Cour d'appel, 24 novembre 2023. 22/03706

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03706 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJPT Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/07346 APPELANTE S.A.R.L. CITEVO inscrite au RCS de Paris sous le numéro 815 118 484, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 assistée de Me Pierre-Guillaume CLOAREC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1321 INTIMÉS Monsieur [P] [B], né le 10 Septembre 1954 à [Localité 11] (11), [Adresse 4] [Localité 7] Madame [T] [B]- [K], née le 30 Mars 1958 à [Localité 12] (93), [Adresse 2] [Localité 8] Madame [Z] HERNANDEZ [B], née le 30 mai 1933 à [Localité 10] (34), [Adresse 1] [Localité 8] Tous trois représentés par Me Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0968 assistés de Me Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte d'huissier enrôlé le 29 juillet 2021, M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] ont fait assigner la SARL Citevo devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de condamnation à leur payer, avec exécution provisoire : - la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale, - les dépens, ainsi que la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, ils ont exposé qu'ils ont consenti un compromis de vente sous seing privé à la société Citevo le 31 juillet 2020, sur deux pavillons d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le prix de 535.200 € ; que la réitération par acte authentique était prévue au 26 février 2021 au plus tard, date au-delà de laquelle chaque partie était autorisée à mettre l'autre en demeure de s'exécuter dans un délai de dix jours, sous peine de résolution de plein droit et acquisition de la clause pénale de 50.000 € à son profit ; qu'ils ont adressé une telle mise en demeure à la societé Citevo le 8 mars 2021, demeurée sans réponse dans le délai imparti ; que la promesse est ainsi devenue caduque et la clause pénale, acquise à leur profit. La société Citevo citée à personne n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - condamné la société Citevo à payer à M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] la somme de 50.000 € à titre de clause pénale, - condamné la société Citevo aux dépens, - condamné la société Citevo à payer à M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du cpc, - rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La société Citevo a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 février 2022. Par ordonnance du 12 mai 2022, le premier président de la cour d'appel de Paris a : - débouté les consorts [B] de leur 'exception' d'irrecevabilité et dit recevable l'action de la société Citevo, - débouté la société Citevo de ses demandes d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu le 12 novembre 2021, de consignation et de fourniture d'une garantie de restitution, - condamné la société Citevo à payer aux consorts [B] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du cpc, - condamné la société Citevo aux dépens. Par jugement du 7 juillet 2022, suite aux saisies-attribution pratiquées par les consorts [B] sur les comptes bancaires de la société Citevo, le président du tribunal judiciaire de Paris a : - dit recevable la contestation, - dit irrecevable la demande de caducité de l'assignation introductive d'instance, - rejeté la demande d'annulation des saisies-attributions du 24 et du 25 février 2022, - dit irrecevable la demande de compensation, - dit n'y avoir lieu à cantonnement des effets des saisies-attributions, - dit irrecevable la demande d'amende civile, - rejeté la demande de dommages et intérêts, - condamné la société Citevo à verser aux consorts [B] la somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du cpc, - condamné la société Citevo aux dépens. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 juillet 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 12 octobre 2022 par lesquelles la société Citevo, appelante, invite la cour à : Vu l'article 1240 du Code civil Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile -Infirmer le Jugement déféré en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau -Débouter M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] de l'intégralités de leurs demandes reconventionnelles -Condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à 'retirer' la vente dans les conditions du compromis dans les deux mois après la signification de l'arrêt à intervenir, -Condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à la somme de 50.000 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, -Condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à la somme de 10.000 € au titre de l'amende civile, -Condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles. -Débouter M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] de toutes demandes contraires aux présentes et les condamner aux dépens ; Vu les conclusions en date du 13 juillet 2022 par lesquelles M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B], intimés, invitent la cour à : Vu les articles 1104, 1217 et 1231-1 du Code Civil, Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile, Vu l'article 1240 du Code civil, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, -Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny en date du 22 novembre 2021 ; En conséquence : -Juger que le compromis de vente est résolu de plein droit depuis le 20 mars 2021 ; -Condamner la société Citevo à payer aux consorts [B] la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale ; -Débouter la société Citevo de toutes ses demandes formulées en cause d'appel ; -Condamner la société Citevo à payer aux consorts [B] une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les consorts [B] du fait de l'abus d'ester en justice provoquant l'immobilisation du bien immobilier ; -Condamner la société Citevo à une amende civile d'un montant de 3.000 € pour procédure abusive, -Condamner la société Citevo à payer aux consorts [B] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -Condamner la société Citevo aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de juger que le compromis est résolu de plein droit depuis le 20 mars 2021 Les intimés invoquent la résolution de plein droit du compromis, à la date du 20 mars 2021, soit à l'expiration du délai de 10 jours suivant leur courrier du 8 mars 2021par lequel ils ont sollicité la vente forcée du bien, et le bénéfice de la clause pénale ; Aux termes de l'article 1104 du code civil, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ; En l'espèce, la promesse synallagmatique du 31 juillet 2020 stipule qu'à compter du 26 février 2021, 'l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 50.000 €, ou poursuivra en justice la réalisation de la vente ...' ; Dans le courrier du 8 mars 2021, le conseil des intimés a écrit à la société Citevo 'Le compromis de vente prévoyait une signature de l'acte authentique le 26 février 2021. Aussi je vous remercie de bien vouloir m'indiquer si vous souhaitez toujours faire l'acquisition de ce bien immobilier malgré ces difficultés (un des pavillons est habité par Mme [M] et cette information a semble-t-il