Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00417 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4WK
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02889
----------------
Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assiste de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société IMMOBILIERE 3F
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617
ET :
La société L’EPICERIE BAGNOLET
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0874
**********************************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2019, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à la société L’EPICERIE [Localité 3] un bail commercial sous condition suspensive portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3] livré coque nue à aménager par le preneur, le bail prenant effet au 6 janvier 2020 avec quatre mois de franchise de loyer, tel que fixé par avenant n°1 en date du 14 février 2020.
Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer le 5 octobre 2023 à la société L'EPICERIE [Localité 3] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir paiement de la somme en principal de 9.000 euros.
Par acte du 28 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société L’EPICERIE [Localité 3], pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique ;voir autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 14.522,10 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 décembre 2023 ;une majoration de 15% des sommes dues, soit la somme de 2.178,31 euros ;une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer précédemment exigible, outre les charges, à compter du 6 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner la société L’EPICERIE [Localité 3] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Après renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 septembre 2024.
Par écritures déposées à l’audience et soutenues oralement, la société IMMOBILIERE 3F actualise ses demandes en paiement provisionnel à la somme de 7.522,10 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 juin 2024, outre une majoration de 15% des sommes dues, soit la somme de 1.128,31 euros, maintient ses autres demandes et conclut au rejet des prétentions adverses.
Par écritures déposées à l’audience et soutenues oralement, la société L’EPICERIE [Localité 3] demande au juge des référés de :
A titre principal,
dire n’y avoir lieu à référé ;condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 4.752 euros à titre de restitution des provisions sur charges indûment payées ;A titre subsidiaire,
reporter au 1er septembre 2025 le paiement de l’arriéré locatif ;accorder les plus larges délais ;suspendre les effets de la clause résolutoire ;débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
En substance, la société L’EPICERIE [Localité 3] excipe de contestations sérieuses sur la demande formulée par la société IMMOBILIERE 3F de condamnation en paiement d’une majoration des sommes dues à hauteur de 15% dès lors que le contrat de bail prévoit que cette indemnité forfaitaire est destinée à couvrir des frais dont la demanderesse ne justifie pas.
Elle soutient ensuite que les sommes réclamées au titre des régularisations de charges ne sont pas justifiées, que le décompte n'est pas compréhensible et que la demande en paiement se heurte ainsi à une contestation sérieuse à hauteur d’un montant de 3.096,01 euros. Elle soutient par ailleurs que la société IMMOBILIERE 3F n’a jamais établi de décompte de régularisation de charges, de sorte qu’elle est bien fondée à demander la restitution des sommes versées à titre de provisions sur charges depuis la prise d’effet du contrat de bail, soit la somme de 4.752 euros.
Elle fait état de difficultés financières passagères liées notamment au remboursement d’un prêt arrivant à échéance le 4 août 2025.
En réplique, la société IMMOBILIERE 3F soutient que la demande en paiement d’une majoration de l’arriéré locatif ne se heurte à aucune contestation sérieuse mais résulte uniquement de l’application de la clause pénale stipulée dans le bail. S’agissant des sommes contestées par la société L’EPICERIE [Localité 3], elle soutient que les sommes correspondent à des régularisations de charges locatives, à la régularisation de la taxe foncière dont elle produit le rôle pour les années 2021, 2022 et 2023, et à l’augmentation du dépôt de garantie par effet d’une clause d’indexation stipulée dans le contrat de bail. Elle détaille le montant demandé au titre de la taxe foncière.
Sur le moyen tiré de l’absence de régularisation de charges annuelle, elle soulève que la société L’EPICERIE [Localité 3] savait que les charges payées correspondaient à la taxe foncière et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et indique qu’elle appellera désormais seulement les taxes locative et foncière.
Elle s'oppose enfin à la demande de délai formulée par la société L’EPICERIE [Localité 3] à raison de la mauvaise foi de celle-ci.
Par actes du 27 et 28 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer cette assignation aux sociétés BRED BANQUE POPULAIRE et BRED [Localité 4] PLAISANCE, créanciers inscrits de son preneur, conformément aux dispositions de l’article L. 143-2 du code de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
Le bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le commandement délivré le 5 octobre 2023 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce pour le paiement de la somme en principal de 9.000 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 7 février 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 6 novembre 2023. L’obligation de la société L’EPICERIE [Localité 3] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Toutefois, il convient, s'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de report de paiement, il y a lieu, eu égard à ses efforts de paiement, de lui accorder, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation sera due jusqu’au départ effectif des lieux.
La société IMMOBILIERE 3F demande la conservation du dépôt de garantie et le paiement d'une majoration de 15% des sommes dues.
Ces sommes, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé de ces chefs de demande.
La société IMMOBILIERE 3F justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte produit à l’audience en date du 24 septembre 2024 que la société L’EPICERIE [Localité 3] reste lui devoir au 7 juillet 2024 une somme de 7.522,10 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse.
Toutefois, force est de constater que les sommes relatives aux régularisations de charges et taxe foncière manquent de clarté. Le contrat de bail stipule que le preneur supporte les frais relatifs aux ordures ménagères ainsi qu’à la taxe foncière. Néanmoins, les sommes désignées par la société IMMOBILIERE 3F comme correspondant à ces dépenses, soit la somme de 341 euros débitée le 30 septembre 2022 et la somme de 2.428,80 euros débitée le 31 décembre 2023, ne sont justifiées par aucune des pièces produites, lesquelles ne mentionnent pas ces montants ou ne les expliquent pas.
En conséquence, étant rappelé que le juge des référés doit s'assurer avec l'évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, il résulte des éléments versés et des débats qu'il existe manifestement une contestation sérieuse relative au montants réclamés au titre des charges, dont l'appréciation relève du juge du fond.
La société L’EPICERIE [Localité 3] sera donc condamnée à titre provisionnel au seul paiement des loyers et provisions sur charges dus, soit la somme de 4.752,30 euros, après déduction des sommes de 341 euros et 2.428,80 euros précitées.
Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges
La société L’EPICERIE [Localité 3] sollicite la restitution des provisions sur charges qu’elle estime avoir indûment payées au motif que la société IMMOBILIERE 3F n’a pas satisfait à son obligation d’établir des décomptes de régularisation de charges.
Or, dès lors qu’il existe des contestations sérieuses relatives au montant des régularisations de charges, cette demande reconventionnelle ne saurait prospérer et doit nécessairement faire l’objet d’une appréciation par le juge du fond.
Sur les demandes accessoires
Succombant, la société L’EPICERIE [Localité 3] sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société L’EPICERIE [Localité 3] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 4.752,30 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 juillet 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse ;
Autorisons la société L’EPICERIE [Localité 3] à se libérer du paiement de cette somme en 12 acomptes mensuels de 400 euros, la dernière mensualité étant le cas échéant majorée ou minorée du solde de la dette ;
Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail, à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société L’EPICERIE [Localité 3] se libère de sa dette selon ces modalités ;
Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société L’EPICERIE [Localité 3] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 2] société L’EPICERIE [Localité 3] devra payer mensuellement à la société IMMOBILIERE 3F, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société IMMOBILIERE 3F au titre de la conservation du dépôt de garantie et du paiement d'une majoration de 15% des sommes dues ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société L'EPICERIE [Localité 3] en restitution des provisions sur charges ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons la société L’EPICERIE [Localité 3] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 ;
Condamnons la société L’EPICERIE [Localité 3] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
