Cour de cassation, 08 décembre 2010. 09-16.382

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu selon l'arrêt attaqué (Rennes, 31 mars 2009), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3, 11 juillet 2007, n° 06-12.210) que M. X... et Mme Y... ont consenti un bail "professionnel" à la société Procé immobilier sur des locaux dont ils sont propriétaires indivis ; que cette société a délivré aux bailleurs, par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2002, un congé à effet du 15 octobre 2002 ; que M. X... a refusé ce congé en raison de la nature commerciale du bail, estimant que la société preneuse demeurait locataire au moins jusqu'à la fin de la première période triennale ; que la société preneuse a rétracté son congé par lettre du 21 mai 2002 et indiqué que le bail se poursuivait jusqu'à son terme ; que les bailleurs ont assigné la société Procé immobilier par acte du 21 octobre 2002 pour faire constater, sur le fondement du congé précédemment délivré, qu'elle était occupante sans droit ni titre et obtenir son expulsion ; que le 8 novembre 2002, la société Procé immobilier a assigné les bailleurs en requalification du bail professionnel en bail commercial et que les instances ont été jointes ; Attendu que la société Procé immobilier aux droits de laquelle se trouve la société Agence du Parc de Procé fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des bailleurs alors, selon le moyen : 1°/ que le congé doit, en matière de bail commercial et nonobstant toute clause contraire, être délivré par acte extra-judiciaire de sorte qu'encourt la nullité le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le locataire, quand bien même le bailleur destinataire du congé n'en invoquerait pas la nullité ; qu'en retenant, pour faire droit aux demandes des époux X... fondées sur le congé délivré le 12 avril 2002 par la société Procé immobilier au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que les bailleurs n'usaient pas de la faculté qui leur était réservée, s'agissant d'une nullité relative, d'invoquer le moyen tiré de l'irrégularité du congé qui leur avait été délivré, la cour d'appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce ; 2°/ que, subsidiairement, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition, ni les actes de conclusion ou de renouvellement des baux ; que le refus opposé par un bailleur au congé délivré par le preneur à bail commercial au cours de la première période triennale du bail, est un acte d'administration ; qu'en énonçant, pour écarter le moyen de ce que M. X... était censé avoir reçu un mandat de la part de Mme Y... lorsqu'il avait, par un courrier du 16 avril 2002, refusé le congé délivré par la société Proce immobilier, qu'une réponse à un congé est un acte de disposition et que M. X... n'avait pas reçu mandat spécial de sa coïndivisaire, la cour d'appel a violé l'article 815-3 alinéa 2 du code Civil ; 3°/ qu'en vertu de la règle dite de l'estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en accueillant les demandes des bailleurs fondées sur le congé délivré par la société Procé immobilier le 12 avril 2002, au motif que le bail était de nature commerciale, que les bailleurs ne se prévalaient pas de l'irrégularité affectant le congé et que le refus à ce congé n'avait pas été valablement opposé par M. X... seul, quand M. X... s'était d'abord opposé à la qualification commerciale du bail, s'était ensuite prévalu de cette qualification commerciale pour refuser le congé par une lettre du 16 avril 2002 et estimer que le bail devait se poursuivre jusqu'au 28 février 2004, expiration de la première période triennale, avant, enfin, tout à la fois de s'opposer, en première instance, à la requalification du bail litigieux en bail commercial et demander que le congé délivré par la société Procé immobilier soit déclaré régulier et effectif depuis le 15 octobre 2002, ce qui caractérisait une suite de contradictions dans la position des bailleurs, la cour d'appel a violé la règle de l'estoppel, ensemble l'article 1134 alinéa 3 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que la nature commerciale du bail n'était plus contestée par les parties, et retenu que la locataire ne pouvait se prévaloir de l'irrégularité formelle du congé qu'elle avait délivré, s'agissant d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire du congé, que le refus du congé, fondé sur la nature commerciale du bail, constituait un acte de disposition, sans effet dès lors qu'il n'émanait que d'un seul des indivisaires, la cour d'appel, devant laquelle la société locataire n'a pas soutenu que les bailleurs avaient accepté la rétractation du congé, en a exactement déduit que ceux-ci n'avaient pas manqué à la loyauté contractuelle et que la société preneuse était occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2002 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE pourvoi ; Condamne, ensemble, la société Procé immobilier et la société Agence du Parc de Procé aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Procé immobilier et de la société Agence du Parc de Procé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société Procé immobilier et la société Agence du Parc de Procé Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SARL PROCE IMMOBILIER était occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail conclu le 30 mars 2001 depuis le 15 octobre 2002, date de résiliation du bail par l'effet du congé par elle notifié le 12 avril 2001, d'avoir ordonné son expulsion, et de l'avoir condamnée à payer aux consorts X... Y... la somme de 465 € par mois à titre d'indemnité d'occupation depuis le 15 octobre 2002 jusqu'à la libération définitive des lieux, enfin d'avoir débouté la SARL du PARC DE PROCE de sa demande de dommages et intérêts, AUX MOTIFS QUE « par des motifs pertinents que la Cour adopte, le Tribunal a exactement qualifié le bail passé le 30 mars 2001 de bail commercial, ce que les parties admettent du reste ; que si le congé délivré le 12 avril 2002 par la SARL PROCE IMMOBILIER à M. et Mme X... ne respecte pas les formes prévues par le statut, le Tribunal a considéré à bon droit que cette société ne pouvait s'en prévaloir, s'agissant d'une nullité relative ; que la SARL PROCE IMMOBILIER ne peut non plus utilement invoquer la lettre du 16 avril 2002 pour prétendre que ses bailleurs ont refusé cette résiliation dès lors que cette lettre émane de M. X... seul, lequel n'avait pas reçu mandat de sa co-indivisaire contrairement à ce qui s'était produit lors de la signature du bail, alors qu'une réponse à un congé est un acte de disposition ; qu'aucun élément ne démontrant que Mme X... ait accepté le congé délivré le 12 avril 2002, la SARL PROCE IMMOBILIER ne saurait soutenir non plus que ses bailleurs ont manqué à la loyauté contractuelle en refusant que le bail se poursuive au-delà du 14 octobre 2002 ; que dès lors le jugement mérite d'être approuvé en ce qu'il a déclaré la SARL PROCE IMMOBILIER occupante sans droit ni titre à compter du 15 octobre 2002 ; que le bail fixait le loyer à la somme de 36.000 F par an, soit 3.000 F par mois ; qu'il prévoyait qu'en plus du loyer le locataire rembourserait au propriétaire le montant des charges s'élevant à 50 F par mois et sur justificatif, la taxe d'ordures ménagères ; que la SARL PROCE IMMOBILIER ne critique pas la réclamation de la SARL PROCE IMMOBILIER sic au titre de la révision du loyer pour la période d'avril à octobre 2002, soit la somme totale de 219,03 € ; (…) ; qu'est justifiée la demande en paiement de 170,52 € laquelle correspond au solde dû de charges pour l'exercice 2002 (nettoyage parties communes, produits d'entretien, électricité, entretien chaudière) déduction faite des provisions versées ; que par référence au loyer et aux charges telles qu'évaluées aux termes du bail, l'indemnité d'occupation a été justement fixée à la somme de 465 € par mois ; (…) ; que la SARL AGENCE DU PARC DE PROCE sera déboutée de ses demandes en indemnisation de ses frais de déménagement et perte subséquente de clientèle, dès lors que ceux-ci trouvent leur origine dans la résiliation du bail qui lui est imputable ; que l'équité commande d'allouer à M. et Mme X... 4.000 € en remboursement de leurs frais irrépétibles ; » (arrêt p.4 et 5) ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « cette requalification en bail commercial n'a cependant en l'espèce aucune incidence sur la pérennité des relations contractuelles qu'il convient de considérer comme rompues à compter de la date de prise d'effet du congé délivré par la SARL PROCE IMMOBILIER par LRAR du 12 avril 2002, soit le 15 octobre 2002 (six mois après la notification du congé intervenue le 15 avril 2002) ; il apparaît en effet : - que ledit congé n'a fait l'objet d'aucun rejet ou refus de la part des cobailleurs indivis, le seul courrier de M. X... en date du 16 avril 2002 (par lequel celui-ci indiquait, en raison de la nature commerciale du bail, refuser le congé et considérer que le bail se poursuivrait jusqu'à l'expiration de la période triennale en cours, soit le 12 février 2004) ne pouvant au regard des dispositions de l'article 815-3 du Code Civil et en l'absence d'un mandat spécial de la part de sa co-bailleresse indivise, caractériser un tel refus alors même que les consorts X... Y... n'ont engagé aucune action en contestation du congé, - que les irrégularités pouvant affecter le congé du 12 avril 2002 au regard du statut des baux commerciaux, s'agissant en particulier des conditions de forme (congé notifié par simple LRAR et non par acte extrajudiciaire) et de la date de la prise d'effet du congé (à l'expiration d'un préavis de six mois et non à l'expiration de la période triennale en cours), sont sans incidence en l'espèce dès lors que les bailleurs n'utilisent pas, comme le leur permet une jurisprudence établie (CA Paris 7/05/96 SCPI Selectinvest 3/société Inel, Loyers et Copropriétés 1996 n°309), la faculté d'invoquer ces moyens de nullité purement relative, - qu'aucune disposition du statut des baux commerciaux n'interdit au preneur qui entend cesser son exploitation de donner congé avant l'expiration de la période triennale, l'article L.145-4 la 2 du Code de Commerce réservant même expressément cette faculté aux parties ; qu'aucun élément du dossier ne permet de considérer que la rétractation du congé notifiée par la SARL PROCE IMMOBILIER par LRAR du 21 mai 2002, a fait l'objet de la part des bailleurs indivis d'une acceptation expresse ni même tacite mais univoque, alors même que ces derniers notifiaient par courriers distincts du 23 mai 2002 leur refus de cette rétractation et assignaient la SARL PROCE IMMOBILIER en expulsion dès l'expiration du préavis ; le bail commercial liant les parties doit donc être considéré comme résilié depuis le 15 octobre 2002, date de prise d'effet du congé délivré par la SARL PROCE IMMOBILIER le 12 avril 2002, la SARL PROCE IMMOBILIER occupant les locaux dont s'agit sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2002 ; » (jugement p.8) 1°) ALORS QUE le congé doit, en matière de bail commercial et nonobstant toute clause contraire, être délivré par acte extra-judiciaire de sorte qu'encourt la nullité le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le locataire, quand bien même le bailleur destinataire du congé n'en invoquerait pas la nullité ; qu'en retenant, pour faire droit aux demandes des époux X... fondées sur le congé délivré le 12 avril 2002 par la société PROCE IMMOBILIER au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que les bailleurs n'usaient pas de la faculté qui leur était réservée, s'agissant d'une nullité relative, d'invoquer le moyen tiré de l'irrégularité du congé qui leur avait été délivré, la Cour d'appel a violé les articles L.145-4 et L.145-9 du Code de Commerce ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition, ni les actes de conclusion ou de renouvellement des baux ; que le refus opposé par un bailleur au congé délivré par le preneur à bail commercial au cours de la première période triennale du bail, est un acte d'administration ; qu'en énonçant, pour écarter le moyen des exposantes tiré de ce que M. X... était censé avoir reçu un mandat de la part de Melle Y... lorsqu'il avait, par un courrier du 16 avril 2002, refusé le congé délivré par la société PROCE IMMOBILIER, qu'une réponse à un congé est un acte de disposition et que M. X... n'avait pas reçu mandat spécial de sa coïndivisaire, la cour d'appel a violé l'article 815-3 alinéa 2 du Code Civil ; 3°) ALORS QU'en vertu de la règle dite de l'estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en accueillant les demandes des bailleurs fondées sur le congé délivré par la société PROCE IMMOBILIER le 12 avril 2002, au motif que le bail était de nature commerciale, que les bailleurs ne se prévalaient pas de l'irrégularité affectant le congé et que le refus à ce congé n'avait pas été valablement opposé par M. X... seul, quand M. X... s'était d'abord opposé à la qualification commerciale du bail, s'était ensuite prévalu de cette qualification commerciale pour refuser le congé par une lettre du 16 avril 2002 et estimer que le bail devait se poursuivre jusqu'au 28 février 2004, expiration de la première période triennale, avant, enfin, tout à la fois de s'opposer, en première instance, à la requalification du bail litigieux en bail commercial et demander que le congé délivré par la société PROCE IMMOBILIER soit déclaré régulier et effectif depuis le 15 octobre 2002, ce qui caractérisait une suite de contradictions dans la position des bailleurs, la Cour d'appel a violé la règle de l'estoppel, ensemble l'article 1134 alinéa 3 du Code Civil.