Cour d'appel, 11 septembre 2018. 16/22632

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE 1ère Chambre A ARRÊT AU FOND DU 11 SEPTEMBRE 2018 D.D N° 2018/ Rôle N° RG 16/22632 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7XNL Martine X... épouse Y... Jacques Y... SCI LES IRIS C/ Yves Z... Christine I... épouse Z... SARL AGENCE DES ALPILLES Grosse délivrée le : à :B... BADIE A... Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 17 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01408. APPELANTS Madame Martine X... épouse Y... née le [...] à MEKNES (MAROC) de nationalité Française, demeurant [...] représentée par Me Romain B... de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Bérengère C..., avocat au barreau de LILLE, plaidant Monsieur Jacques Y... né le [...] à VALENCIENNES (59300) de nationalité Française, demeurant [...] représenté par Me Romain B... de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Bérengère C..., avocat au barreau de LILLE, plaidant SCI LES IRIS prise en la personne de son gérant en exercice [...] représentée par Me Romain B... de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Bérengère C..., avocat au barreau de LILLE, plaidant INTIMES Monsieur Yves Z... né le [...] à MERDRIGNAC, demeurant [...] représenté par Me Roselyne J... de la D... , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Olivier E..., avocat au barreau de PARIS, plaidant Madame Christine I... épouse Z... née le [...] à ANGERS, demeurant [...] représentée par Me Roselyne J... de la D... , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Olivier E..., avocat au barreau de PARIS, plaidant SARL AGENCE DES ALPILLES, dont le siège social est [...] représentée par Me Alexandra A... de la F... , avocat au barreau de TARASCON, assistée par Me Steven G..., avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Juin 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de: Madame Anne VIDAL, Présidente Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Madame Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2018. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2018, Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige Par acte sous-seing privé du 27 juillet 2012 les époux Z... promettaient de vendre et Mme Y... d'acquérir un bien immobilier sis à [...] au prix de 890'000 €, par l'entremise d'un agent immobilier, la SARL Les Alpilles, avec faculté de substitution de l'acquéreur au profit de la SCI Les Iris. Deux conditions suspensives étaient stipulées, à la charge de l'acquéreur, l'obtention d'un prêt, et à la charge des vendeurs, le dépôt d'une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT) objets d'un permis de construire délivré par la mairie de Fontvieille le 15 mai 2008 ainsi que l'obtention par les vendeurs d'une attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis obtenu. Dans l'acte il était précisé par ailleurs que les vendeurs avaient l'obligation de remettre en état le mur de la chambre donnant sur la terrasse et d'effectuer la remise en place du système d'arrosage de l'oliveraie, la pose de plinthes manquantes et la réparation d'un problème de disjonction électrique dans la salle de bains, sans toutefois qu'il en soit fait une condition suspensive de la vente. Un dépôt de garantie d'un montant de 44'500 €, correspondant à la moitié du montant de la clause pénale, était versé. La réitération de l'acte devait intervenir au plus tard le 12 décembre 2012. Le 3 décembre 2012 l'agent immobilier remettait à l'acquéreur des documents, dont l'attestation de non- contestation de conformité, délivrée par la mairie dans les délais requis par la promesse, à savoir le 6 août 2012, dans les 15 jours de la signature de la promesse. Après un échange de correspondance entre les parties montrant leurs désaccords, le 23 mai 2013 Me H..., le notaire ' des vendeurs', a dressé vainement un projet de résiliation de la promesse de vente, avec renonciation réciproque à toute action judiciaire, Par exploit en date du 8 juillet 2013 Mme Y... et la SCI Les Iris, venue à ses droits, ont fait assigner les vendeurs aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et d'obtenir le versement à leur profit du montant de la clause pénale. Postérieurement à cette assignation, les époux Z..., ont fait une sommation à l'acquéreur d'avoir à comparaître le 4 septembre 2013 devant le notaire chargé de la vente pour la réitérer. Celui-ci rédigeait un procès-verbal de carence. Par jugement en date du 17 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Tarascon a : ' prononcé la caducité du 'compromis' de vente du 27 juillet 2012 ; ' débouté la SCI Les Iris et Mme Y... de toutes leurs demandes ; ' condamné la SCI Les Iris à payer aux époux Z... la somme de 64'500 € au titre de la clause pénale, et dit que cette somme s'imputera sur le dépôt de garantie versé d'un montant de 44'500 € ; ' débouté les époux Z... de leurs demandes tendant à l'octroi de dommages intérêts supplémentaires et condamné la SCI les Iris à payer à la SARL agence des Alpilles la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts et la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; ' et condamné la SCI les Iris à payer aux époux Z... la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le tribunal relève en ses motifs que l'acquéreur verse une attestation du Crédit agricole en date du 11 septembre 2012 justifiant d'une offre de prêt ; que le certificat de conformité prévu a été obtenu dans les délais requis ; que les conditions suspensives visées à l'acte en tant que telles étaient donc toutes réalisées ; que l'acheteur a commis une faute en refusant de passer la vente; que la clause pénale sera ramenée de 89'000 € à 64'500 € ; qu'en ce qui concerne les travaux effectués par les vendeurs, les époux Z... restent propriétaires de la villa et qu'il n'y a pas lieu de les enrichir sans cause en les indemnisant du montant des travaux qu'ils ont effectués et qui leur profitent ; ' que l'acquéreur fait grief à l'agent immobilier de ne pas avoir vérifié les déclarations des vendeurs relativement aux travaux objets du permis de construire, alors qu'il ne résulte d'aucun élément la preuve que l'agent immobilier détenait ces informations et qu'il n'a pas à réaliser une enquête ni davantage à s'assurer de la purge des conditions suspensives ; ' que le comportement de l'acquéreur en revanche a causé un préjudice à l'agent immobilier qui n'a pas pu réaliser la vente et qui a effectué des diligences sans percevoir de rémunération ; que les acquéreurs seront donc condamnés à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts. Mme X... épouse Y..., M. Jacques Y... et la SCI les Iris ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 5 avril 2018 ils demandent à la cour : ' d'infirmer le jugement entrepris ; ' de condamner les époux Z... à verser la SCI Les Iris venant aux droits de Mme Y... la somme de 89'000 € au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 27 juillet 2012 ; ' de condamner in solidum les époux Z... et la société L'agence les Alpilles à payer à la société des Iris et aux époux Y... la somme de 64'644,67 € à titre de dommages intérêts pour leur préjudice financier et 30'000 € pour leur préjudice moral ; ' d'ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 44'500 € ; ' et de condamner in solidum les époux Z... et la société l'agence les Alpilles à verser à la société Les Iris la somme de 15'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 17 mai 2017 Mme Christine I... épouse Z... et M. Yves Z... demandent à la cour : ' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la caducité du 'compromis' de vente aux torts de la SCI Les Iris et débouté la SCI Les Iris et les époux Y... de toutes leurs demandes; ' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Les Iris à les indemniser au titre de la clause pénale sauf en ce qu'il a fixé ce montant à 64'500 € et en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages intérêts ; statuant à nouveau, ' de condamner la SCI les Iris à leur verser la somme de 89'000 € au titre de la clause pénale et celle de 61'000 € à titre de dommages intérêts sauf à parfaire en réparation du préjudice consécutif à l'échec de la vente ; à titre subsidiaire, ' de débouter la SCI Les Iris de toutes ses demandes ; et en toute hypothèse, ' de condamner la SCI Les Iris à leur payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par conclusions du 12 mai 2010 la SARL agence des Alpilles demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire, de minorer le quantum de la demande formée à l'euro symbolique et de condamner la SCI Les Iris à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que dans la promesse synallagmatique de vente conclue le 3 août 2012 les époux Z..., vendeurs, déclarent « qu'un permis de construire a été délivré par la Mairie de Fontvieille le 15 mai 2008 pour l'extension d'une construction existante avec création de deux terrasses ouvertes, d'un salon d'été, d'un WC et de salle d'eau, et la démolition d'un WC existant, (...) que le permis de construire n'a fait l'objet ni d'un retrait ni d'un recours, qu'il a été respecté l'ensemble des prescriptions édictées par le permis de construire délivré, que les travaux avaient été réalisés conformément à la description faite dans la demande de permis de construire, qu'il n'a été reçu aucune injonction particulière, notamment administrative, relative à la réalisation de ces travaux, qu'aucune action en démolition n'a été engagée, et qu'il n'a pas été réalisé d'autres travaux que ceux autorisés qui auraient été soumis à permis ou à déclaration préalable.»; Attendu que la vente a été clairement subordonnée par les parties à l'acte à une ' Condition suspensive de non contestation de la conformité', par laquelle les vendeurs se sont engagés « à déposer la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux qui n'avait pas été déposée jusque-là dans un délai de 15 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Par suite, la présente vente est conclue sous la condition de l'obtention par le vendeur de l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu » ; Attendu que les appelants produisent un rapport d'expertise daté du mois de février 2018 aux termes duquel la société d' architectes Roosi-Maury qu'ils ont mandatée conclut que les travaux effectués par les époux Z... ne respectent pas les termes du permis de construire comportant des non- conformités substantielles avec ce permis, notamment en ce que, 'Suite à la création d'une chambre/ studio par la transformation d'un garage en pièce à vivre, la Shon réelle n'est pas conforme au permis de construire ni au POS, le taux d'augmentation étant supérieur à 30 %, non-conformité de l'aspect extérieur( matériau et plus d'une dizaine d'ouvertures non conformes au permis de construire)' ; Attendu que les époux vendeurs n'ont fait valoir aucune réplique sur ces éléments techniques versés en cause d'appel ; Qu'ils se bornent à soutenir à tort qu'il s'agirait-là de non-conformités non substantielles ; Attendu que dans le cadre de la correspondance échangée entre la date de la signature de la promesse et leur sommation d'avoir à réitérer la vente, les vendeurs par lettre du 4 février 2013 ont invité l'acquéreur, non sans légèreté, pour selon eux 'apaiser les débats', à déposer un 2e permis de construire pour régulariser ces travaux supplémentaires afin de purger ces vices (« (...) Quant aux autres points traités différemment par rapport au permis, ils peuvent faire l'objet, sans la moindre difficulté, d'un dépôt de permis rectificatif avec les travaux envisagés par la suite à l'extérieur. »), ce qui en réalité aurait permis de rouvrir de nouveaux délais pour le recours de l'administration et des tiers ; Attendu que la mention de l'acte selon laquelle le bien immobilier était acquis 'en l'état' n'avait vocation à s'appliquer qu'une fois la purge de la condition suspensive effectuée et qu'elle est donc inopérante à cet égard ; Attendu que l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux du 6 août 2012 et l'attestation du 13 novembre 2012 de la mairie de Fontvieille qui indique qu'elle n'a reçu aucune contestation de cette déclaration du 6 août 2012 invoquée par les vendeurs ' n'entraîne pas ipso facto la réalisation définitive de la condition suspensive' mise à la charge des époux Z..., contrairement à ce qu'ils soutiennent ; Attendu qu'en effet il ressort des termes de la promesse de vente que les vendeurs se sont contractuellement engagés à ce que les travaux qu'ils ont fait réaliser soient conformes au permis de construire qu'ils ont obtenu ; que la déclaration effectuée unilatéralement par les époux vendeurs après la signature de la promesse, sur leur seule foi et sous leur responsabilité, n'est qu'un respect purement formel de la condition stipulée, fondée sur une fausse déclaration de leur part ; Attendu que la déclaration étant mensongère, la condition suspensive relative à la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire obtenu ne s'est pas réalisée, et que cette défaillance de la condition est imputable à la faute des vendeurs ; Attendu que la SCI Les Iris, venant aux droits de Mme Y..., était donc fondée à refuser de poursuivre la vente et que le bénéfice de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 27 juillet 2012 lui est acquis, et non aux époux vendeurs ; Attendu qu'en revanche le préjudice financier important et le préjudice moral dont elle demande la réparation en supplément de la clause pénale sont des préjudices qui ne sont pas distincts de ceux qui sont couverts par le montant de la somme forfaitairement prévue par cette clause pénale; que le montant de cette clause, manifestement excessif, sera réduit à la somme de 70'000 €, toutes causes de préjudices confondues, en raison notamment du dommage économique causé à l'acquéreur qui avait mobilisé des actifs en vue de la vente, ce qui lui a causé une perte financière; Attendu enfin, s'agissant de la responsabilité de l'agent immobilier mandaté par les vendeurs, que le tribunal a déjà exactement répondu qu'il n'appartient pas à ce dernier de vérifier les déclarations des vendeurs relativement aux travaux objet du permis de construire ; qu'il ne résulte d'aucun élément la preuve que l'agent immobilier aurait dissimulé des informations qu'il connaissait ou qu'il aurait dû connaître ; Attendu qu'il n'avait pas davantage à solliciter auprès de la mairie une copie de la demande de permis de construire pour vérifier si les vendeurs avaient ou non respecté les conditions d'exécution de la promesse de vente et la conformité des travaux réalisés au permis de construire, contrairement à ce qui soutenu ; Attendu qu'aucun manquement au devoir d'information et de conseil ne peut être retenu et que les prétentions des acquéreurs dirigées contre la SARL Agence des Alpilles seront écartées ; Attendu en définitive qu'il y a lieu de réformer entièrement le jugement entrepris ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté toutes les demandes présentées à l'encontre de la Sarl Agence des Alpilles et en ce qu'il a débouté la société Les Iris et les époux Y... de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour leurs préjudices financier et moral à l'encontre de M. et Mme Z..., L'infirme en toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que la non réitération de la vente est intervenue aux torts des époux Z... vendeurs, Ordonne la restitution à la société Les Iris, venue aux droits de Mme X... épouse Y..., du dépôt de garantie d'un montant de 44'500 €, Condamne in solidum Mme Christine I... épouse Z... et M. Yves Z... à payer à la société Les Iris, venue aux droits de Mme X... épouse Y..., la somme de 70'000 € en exécution de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 27 juillet 2017, Condamne in solidum Mme Christine I... épouse Z... et M. Yves Z... aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme Christine I... épouse Z... et M. Yves Z... à payer à la société civile immobilière la société Les Iris, venue aux droits de Mme X... épouse Y..., la somme de 2 000€ et la même somme de 2 000€ à la SARL Les Alpilles au titre de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER LE PRESIDENT