Tribunal judiciaire, 20 mars 2024. 23/02924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 23/02924 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XW6Z Minute n° 24/00021 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE VINGT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 14 Février 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.C. FAMILLE [W], dont le siège social est sis sis [Adresse 2] représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, Monsieur [Z] [H] né le 24 Janvier 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.R.L. LE TALMELIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Luc-Christophe DEJEAN, avocat au barreau de BORDEAUX, Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 15 décembre 2012, la société civile [W], madame [V] [C] veuve [W] et madame [B] [W] veuve [H] ont donné à bail commercial à la SARL LE TALMELIER, à compter du 1er janvier 2013, un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 20.400 euros hors taxes et hors charges (à l’exception de l’année 2013 pour laquelle le loyer était ramené à la somme annuelle de 16.200 euros) pour l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie. Madame [V] [C] veuve [W] et madame [B] [W] veuve [H] sont décédées, laissant pour leur succéder monsieur [Z] [H] qui vient aux droits de madame [B] [H]. Le 10 juin 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 42.000 euros hors taxes et hors charges. Le 05 août 2021, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe de renouvellement du bail, mais son refus du loyer proposé. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 04 octobre 2022, la société civile [W] et monsieur [Z] [H] ont, par acte du 03 avril 2023, fait assigner la SARL LE TALMELIER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience, la société civile [W] et monsieur [Z] [H], soutenant leur mémoire déposé au greffe le 03 octobre 2023, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: - à titre principal, de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022, - à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de modifications notables et de la valeur locative du bail renouvelé, - en toutes hypothèses de: * juger que la SARL LE TALMELIER sera tenue au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, conformément aux dispositions prévues par les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, et L313-3 du code monétaire et financier, * condamner la SARL LE TALMELIER au paiement des dépens de l’instance, * condamner la SARL LE TALMELIER à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ils soutiennent, en application des articles L145-33, L145-34, R145-3 à R145-6 et R145-8 et L145-34 du code de commerce que le bail conclu confère des avantages cumulés au preneur qui doivent conduire à majorer la valeur locative en ce qu’il ne lui transfère aucune charge locative, notamment la taxe foncière qui a connu une augmentation de 39,8%, qu’il ne comporte aucune restriction de jouissance, et qu’une activité additionnelle de sandwicherie a été ajoutée par rapport aux activités permises au bail précédent. Selon eux le débat porté par le preneur sur une éventuelle autorisation de déspécialisation est sans intérêt pour le litige qui n’a pas pour objet de sanctionner un éventuel manquement du preneur, mais vise à solliciter une modification du montant du loyer au vu d’une modification objective de l’activité mise en oeuvre par le locataire pendant la durée du bail expiré. Ils soutiennent que ces modifications sont particulièrement notables et constituent ainsi un motif de déplafonnement. Ils prétendent également à une modification des caractéristiques des locaux loués, qui ont été notablement modifiés par l’adjonction de surfaces closes et couvertes par la fermeture d’un préau, l’extension de la surface de vente remplaçant la cuisine, portant la surface utile à 71m2, contre 29m2, et la transformation de pièces de logement en locaux à l’usage des employés. Les bailleurs soutiennent avoir indirectement financé ces travaux en acceptant un loyer réduit, travaux accompagnés d’un changement objectif de l’usage permis par le bail sans leur autoirsation, et sans que la clause d’accession ne puisse produire ses effets. Ils exposent avoir également réalisé d’importants travaux de couverture, ravalement, adduction au gaz de ville, installation d’un conduit d’extraction des gaz brulés pour un montant total de 118.134,89 euros. Ils font valoir que le locataire a entrepris d’exercer de multiples nouvelles activités pendant la durée du bail expiré, activités de traiteur, salon de thé, brasserie, épicerie, et ce sans l’autorisation des bailleurs, sans qu’ils ne souhaitent s’en prévaloir pour solliciter une résiliation du bail. Ils indiquent également que la partie habitation a permis la création d’un espace de restauration pour les clients. Ils exposent enfin une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le centre de la commune dans laquelle le commerce est situé ayant connu des travaux d’aménagement urbain pendant la durée du bail expiré qui ont permis de développer son attractivité commerciale, sa capacité d’accès et d’accueil, et