Cour de cassation, 19 octobre 2010. 09-70.515

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que si aux termes du règlement de copropriété les lots affectés à usage commercial pouvaient être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce, il était aussi indiqué que cette faculté était subordonnée à la condition que cet exercice ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, et constaté que les travaux, tels qu'ils avaient été présentés à l'assemblée générale, portaient essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l'ajout d'une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l‘installation d'un dispositif de rejet d'air de condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d'un passage dans le hall d'entrée de l'immeuble pour permettre le passage du personnel, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que de tels travaux, qui étaient de nature à entraîner d'importantes nuisances pour les copropriétaires, en ce qui concernait notamment leur tranquillité, apparaissaient contraires à l'intérêt collectif, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que l'arrêt relevant que le projet de résolution 9 B précise que les demandes formulées par les vingt-huit propriétaires concernés visent l'interdiction d'une installation d'un magasin ED L'Epicier dans les locaux, le moyen manque en fait ; Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que les travaux apparaissaient contraires à l'intérêt collectif, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième, quatrième et sixième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société immobilière Erteco aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société immobilière Erteco à payer au syndicat des copropriétaires du 82 boulevard Voltaire à Asnières-sur-Seine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société immobilière Erteco. Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux conseils pour la société Immobilière Erteco ; PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Immobilière Erteco tendant à l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 30 janvier 2003 ; AUX MOTIFS QUE si, aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble dont il s'agit, les lots affectés à un usage commercial peuvent certes être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce, il est aussi indiqué que cette faculté est subordonnée à la condition que cet exercice ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants ; que les travaux litigieux, tels qu'ils ont été présentés à l'assemblée, alors que leur réalisation avait déjà été entreprise sans autorisation, portent essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l'ajout d'une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l'installation d'un dispositif de rejet d'air du condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d'un passage dans le hall d'entrée de l'immeuble pour permettre le passage du personnel ; qu'il est manifeste que de tels travaux, qui sont de nature à entraîner d'importantes nuisances pour les copropriétaires, en ce qui concerne notamment leur tranquillité, apparaissent contraires à l'intérêt collectif ; que, dans ces conditions, les copropriétaires réunis en assemblée générale le 30 janvier 2003 6 ont pu, sans abus, décider de s'opposer à la réalisation des travaux, que la puissance publique devait d'ailleurs ensuite estimer être non conformes aux règles sanitaires et de sécurité publique ; ALORS QUE l'assemblée des copropriétaires ne peut, sans abus, s'opposer à la demande du propriétaire d'un lot de réaliser des travaux nécessaires à l'exercice de son activité telle qu'elle a été autorisée par le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété, qui ne prohibe pas le regroupement des lots n° 1 et 2, stipule expressément que ces locaux à usage commercial « pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce » et qu'ils « pourront également, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires, être utilisés à usage de … locaux d'activités » (règlement, p. 38 in fine) ; que la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi l'affectation envisagée porterait une atteinte plus importante à la tranquillité des occupants de l'immeuble que celle qui était ainsi expressément autorisée par le règlement de copropriété, a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé une annulation partielle de la résolution n° 9 A de l'assemblée générale du 30 janvier 2003 ; AUX MOTIFS QUE, nonobstant sa présentation, ce texte renferme en réalité trois résolutions distinctes : l'une générale concernant toute demande de permis de construire ou déclaration de travaux, une autre, spéciale, se rapportant aux travaux particuliers envisagés par la société Erteco en vue de l'installation du magasin ED l'Epicier, et une troisième, portant sur l'interdiction d'entreprendre des travaux quelconques sans autorisation ; que, si la première et la troisième résolutions encours l'annulation, la deuxième ne doit pas être anéantie en ce qu'elle est suffisamment précise ; ALORS QUE le juge est tenu en toutes circonstances de respecter le principe de la contradiction en invitant les parties à s'expliquer lorsqu'il relève d'office un moyen de droit ; qu'en se prononçant d'office sur le caractère divisible de la résolution n° 9 A qui n'était pas dans le débat, sans avoir préalablement provoqué les explications des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Immobilière Erteco en annulation de la résolution n° 9 B de l'assemblée générale du 30 janvier 2003 ; AUX MOTIFS QUE la société Erteco indique que, dans la résolution 9 B, l'emploi du terme « précitée » est inexact, car l'ordre du jour complémentaire notifié en vue de l'assemblée du 30 janvier 2003 comportait ce projet de résolution ; qu'elle indique qu'en outre la copie de l'assignation du 6 septembre 2002 n'a pas été jointe à la notification de l'ordre du jour complémentaire ; qu'elle relève aussi que la résolution a été adoptée à la majorité, et non à l'unanimité, bien qu'elle n'entre pas dans le cadre de l'objet du syndicat qui est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, ce qui englobe les décisions relatives aux actions syndicales, mais exclut celles relatives aux actions individuelles qui relèvent de la liberté de décision de chaque copropriétaire ; que cependant l'inexactitude relevée, qui ne cause aucun préjudice à la société Erteco, est en tout état de cause dénuée d'incidence sur la validité de la résolution ; qu'il n'est par ailleurs pas justifié que la copie de l'assignation devait, à peine de nullité, être jointe à la notification de l'ordre du jour complémentaire ; que si l'on se réfère à sa rédaction, la résolution 9 B pouvait être votée sans que l'unanimité soit requise ; ALORS QUE l'autorisation donnée au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice doit être précise et complète ; que la seule référence, dans la résolution n° 9 B, s'agissant de la délimitation de l'objet du litige, à une précédente assignation introduite par plusieurs copropriétaires, qui n'a été jointe ni à la convocation des copropriétaires ni au procès-verbal de l'assemblée générale et dont la teneur n'est pas mentionnée dans la résolution, ne saurait valablement constituer une autorisation d'agir en justice au profit du syndic ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Immobilière Erteco en annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 30 janvier 2003 ; AUX MOTIFS QUE si la société Erteco fait valoir que le projet de résolution n° 10 devait, en raison de sa gravité, être porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai institué par les articles 9 et suivants du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, elle ne prétend pas qu'elle ait été elle-même tardivement avisée, le fait que sa locataire n'ait été informée que peu de jours avant la réunion de l'assemblée étant indifférent ; que la société Erteco ne soutient pas non plus que la résolution litigieuse soit en opposition avec l'intérêt collectif et qu'il apparaît au contraire qu'elle est conforme à celui-ci ; ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Erteco faisait expressément valoir que l'ordre du jour complémentaire, exclusivement adressé aux copropriétaires de l'immeuble, lui était parvenu « chez la société ED », le 27 janvier 2003, soit moins de trois jours ouvrables avant l'assemblée du 30 janvier 2003 (concl. p. 9) ; qu'en affirmant que la société Erteco ne prétendait pas qu'elle avait elle-même été tardivement avisée, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Erteco et violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS QUE le non-respect du délai de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale entraîne la nullité de l'assemblée générale sans qu'il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s'en prévaut, de justifier d'un grief causé par l'envoi tardif de la convocation soit à lui-même soit à d'autres copropriétaires ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par la société Erteco (concl. p. 9), si les autres copropriétaires avaient été convoqués dans les délais utiles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Immobilière Erteco de sa demande d'autorisation judiciaire d'effectuer les travaux d'enseigne et de façade tels que décrits dans les plans annexés à la notification d'ordre du jour complémentaire émise par le syndic en vue de l'assemblée générale du 30 janvier 2003 ; AUX MOTIFS QUE seule en définitive la résolution dite 9 A est partiellement annulée en ce que, aux termes de celle-ci, d'une part, le syndic a été autorité à engager toute action judiciaire visant à s'opposer à toute demande de permis de construire ou à toute déclaration de travaux déposée par les copropriétaires de certains locaux, d'autre part, il a été interdit à ces mêmes copropriétaires d'entreprendre dans leurs locaux un travail quelconque sans avoir au préalable recueilli l'autorisation des copropriétaires ; que ces annulations ne peuvent à elles seules conduire à faire droit à la demande présentée par la société Erteco et tendant à ce qu'elle soit autorisée «à faire effectuer les travaux d'enseigne et de façade tels qu'ils sont décrits aux plans annexés à la notification d'ordre du jour complémentaire émise par le syndic» ; que ces travaux se rapportent en effet aux aménagements extérieurs concernant les parties communes de l'immeuble à la réalisation desquels l'assemblée générale s'est spécialement opposée ; ALORS QUE lorsque l'assemblée générale refuse à un copropriétaire l'autorisation d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter ces travaux dès lors qu'ils sont conformes à la destination de l'immeuble ; qu'en rejetant la demande d'autorisation de la société Erteco, sans constater que les travaux envisagés étaient contraires à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE lorsque l'assemblée générale refuse à un copropriétaire l'autorisation d'effectuer, à ses frais des travaux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter ces travaux dès lors qu'ils sont conformes à la destination de l'immeuble ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande d'autorisation de la société Erteco, sur la seule considération, en réalité inopérante, que l'assemblée générale des copropriétaires s'était opposée à ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE le rejet par le juge de la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant refusé d'autoriser un copropriétaire à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ne prive pas d'objet la demande d'autorisation judiciaire des travaux ; qu'en se fondant sur la circonstance, en réalité inopérante, que l'annulation partielle de la résolution dite 9 A ne pouvait à elle seule conduire à faire droit à la demande présentée par la société Erteco, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Immobilière Erteco de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité correspondant au préjudice qu'elle subit depuis le 1er septembre 2004 par pertes de loyers de 5.125 euros par mois, indexation et TVA en sus ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est aucunement justifié que le syndicat des copropriétaires soit responsable du préjudice que la société Erteco lui reproche de lui avait causé en lui faisant perdre des loyers ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE dans la mesure où l'arrêt des travaux a été ordonné tant par l'autorité administrative que par l'autorité judiciaire, le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme l'auteur du préjudice invoqué ; ALORS QUE dans ses conclusions, la société Immobilière Erteco faisait valoir que, dans une lettre du 4 mai 2004, le maire d'Asnières avait précisé que la transmission du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire dans la mesure où le projet de cette société comportait également la modification en façade par pose d'enseignes pour en déduire que le défaut d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires était bien à l'origine de son préjudice (concl. p. 7) ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire des conclusions de la société Immobilière Erteco, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée ; qu'en se fondant sur l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le 4 avril 2003 pour dire que l'arrêt des travaux ayant été ordonné par l'autorité judiciaire, le syndicat des copropriétaires ne pouvait être considéré comme l'auteur du préjudice invoqué, la cour d'appel a violé l'article 488 du code de procédure civile.