Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/53351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53351 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZJO N° : 13 Assignation du : 07 Mai 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 novembre 2024 par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La société SILMIYA 2019, SCI [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Amandine NAUD de la SELARL DERBY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0729 DEFENDEUR Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, SAS Chez la société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS - #C0051 DÉBATS A l’audience du 10 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, FAITS ET PROCEDURE La société SILMIYA 2019 est propriétaire du lot n°113 (un appartement) dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7]. Elle n’occupe pas personnellement ce bien qu’elle loue régulièrement. Par exploit d'huissier en date du 7 mai 2024, la société SILMIYA 2019 a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réaliser des travaux de renforcement des solives dans son appartement, sous astreinteCondamner le défendeur à lui payer une provision de 7.566 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifsCondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l'audience du 10 octobre 2024, après un renvoi sollicité par les parties, la société SILMIYA 2019 s’est désistée de sa demande relative à l’exécution des travaux, réalisés en septembre 2024, mais a maintenu ses autres demandes en actualisant sa demande en paiement au titre de la perte des revenus locatifs à la somme de 13.871 euros. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté, a sollicité le rejet des demandes, et reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens avec bénéfice de recouvrement. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date de la présente ordonnance. MOTIFS DE LA DECISION I – Sur la demande de provision L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle. S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. Le fait qu'une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine. Enfin, si le juge des référés retient l'existence d'une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes. En l’espèce la demanderesse sollicite une provision égale au montant de 11 mensualités de loyers, considérant qu’en raison du retard pris par le syndicat des copropriétaires pour faire exécuter les travaux de renforcement des solives dans son appartement, elle a été contrainte de laisser le bien sans locataire, car trop dangereux, de décembre 2023 à octobre 2024 (solives renforcées seulement en septembre 2024 et travaux de reprise des embellissements en octobre 2024). Le défendeur s’oppose à cette demande en indiquant que les travaux litigieux ne présentaient aucun caractère d’urgence, ce qui explique le délai pour les faire estimer, valider en AGO et réaliser, et qu’en tout état de cause l’occupation du logement était possible dans l’attente des travaux et pendant ceux-ci, de telle sorte que le défaut de locataire dans l’appartement pendant plusieurs mois est sans lien avec le retard prétendu pour la réalisation des travaux. Ainsi il ressort de l’ensemble des pièces versées que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du caractère urgent des travaux à réaliser, permettant le cas échéant de recourir à une autorisation sans AG, et surtout du fait que le logement ne pouvait être reloué dans l’attente de la réalisation de ces travaux en raison de risques pour la sécurité des occupants. Cependant il apparaît également que le syndicat des copropriétaires, par la voie de ses gestionnaires, n’a pas indiqué clairement à la société SILMIYA 2019 comment les travaux allaient être décidés, sans AG, avec AGE ou AGO… et sous quels délais. Des délais successifs ont été annoncés et plusieurs fois repoussés, de telle sorte que cette absence de clarté, malgré les très nombreuses relances et demandes d’éclaircissements de la société SILMIYA 2019, n’a pas permis à cette dernière d’organiser la gestion locative de son bien dans de bonnes conditions. Il était en effet légitime pour cette société d’attendre d’être fixée sur un planning pour décider si la relocation du bien avant la réalisation des travaux sur les solives, avec d’éventuelles conséquences en termes de relogement temporaire du locataire et de reprises des embellissements, était ou non pertinente. De plus, s’il est vrai que n’est pas rapportée la preuve formelle de ce qu’un nouveau locataire était prévu pour fin novembre 2023, la situation du marché locatif parisien ne permet pas de douter que la remise en location aurait été rapide. Par conséquent l’existence d’une faute du syndicat et d’un préjudice en résultant pour la demanderesse est établie avec l’évidence nécessaire devant le juge des référés. L’évaluation du préjudice sera néanmoins justement fixée à 5 mois de perte de loyers, soit la somme de 5.850 euros (1170 – dernier loyer justifié – X 5) dans la mesure où en tout état de cause la réalisation de tels travaux ne pouvait intervenir en moins de deux mois, et devaient nécessairement contraindre la demanderesse à quelques mois sans occupation. Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision. II - Sur les demandes accessoires L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du défendeur ne permet d’écarter la demande de la société SILMIYA 2019 formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à verser à la société SILMIYA 2019 une provision de 5.850 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à verser à la société SILMIYA 2019 la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ; Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens ; Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 08 novembre 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