s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, que les lieux étaient destinés à l’exploitation d’une activité commerciale et que de nombreuses clauses, parfaitement caractéristiques des baux commerciaux, ne se retrouvent pas voire sont interdites en matière de baux d’habitation. Le fait de signer un contrat sans le comprendre pourrait tout au plus motiver une demande en annulation du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, encore que cette erreur ne soit pas, en toute hypothèse, une erreur excusable.
Le fait que les lieux loués comprennent deux pièces et une cuisine, tout comme le fait que l’agence immobilière établisse des quittances mentionnant un « appartement », sont sans incidence sur la volonté qu’ont pu avoir les parties de conclure un contrat de bail commercial.
Au surplus la conclusion d’un bail d’habitation aurait été contraire à la destination des lieux, qui est commerciale, comme en atteste l’extrait de matrice cadastrale produit.
Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la volonté des parties lors de la conclusion du contrat était de conclure un bail commercial et c’est cette qualification qu’il convient de retenir en l’espèce concernant le bail litigieux.
Sur validité du congé délivré le 13 décembre 2018
Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, alinéa 1er, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.
Il en résulte que l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, est une condition d’application du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-8 du même code, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
La dénégation du statut pour un motif tiré des articles L. 145-1 ou L. 145-8 ne nécessite pas de mise en demeure préalable au congé.
Enfin, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés est une condition au bénéfice du statut des baux commerciaux pour le renouvellement du bail et cette inscription s’apprécie au jour de la demande en renouvellement ou de la délivrance du congé.
En l’espèce, Mme [E] reconnaît dans ses écritures qu’elle n’a jamais été commerçante, n’a jamais eu l’intention de créer une société ni de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Et effectivement Mme [E] a utilisé le bien loué à usage d’habitation exclusivement. Elle ne s’est jamais immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
En conséquence, les conditions d’application du statut des baux commerciaux n’étant pas réunies à la date de délivrance du congé, le 13 décembre 2018, Mme [E] ne peut prétendre au droit au renouvellement du bail et par conséquent à une indemnité d’éviction. Ledit congé est donc valide. Le bail doit être considéré comme résilié à la date d’effet de ce congé soit le 30 juin 2019 à minuit.
Sur la demande d’expulsion, l’indemnité d’occupation et les délais
Il est constant que le locataire qui a reçu valablement un congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction est obligé de quitter les lieux à la date de’ffet de celui-ci.
En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L’article L. 412-4 du même code, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, dispose enfin : « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
En l’espèce, Mme [E] occupe sans droit ni titre les lieux appartenant aux consorts de l’indivision [C] depuis le 30 juin 2019 à minuit, date d’effet du congé qui lui a été délivré par ses bailleurs.
Il conviendra en conséquence d’ordonner son expulsion desdits lieux.
Il ressort toutefois des pièces produites aux débats que Mme [E] occupe ces lieux à usage d’habitation. Or, elle est âgée de 69 ans et est reconnue adulte handicapée. Elle bénéficie par ailleurs de ressources peu élevées au titre de sa retraite, à hauteur de 866,08 euros par mois. Mme [E] justifie encore avoir effectué une demande de logement social depuis le 21 février 2008, demande qui n’a pas encore abouti. Enfin, il n’est pas contesté que Mme [E] s’est, depuis plus de vingt ans, toujours acquittée de ses loyers.
En conséquence, il conviendra d’octroyer à Mme [E] un délai pour quitter les lieux, lequel sera équitablement fixé à six mois à compter de la signification de la présente décision.
A compter de cette même signification et jusqu’à complète libération des lieux, Mme [E] sera condamnée à verser aux consorts de l’indivision [C] une indemnité d’occupationGC
Je ne sais pas bien comment fixer cette indemnité
Les pièces produites datent de 2019. Est-ce que je peux évaluer celle-ci en indexant moi-même le loyer sur ICC ?
Cela me paraît plus pertinent également de fixer cette indemnité « par jour »
, laquelle sera fixée, compte tenu des ressources de Mme [E], du dernier montant connu du loyer (527,69 euros mensuels, charges comprises, au mois d’avril 2019), de l’indexation du loyer sur l’indice INSEE du coût de la construction et des charges, à la somme de 630 euros par mois.
Sur les demandes accessoires
Mme [E] qui succombe supportera la charge des dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré
Rejette la demande de Mme [I] [E] visant à voir requalifier le contrat de bail commercial conclu le 8 janvier 1997 en bail d’habitation ;
Déboute Mme [I] [E] de sa demande en nullité du congé qui lui a été délivré par M. [Y] [F], Mme [X] [P], Mme [T] [P], Mme [M] [S], M. [H] [L], Mme [O] [N], M. [Z] [C]-[V]-[A] et Mme [J] [W] le 13 décembre 2018, pour les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 2] à [Localité 10] ;
GC
Je n’ai pas répondu sur les meubles meublants
Cela me paraît suprflu d’autant que c’est un « JUGER que »
Mais peut être est-ce une formule usuelle ?
En conséquence déclare valable le dit congé, à effet au 30 juin 2019 à minuit ;
Dit qu’à défaut de départ volontaire passé le délai de six (6) mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Mme [I] [E] et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 2] à [Localité 10] pourra être ordonnée, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [I] [E] à payer à M. [Y] [F], Mme [X] [P], Mme [T] [P], Mme [M] [S], M. [H] [L], Mme [O] [N], M. [Z] [C]-[V]-[A] et Mme [J] [W] à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation d’un montant de 630 euros TTC par mois ;
Condamne Mme [I] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;
Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rapelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toutes autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