ainsi d’intégrer un flux de chalandise supplémentaire constitué par une nouvelle population au fort pouvoir d’achat, installée dans de nouvelles constuctions à proximité du commerce. Pour évaluer la valeur locative, les bailleurs font état d’une surface utile de 374m2, pondérée à 145m2, et d’une valeur unitaire à retenir de 290 euros compte tenu de l’excellence de la commercialité de l’emplacement loué, de sa superficie, de son état, de la configuration des locaux et des conditions favorables pour le preneur. A l’audience, la société LE TALMELIER, soutenant son mémoire remis au greffe le 07 novembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux: à titre principal: - débouter la société [W] et monsieur [H] de leurs demandes, - condamner la société [W] et monsieur [H] au paiement des dépens, - condamner la société [W] et monsieur [H] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire: - lui donner acte de ce qu’elle formule les protestations et réserves d’usage habituelle en matière d’expertise judiciaire, - condamner la société [W] et monsieur [H] au paiement des frais d’expertise et dépens. La société LE TALMELIER conteste l’existence d’une cause de déplafonnement au motif que le local qui lui a été donné à bail était dans un état de délabrement avancé, et qu’elle a dû financer en 2020 l’intégralité de la réfection du local, dont les bailleurs ne peuvent se prévaloir du fait de l’existence d’une clause d’accession en fin de jouissance. De même elle soutient que les gros travaux réalisés par le preneur n’ont concerné que les toitures, et que ces travaux de gros oeuvre n’ont apporté aucune amélioration aux équipements et moyens d’exploitation de sorte qu’ils n’ont eu aucune incidence favorable sur son activité. Elle conteste toute violation de la clause de destination, dès lors que les bailleurs ont expressément autorisé leur occupant à exercer une activité de restauration par acte du 8 juin 2020 compte tenu de l’importance des travaux de réfection assumés par celui-ci. Elle conteste exercer une activité non autorisée par le bail, exposant qu’elle exerce uniquement accessoirement à l’activité de boulangerie pâtisserie, celle de restauration sur place. Elle fait valoir que les bailleurs ne démontrent pas la valeur locative alléguée, le nouveau loyer étant fixé de manière arbitraire, sans aucune justification matérielle. Subsidiairement, elle indique accepter l’organisation d’une expertise. MOTIVATION Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, les bailleurs justifient d’une augmentation de la taxe foncière à leur charge, de la réalisation de travaux sur le bien loué à la société LE TALMELIER, travaux allant au delà de la couverture de l’immeuble avec notamment des travaux de ravalement de façade, de l’existence d’aménagements urbains à proximité du local durant la période du bail expiré, d’un accroissement de la population bénéficiant d’un salaire croissant. Pour sa part, la société LE TALMELIER produit des photographies visant à démontrer l’état dégradé du bien ayant justifié le financement par ses soins de travaux d’aménagement du local, autorisés le 08 juin 2020 par le bailleur qui mentionne que ces travaux auront pour conséquence une modification de la destination des lieux loués. Il résulte de l’ensemble de ces éléments, un évolution des locaux et de leur environnement. Toutefois, des divergences entre les parties, qui s’accordent sur le principe du renouvellement au 1er janvier 2022, apparaissent sur ces points de fait, notamment sur le point de savoir si l’ensemble de ces éléments constituent des facteurs de déplafonnement, et s’ils ont un impact notable sur le commerce considéré. Par ailleurs, les bailleurs formulent une proposition de fixation de la nouvelle valeur locative qui ne se trouve étayée par aucun élément de comparaison notamment. Dès lors au regard de ces divergences sur des éléments de fait, il convient d’ordonner une expertise qui permettra un échange contradictoire entre les parties et de donner des éléments d’appréciation approfondis au tribunal sur l’existence de motifs de déplafonnement et la valeur locative du local. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure. - Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles. - Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre la société civile FAMILLE [W] et la SARL LE TALMELIER portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 6], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [S] [N], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de: 1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, 2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur , à savoir: - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité, et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois; Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation; Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que les demandeurs- la société civile [W] et monsieur [Z] [H]- devront consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché; Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord; Réserve les dépens et l’examen des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE