Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 23/07471

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me LEBATTEUX SIMON ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 23/07471 N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7KZ N° MINUTE : Assignation du : 26 mai 2023 JUGEMENT rendu le 24 janvier 2025 DEMANDERESSE S.C.I. FAVIGNANA [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « TOUR PALERME » du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. ATRIUM GESTION [Adresse 2] [Localité 4] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière, Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/07471 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7KZ DÉBATS A l’audience du 15 novembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort FAITS ET PRÉTENTIONS La SCI Favignana est copropriétaire du lot numéro 1472, correspondant à un local situé au sous-sol, au sein de l'immeuble « [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété. Lors de l'assemblée générale du 23 mai 2023, les copropriétaires ont adopté la résolution numéro 27 portant sur le « mandat à donner au syndic afin d'ester en justice à l'encontre de la SCI Favignana pour non-respect de la destination de ses lots et du règlement de copropriété ». Par acte délivré le 26 mai 2023, la SCI Favignana a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation de cette résolution. Aux termes de son assignation valant conclusions, la SCI Favignana demande au tribunal, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2, 8, 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, de : « DECLARER la SCI FAVIGNANA recevable et bien fondée en ses demandes ; ANNULER la résolution n°27 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR PALERME sis [Adresse 1] du 27 mars 2023 ; ORDONNER l'exécution provisoire, nonobstant appel, de la décision à intervenir, l'exécution provisoire étant nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE TOUR PALERME SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, ATRIUM GESTION à payer à la SCI FAVIGNANA la somme de 6.000,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE TOUR PALERME SIS [Adresse 1], représenté par son Syndic, ATRIUM GESTION aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Agnès-LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. » Assigné à étude, le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat. Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions de la demanderesse. La clôture de la procédure a été prononcée le 04 octobre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 15 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation de la résolution n°27 La résolution attaquée est ainsi rédigée : « 27 : Mandat à donner au syndic afin d'ester en justice à l'encontre de la SCI FAVIGNANA pour non-respect de la destination de ses lots et du règlement de copropriété. Rappel des faits L'assemblée générale autorise le syndic . -A ester en justice à l'encontre de la SCI FAVIGNANA afin que cette dernière respecte la destination de son lot pour un budget d'un montant de 5000€, en effet son lot prévu comme un lot de bureaux par le règlement de copropriété, est utilisé à des fins d'habitation Afin d'accomplir cette mission, l'assemblée générale : -Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d'œuvre, etc) à la défense des intérêts de la copropriété, -Prend acte que, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17.03.1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale, -Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat ». Cette résolution a été adoptée au cours de l'assemblée générale du 23 mai 2023 à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. La SCI Favignana explique que l'assemblée générale des copropriétaires a adopté cette résolution au motif qu'elle ne respecterait pas la destination de son lot puisqu'elle l'utiliserait à des fins d'habitation et non à usage de bureaux, tel que prévu par le règlement de copropriété. Or, elle indique que son lot figure, dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division, dans la catégorie des locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux et qu'il est exploité en meublé touristique de courte durée, soit pour l'exercice d'une activité commerciale, de telle sorte qu'elle respecte parfaitement l'affectation de ce lot qui n'est nullement à usage d'habitation. Elle rappelle que tout copropriétaire peut librement user, modifier et affecter ses parties privatives à condition que ces usage, modification et affectation soient conformes aux clauses du règlement de copropriété, elles-mêmes justifiées par la destination de l'immeuble. Elle indique ainsi que cette notion de destination de l'immeuble ne s'apprécie pas local par local mais au vu de l'ensemble du bâtiment, qui peut ainsi être à destination mixte, d'habitation et commerciale, comme en l'espèce. Au surplus, elle relève que le règlement de copropriété ne précise pas l'affectation de son lot mais se contente d'indiquer qu'il entre dans la catégorie des locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux et elle rappelle que l'intervention de l'assemblée générale n'est pas une condition de validité du changement d'affectation. Enfin, elle indique que l'activité commerciale de meublé touristique ne porte atteinte à aucun des droits des copropriétaires, le lot se trouvant à l'entresol, qui ne comporte aucun local d'habitation. Elle considère donc que l'analyse du syndicat des copropriétaires est erronée de telle sorte que la résolution critiquée est abusive et doit être annulée pour abus de majorité. Il appartient à la SCI Favignana, qui invoque un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire. En l'espèce, la résolution critiquée donne mandat au syndic pour agir en justice à l'encontre de la SCI Favignana à laquelle il est reproché de ne pas respecter « la destination de son lot » et du règlement de copropriété, en utilisant ce dernier à des fins d'habitation et non de bureaux, comme prévu par le règlement de copropriété. L'affectation d'un lot aux termes du règlement de copropriété et/ou de l'état descriptif de division doit cependant être distinguée de la destination de l'immeuble. La destination d'un immeuble peut en effet être l'habitation, l'activité professionnelle, l'activité commerciale ou les deux, la destination étant dans cette hypothèse dite mixte. En l'espèce, le règlement de copropriété destine les locaux à l'habitation bourgeoise, mais également à l'activité professionnelle ou commerciale de telle sorte que la destination de l'immeuble est donc mixte. L'affectation d'un lot désigne, pour sa part, l'usage qui en est fait. En l'espèce, la SCI Favignana ne conteste pas qu'une activité de location de meublé touristique est exercée dans le lot n°1472 dont elle est propriétaire. Aux termes du règlement de copropriété, ce lot n°1472 est mentionné comme faisant partie des « locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux » situés dans le bâtiment A9. Par conséquent, l'utilisation que fait la SCI Favignana de son lot non seulement respecte la destination de l'immeuble dès lors que la location de meublé touristique correspond à une activité commerciale et que la destination de l'immeuble est mixte, mais il respecte également l'affectation qui lui est donnée par le règlement de copropriété puisqu'il est mentionné comme faisant partie des « locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux ». En tout état de cause, quand bien même il en irait différemment, il convient de rappeler que l'usage d'un lot peut ne pas être conforme à la mention figurant au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division. En effet, ces documents ont sur ce point une valeur uniquement indicative et non un caractère obligatoire, si bien que la désignation d'un lot n'empêche en aucun cas son propriétaire de modifier librement son affectation, sans autorisation de la part de l'assemblée générale, la seule condition étant que cette modification n'entraîne pas de violations du règlement de copropriété et soit conforme à la destination de l'immeuble. Par conséquent, la résolution n°27 autorisant le syndic à agir en justice à l'encontre de la SCI Favignana aux motifs qu'elle ne respecterait pas « la destination de son lot », alors que l'utilisation qu'elle en fait est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble, est abusive. Il convient par conséquent d'annuler la résolution n°27 adoptée lors de l'assemblée générale du 23 mai 2023. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens. Maître Agnès Lebatteux Simon, avocate, qui en fait la demande est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à la SCI Favignana, la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNULE la résolution n°27 adoptée lors de l'assemblée générale du 23 mai 2023 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » [Adresse 1] aux dépens ; AUTORISE Maître Agnès Lebatteux Simon à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » [Adresse 1] à régler à la SCI Favignana la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 24 janvier 2025 La greffière La présidente