été sciemment omise par la société Sopatrim - la procuration donnée par Mme [Z] [B] était irrégulière). Ce courrier a vocation à faire courir le délai d'exécution de 10 jours offert à la partie la plus diligente pour procéder à la résolution de plein droit de la vente ou à la vente forcée du bien' ; Par la promesse synallagmatique signée par M. [P] [B] et Mme [T] [B] [K] électroniquement le 31 juillet 2020, M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B], représentée par M. [P] [B], se sont engagés à vendre à la société Citevo deux pavillons sis [Adresse 5] [Localité 9], 'libres de tout titre locatif ou occupation le jour de la réitération', soit le 26 février 2021 ; En effet, si les biens étaient occupés le jour de la promesse, les vendeurs s'étaient engagés à ce qu'ils ne le soient plus le jour de la réitération puisque la promesse précise en page 5 sous le titre 'Etat d'occupation' : - 'le vendeur déclare que les biens seront le jour de la réitération par acte authentique libres de tout titre locatif ou occupation. Le vendeur déclare qu'il les occupe' ; Or le bien immobilier visé dans le courrier du 8 mars 2021 ne correspond pas à celui décrit dans la promesse synallagmatique de vente puisqu'il est précisé qu'un 'des pavillons est habité par Mme [M]', encore à la date de ce courrier du 8 mars 2021, alors que selon la promesse, les pavillons devaient être libres de tout titre locatif ou occupation, à la date de la réitération du 26 février 2021; D'ailleurs dans le courrier recommandé du 15 janvier 2021, remis le même jour à la société Citevo, le conseil des consorts [B] a précisé 'La famille [B] m'a fait part de difficultés inquiétantes quant à la sécurité juridique de la transaction à venir ... le point essentiel du contentieux résulte de la présence d'un locataire dans un des pavillons ... le compromis de vente du 31 juillet 2020 a fait mention d'une vente au 26 février 2021 libre de toute occupation, ce qui ne correspond pas à la réalité de la situation ... ce compromis encourt la nullité puisque signé par deux propriétaires sur trois ... il ne peut donc être procédé à la réitération de la vente au 26 février 2021 en l'absence d'un compromis de vente régulier. Si vous êtes toujours intéressé par cette vente, il convient donc de rédiger un nouveau compromis comportant les deux éléments essentiels suivants : le bien est vendu en partie occupé ..., la procuration établie par M. [P] [B] et Mme [Z] [B] doit être parfaitement claire ...' ; Le fait que la société Citevo, tel que l'allèguent les intimés dans le courrier du 15 janvier 2021, 'ne pouvait ignorer la présence de Mme [M] dans l'un des pavillons, ceci pour l'avoir visité', ne remet pas en cause l'analyse selon laquelle la promesse précisait que le bien était occupé à la date de la promesse mais que les vendeurs s'étaient engagés à ce qu'ils ne le soient plus le jour de la réitération ; La promesse précisant en page 9 'Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement', il convient de considérer que la promesse valait vente et qu'en l'absence de clause expresse, le promettant ne pouvait pas se rétracter de son engagement de vendre les biens dans les conditions prévues par la promesse ; Il n'y a donc pas lieu de juger que le compromis est résolu de plein droit depuis le 20 mars 2021 tel que le sollicite les consorts [B] et il convient de considérer que la demande de la société Citevo de condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à 'retirer', au sens de 'rétracter', la vente dans les conditions du compromis dans les deux mois après la signification de l'arrêt à intervenir est sans objet ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la société Citevo à payer à M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] la somme de 50.000 € à titre de clause pénale ; Et il convient de débouter les intimés de leur demande de condamner la société Citevo à payer aux consorts [B] la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale ; Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [B] Les consorts [B], succombant en leurs demandes à titre principal, ne justifient pas d'une procédure abusive de la société Citevo et sont en conséquence déboutés de leur demande de condamner la société Citevo à : - leur payer une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts 'en réparation du préjudice subi du fait de l'abus d'ester en justice provoquant l'immobilisation du bien immobilier', - payer une amende civile d'un montant de 3.000 € pour procédure abusive ; Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de la société Citevo Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés' ; En application des dispositions des article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; En l'espèce, il convient de considérer que l'action en justice des consorts [B] constitue un acte de mauvaise foi et une déloyauté de leur part, en ce qu'il ont sollicité la clause pénale prévue dans la promesse alors qu'ils étaient conscients que l'échec de la vente n'était pas imputable à la société Citevo, puisqu'ils ont écrit à la société Citevo que la promesse était entachée de nullité et qu'ils ne maintenaient pas la vente du bien tel que décrit dans la promesse ; les consorts [B] ont commis une faute, en n'éclairant pas le tribunal sur les motifs de l'échec de la vente, qui a trompé le raisonnement de celui-ci et qui a contraint la société Citevo, en sus du présent appel, à saisir le premier président de la cour en arrêt de l'exécution provisoire et le président du tribunal judiciaire en levée des saisies-attributions ; En conséquence, il n'y a pas lieu à une amende civile mais il convient d'évaluer le préjudice de la société Citevo à la somme de 50.000 € et de condamner in solidum les consorts [B] à lui verser cette somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Citevo la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Constate que la demande de la société Citevo de condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à 'retirer' la vente dans les conditions du compromis dans les deux mois après la signification de l'arrêt à intervenir est sans objet ; Déboute M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] de leurs demandes de condamner la société Citevo à : - leur payer la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale, - leur payer une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts 'en réparation du préjudice subi du fait de l'abus d'ester en justice provoquant l'immobilisation du bien immobilier', - payer une amende civile d'un montant de 3.000 € pour procédure abusive ; Condamne in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à payer à la société Citevo la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Déboute la société Citevo de sa demande de condamner in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] à la somme de 10.000 € au titre de l'amende civile ; Condamne in solidum M. [P] [B], Mme [T] [B] [K] et Mme [Z] Hernandez [B] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société Citevo la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel; Rejette toute autre demande ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,