Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/00887

Du 13 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00887 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE6V S.A. MESOLIA HABITAT C/ [C] [K] - Expéditions délivrées à la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES - FE délivrée à la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES Le 13/09/2024 Avocats : la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître GUILLOU, avocat au barreau de Borderaux, substituant Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES DEFENDEUR : Monsieur [C] [K] [Adresse 3] [Localité 4] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 12 Juillet 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Mai 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes sous seing privé en date et à effet du 25 juin 2020, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°86 situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1681,64 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SA MESOLIA HABITAT a assigné Monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir : Constater la résiliation du contrat de bail signé le 25 juin 2020 par l'effet de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour non-paiement des loyers et des charges locatives à la date du 19 janvier 2024, Constater la résiliation du contrat de bail d'emplacement de parking signé le 25 juin 2020, accessoire au premier, Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [K], ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] et ce au besoin avec le concours de la force publique, Condamner Monsieur [C] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ MESOLIA HABITAT la somme provisionnelle de 4 689.49 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 23 avril 2024, Condamner Monsieur [C] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ MESOLIA HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyers charges comprises à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, Dire que le sort des meubles en cas d'expulsion sera régi par les articles L433-1, L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Enjoindre à Monsieur [C] [K] d'enlever la caméra située au-dessus de la porte d'entrée de son logement sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte, Condamner Monsieur [C] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ MESOLIA HABITAT une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [C] [K] aux entiers dépens d'instance, y compris : Le commandement de payer en date du 07 décembre 2023 ; La sommation de faire du 07 décembre 2023 ; Les deux constats de commissaire de justice des 07 décembre 2023 et 26 février 2024. Lors de l’audience du 12 juillet 2024, la SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6626,08 euros au 8 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale, y compris celle concernant le défaut d’assurance. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [C] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Monsieur [C] [K] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 juillet 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 7 mai 2021, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°86 loué par la SA MESOLIA HABITAT à Monsieur [C] [K]. En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. La SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1681,64 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 7 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi. Monsieur [C] [K] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 7 décembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 8 janvier 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 8 janvier 2024. Dès lors, Monsieur [C] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 8 janvier 2024, ce qui constitue pour la SA MESOLIA HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux. Sur la demande d’injonction de retrait d’un appareil situé dans les parties communes ; La demanderesse ne produit aucun élément permettant de corroborer la provenance ou la propriété de l’appareil situé dans les parties communes. En outre, aucun enlèvement ou destruction dudit objet ne peuvent être ordonnés, en l’absence d’une telle demande dans l’acte introductif d’instance de la demanderesse. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6626,08 euros à la date du 8 juillet 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance : les frais de procédure qui relèvent des dépens (126,90 euros), des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (60,96 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [C] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 6438,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [C] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (603,23 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [K]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [K] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 janvier 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (603,23 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 6438,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 8 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la SA MESOLIA HABITAT, à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [C] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION