Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON
PREFET DE [Localité 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Véronique DANDREL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/10630 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K7H
N° MINUTE :
12
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2025
DEMANDERESSE
S.C.I. DAUPHINE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Véronique DANDREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0070
DÉFENDEURS
Madame [N] [Z] [U], demeurant [Adresse 4]
représentée par Monsieur [T] [B], es qualité de curateur renforcé, demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202429706 du 04/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 février 2025
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10630 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K7H
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 juin 2010 à effet le 28 juin suivant, la SCI DAUPHINE a donné à bail à Madame [N] [Z] [U] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1457 euros, outre 170 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DAUPHINE a fait signifier par acte de commissaire de justice du 2 août 2024 un commandement de payer la somme de 34712,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois du mois d’août 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la SCI DAUPHINE a fait assigner en référé Madame [N] [Z] [U] et Monsieur [T] [B], son curateur selon la décision du 12 mai 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [N] [Z] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner les défendeurs à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 14 octobre 2024, soit la somme de 38041,42 euros, sous réserve des loyers à échoir, augmentée des intérêts au taux de 10% et du coût du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.
A cette audience, la SCI DAUPHINE représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 45098,34 euros et s'est opposée à la suspension de la clause résolutoire de même qu’à tout délais de paiement qui pourraient être octroyés par le juge. Elle s’est également opposée à ce que la locataire puisse bénéficier de délais pour quitter les lieux, en l’absence de tout règlement de longue date du montant du loyer.
Madame [N] [C] et son curateur, représentés par leur conseil à l’audience utile, ont fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux, le rejet de la majoration de la dette locative au titre de la clause pénale du contrat de bail, le rejet de la demande adverse au titre des frais irrépétibles et la condamnation de la SCI DAUPHINE aux dépens.
La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience. Etant une SCI familiale, la SCI DAUPHINE n’était en revanche pas tenue de saisir la CCAPEX.
En conséquence, l’action introduite par la SCI DAUPHINE est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, le bail signé par les parties le 25 juin 2010 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 2 août 2024 pour la somme en principal de 34712,96 euros.
Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés de longue date et que le bailleur a maintenu les demandes de son assignation à l’audience. En outre, au vu des pièces financières qu’elle communique aux débats, Madame [N] [Z] [U] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application du texte précité.
Madame [N] [Z] [U] étant sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [N] [Z] [U] ne justifie d’aucune démarche de relogement dans le parc privé pour un montant de loyer plus adapté à ses ressources, qui serait restée infructueuse. Sa demande d’octroi d’un logement social est récente, en date du 19 janvier 2025. S’il est fait état à l’audience d’un projet de placement en EHPAD qui nécessiterait un délai pour quitter l’appartement objet du litige, il n’est justifié d’aucun commencement de démarche en ce sens. Par ailleurs, la dette locative atteint un niveau très important et ne cesse de s’accroître depuis le premier impayé, lequel est désormais ancien.
La demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Madame [N] [Z] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce la SCI DAUPHINE produit un décompte faisant apparaître que Madame [N] [Z] [U] restait devoir la somme de 45098,34 euros à la date du 10 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.
Pour la somme au principal, Madame [N] [Z] [U] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 45098,34 euros arrêtée au 10 février 2025. La clause du bail majorant les intérêts s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Les intérêts courront donc au taux légal sur la somme de 34712,96 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [N] [Z] [U] sera également condamnée au paiement à compter du 11 février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Z] [U] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2010 entre la SCI DAUPHINE et Madame [N] [Z] [U], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [Z] [U], assistée de Monsieur [T] [B] en sa qualité de curateur, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DAUPHINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [N] [Z] [U], assistée de Monsieur [T] [B], à payer à la SCI DAUPHINE à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 10 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, la somme de 45098,34 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 pour la somme de 34712,96 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS Madame [N] [Z] [U], assistée de Monsieur [T] [B], à verser à la SCI DAUPHINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Madame [N] [Z] [U], assistée de Monsieur [T] [B], à verser à la SCI DAUPHINE une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [N] [Z] [U], assistée de Monsieur [T] [B], aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
