Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 08 MARS 2024
N° RG 21/02812 - N° Portalis DB22-W-B7F-QAFG
DEMANDEUR :
Monsieur [V] [C], né le 7 décembre 1977 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Sophie MARTIN de la SCP SCP LNMG, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Isabelle VOLKRINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSES :
Madame [P] [D], veuve de Monsieur [Y], [X] [H], née le 12 janvier 1934 à [Localité 6], de nationalité française, Retraitée, demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Jean Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant, Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
La société AGENCE DU GOLF DE VIRY SAS (ORPI), société par Actions Simplifiée ayant pour siège social [Adresse 4] prise en la personne de son Président, représentant légal, domicilié audit siège social.,
représentée par Me Jean Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant, Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
ACTE INITIAL du 07 Mai 2021 reçu au greffe le 20 Mai 2021.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2023, prorogé au 30 janvier 2024, puis au Mars 2024.
MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge
EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente signé électroniquement le 18 septembre 2019, par l'intermédiaire de la société AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), Monsieur [Y] [H] et Madame [P] [H], née [D] ont promis de vendre à Monsieur [V] [C], et celui-ci d'acheter, les lots 31, 114, 1052 et 2094 d’un immeuble en copropriété, consistant en un appartement de 5 pièces principales de 106,70 m² (lot n° 31), une cave (lot n° 114), un parking extérieur (lot n° 1052) et un parking en sous-sol (lot n°2094), sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un prix net vendeur de 316.650 euros, payable en totalité le jour de la signature de l’acte authentique prévue au plus tard le 17 décembre 2019.
Ce compromis prévoyait une faculté de substitution au profit de la SCI SENTENZA en cours de constitution, laquelle a été immatriculée dès le 25 septembre 2019 auprès du greffe du tribunal de commerce de Paris.
Aux termes de ce compromis, l'acquéreur était tenu au versement d'un dépôt à titre d’acompte entre les mains de l’Agence immobilière, agissant en qualité de séquestre, d’une somme de 20.000 euros, les honoraires d’agence étant fixés à 15.000 euros, payés par moitié par l’acquéreur et le vendeur.
Etaient également prévues des conditions suspensives usuelles et, notamment, celle d’obtention d’un prêt d'un montant total de 186.650 euros sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 2%, devant intervenir avant le 20 novembre 2019.
Enfin, la réitération du compromis de vente par acte authentique devait être réalisée au plus tard le 17 décembre 2019, chez Maître [L] [S], notaire à [Localité 8], avec la participation de Maître [M] [K], notaire à [Localité 7].
Monsieur [V] [C] soutient avoir justifié, conformément aux clauses conventionnelles, auprès de l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), du dépôt du dossier de demande de prêt le 9 octobre 2019, puis avoir confirmé, par deux courriels des 12 et 14 novembre 2019, toujours auprès de l'agence immobilière, l’acceptation du prêt par le Crédit du Nord.
Il affirme, encore, que la banque du Crédit du Nord a écrit directement à l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), par courriel du 20 novembre 2019, pour confirmer que l’offre de prêt avait bien été acceptée et était en cours d’édition et que, pour autant, il n’a pas reçu d’information sur la fixation d’un rendez-vous de signature, ni de la part des vendeurs, ni de la part de l’agence immobilière.
Par courrier du 17 janvier 2020, Monsieur [V] [C] a adressé une mise en demeure aux époux [H] de respecter leurs engagements sous 10 jours, rappelant les dispositions du compromis de vente.
Ce courrier lui a été retourné le 3 février 2020 avec la mention « votre courrier n’a pas été retiré par son destinataire ».
Soutenant n’avoir toujours reçu aucun contact de la part des vendeurs, Monsieur [V] [C] leur a adressé un deuxième courrier recommandé avec avis de réception le 29 janvier 2020, dans lequel était clairement invoquée la résolution de plein droit du compromis de vente et la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale soit la somme de 28.750 euros.
Ce courrier est resté sans réponse.
Parallèlement, il adressait une copie de ce courrier en recommandé avec avis de réception réceptionnée par L’AGENCE DU GOLF DE VIRY le 31 janvier 2020, également resté sans réponse.
Monsieur [H] est décédé le 27 février 2020.
Le 17 mars 2020, l’AGENCE DU GOLF DE VIRY envoyait à Monsieur [C] un courriel dans lequel elle invoquait la crise sanitaire pour justifier l'absence d’avancement du dossier.
Monsieur [V] [C] lui répondait, le 23 mars 2020, par courrier recommandé avec avis de réception, en proposant soit la résolution du compromis telle que demandée dans le courrier du 29 janvier 2020 et remboursement de l’acompte de 20.000 euros, outre le paiement de l’indemnité forfaitaire et clause pénale prévue au contrat, soit le maintien du compromis mais paiement de l’indemnité forfaitaire et clause pénale prévue au contrat, tout en reprochant à l'AGENCE DU GOLF DE VIRY un défaut d’information et de conseil. Ce courrier est resté sans réponse.
Monsieur [V] [C] a alors adressé, le 3 juin 2020, un nouveau courrier recommandé avec avis de réception à Monsieur et Madame [H] réitérant les termes de son courrier du 29 janvier 2020, l'AGENCE DU GOLF DE VIRY étant destinataire d'une copie de ce courrier par lettre recommandée réceptionnée le 8 juin 2020.
Le 15 septembre 2020, Monsieur [V] [C] a reçu une sommation d’avoir à comparaître le vendredi 25 septembre 2020 à 11 heures, en l’étude de Maître [K], Notaire, pour « procéder à la signature de l’acte authentique de vente ».
Ayant eu connaissance, à cette occasion, de la nouvelle adresse de Madame [P] [D] veuve [H], Monsieur [V] [C] lui a envoyé un cinquième courrier recommandé avec avis de réception, réitérant une fois encore sa demande de résolution de la vente, outre le remboursement de l’acompte de 20.000 euros et le paiement de l’indemnité forfaitaire de 28.750 euros, tels que prévus dans le compromis de vente en page 11.
Il ne s'est pas présenté au rendez-vous fixé chez le notaire.
Faute de comparution de Monsieur [C], un procès-verbal de carence était dressé le 25 septembre 2020, Madame [D] veuve [H] déclarant qu’elle entendait user de la faculté offerte dans le compromis de résolution du contrat, avec effet immédiat.
C'est dans ces conditions que, par acte délivré le 30 avril 2021, Monsieur [C] a assigné Madame [P] [D] veuve [H] et l’agence ORPI DE VIRY aux fins, pour l'essentiel, de résolution du compromis de vente et de remboursement de l'acompte versé et de paiement de la clause pénale.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 mars 2023, Monsieur [C] demande au tribunal de :
Vu les articles 42, 43, 48 et 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1217, 1104, 1200, 1229, et 1240 du code civil
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
JUGER Monsieur [V] [C] recevable et bien fondé en ses demandes
Y faisant droit,
PRONONCER la résolution du compromis de vente signé entre Monsieur et Madame [H] et Monsieur [V] [C] le19 septembre 2019.
CONDAMNER Madame [D] veuve [H], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à rembourser à Monsieur [V] [C] l'acompte de 20.000 € versé par ce dernier à la SAS l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) pris en sa qualité de séquestre.
CONDAMNER Madame [D] veuve [H] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 20.000 € à compter du 29 janvier 2020 et jusqu’à parfait paiement.
ORDONNER à la SAS AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI), pris en sa qualité de séquestre, sous astreinte de 50 € par jour de retard, de restituer à Monsieur [V] [C] l'acompte de 20 000 € versé par ce dernier entre ses mains.
CONDAMNER Madame [D] veuve [H] au paiement de la somme de 28.750 € à titre d’indemnité conventionnelle forfaitaire.
CONDAMNER l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour défaut de conseil et d’information sur la situation et le changement de situation des vendeurs.
CONDAMNER solidairement Madame [D] veuve [H] et l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER solidairement Madame [D] veuve [H] et l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) au paiement des entiers dépens de la présente procédure.
Juger inopposables à Monsieur [V] [C] les pièces adverses n° 5, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 16, 17, 18 et 19.
DEBOUTER Madame [D] veuve [H] et l'AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles dont celle relative au retrait de l’exécution provisoire.
Aux termes de leurs écritures notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, Madame [D] veuve [H] et la société par actions simplifiée AGENCE DU GOLF DE VIRY (ORPI) sollicitent de voir :
Vu les dispositions des articles 1104, 1231-1 et 1589 du Code civil,
Vu le compromis de vente signé le 18 septembre 2019,
JUGER que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées en raison du fait et de la négligence de Monsieur [C]
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de Madame [D] veuve [H] et de l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY
ORDONNER la libération de l’acompte de 20 000 € séquestré entre les mains de l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY au bénéfice de Madame [D] veuve [H] à titre d’indemnité d’immobilisation du bien sous compromis
CONDAMNER Monsieur [C] à verser à Madame [D] veuve [H] une somme de 28 750 € au titre de l’inexécution du compromis signé le 18 septembre 2019 et de la mauvaise foi dans les relations contractuelles
CONDAMNER Monsieur [C] à verser à l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la perte des honoraires qu’elle aurait dû percevoir au moment de la réitération de la vente.
CONDAMNER Monsieur [C] à verser à l’Agence ORPI DU GOLF DE VIRY une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER Monsieur [C] à verser à Madame [D] veuve [H] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER Monsieur [C] aux dépens comprenant les frais de sommation d’avoir à assister à la vente
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. L'affaire a été plaidée le 10 octobre 2023 et mise en délibéré au 8 décembre 2023, prorogé au 30 janvier 2024 puis à nouveau le 8 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il est rappelé qu'en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Il convient de constater que la compétence de la présente juridiction pour trancher le litige opposant les parties à la présente instance n'est pas contestée par les défendeurs.
***
L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Par ailleurs, selon l’article 332 alinéa 1er du Code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige
Or, en application des dispositions de l'article 724 du code civil qui dispose que « les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt », les héritiers appelés à la succession, qui l’acceptent, sont censés continuer la personne du défunt.
Ainsi, sauf volonté contraire exprimée ou exception résultant de la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé, de telle sorte que les obligations que la promesse de vente a mis à la charge du promettant, décédé après la promesse mais avant la vente, sont transmissibles à ses héritiers qui ont accepté la succession.
Il est constant que Monsieur [Y] [H] est décédé postérieurement à la signature du compromis de vente litigieux.
En conséquence, sauf s'il était établi qu'ils ont renoncé à cette succession, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les éventuels héritiers de Monsieur [Y] [H] demeurent tenus par ladite promesse, de telle sorte qu'ils auraient dû être appelés en la cause, Madame [H] n'ayant pas qualité pour représenter, seule, son défunt mari.
Dès lors, dans l'intérêt d'une bonne justice et conformément aux dispositions de l'article 444 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer sur la possible existence d'héritiers de Monsieur [H] et, si nécessaire, à la partie la plus diligente d'appeler en la cause ces héritiers, sauf à Madame [H] de justifier par la production d'un acte de notoriété qu'elle est son unique héritière.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire avant dire droit par mise à disposition au greffe,
ORDONNE la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2023,
RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 6 mai 2024 ;
INVITE les parties à s'expliquer sur la possible existence d'héritiers de Monsieur [Y] [H] et à la partie la plus diligente à appeler en la cause ces héritiers sauf à Madame [P] [H], née [D] de justifier par la production d'un acte de notoriété qu'elle est son unique héritière ;
SURSOIT, dans l’attente de cette réouverture, à statuer sur les demandes des parties ;
RÉSERVE les dépens.
Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
