Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 19/00017

MINUTE N° : DOSSIER N° : N° RG 19/00017 - N° Portalis DB3T-W-B7D-RGCZ JUGEMENT DU : 06 Septembre 2024 AFFAIRE : Association OR THORA C/ S.A.R.L. JLD [Localité 4] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX JUGEMENT DU 06 SEPTEMBRE 2024 Monsieur VERNOTTE, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de Mme REA, Greffier PARTIES DEMANDERESSE Association OR THORA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004 DEFENDERESSE S.A.R.L. JLD [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Angela ALBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1592 L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mai 2024. Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 9 juillet 2024 et prorogé au 06 septembre 2024. Décision prononcée par mise à disposition au greffe le 06 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 10 décembre 1996, Madame [X] a donné à bail à la société GILLIO des locaux commerciaux sis [Adresse 1]. La société GILLIO a cédé son fonds de commerce à la société JAM, en ce compris le droit au bail commercial, par acte sous seing privé du 6 septembre 2004. Par acte sous seing privé du 22 septembre 2006, un acte de renouvellement de bail commercial a été régularisé entre Madame [X] et la société JAM. La société JAM a cédé son fonds de commerce à La société JLD [Localité 4], en ce compris le droit au bail commercial, par acte sous seing privé du 12 mars 2007. L'association OR THORA a enfin acquis les locaux appartenant à Madame [X] (épouse [T]), par acte authentique reçu le 5 décembre 2017 par Me [H], Notaire. Ledit bail a été consenti : - pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er janvier 2006, pour se terminer le 31 décembre 2014 - avec une destination de « salon de coiffure mixte-esthétique-soins de beauté et articles de [Localité 3] », à l’exclusion de toute autre utilisation des lieux , - moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 7.500 euros Aux termes du bail, les lieux sont désignés comme suit : « Une boutique en façade sur rue à gauche, avec : - A la suite, une chambre, une salle à manger, une petite cuisine avec installation d’eau sur évier, - Une cave. Le preneur aura droit aux WC communs situés dans le couloir à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble. » *** Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2019, la société JLD [Localité 4] a fait signifier à l’association OR THORA, une demande de renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du bail expiré. Par acte d’huissier en date du 15 février 2019, l’association OR THORA a indiqué à la SARL JLD [Localité 4] qu’elle n’était pas opposée au principe du renouvellement du bail, mais qu’elle entendait voir porter le loyer du nouveau bail à la somme de 30.000 euros annuel, hors taxes et hors charges. Aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le montant du loyer en renouvellement. Par mémoire notifié à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2019, l’association OR THORA a sollicité la fixation du loyer de renouvellement au 15 février 2019 à la somme de 30.000 euros par an en principal, l’application d’intérêts au taux légal sur les compléments de loyers dus par la locataire et la capitalisation des intérêts et la condamnation du locataire aux dépens. Par acte d’huissier en date du 14 juin 2019 l’association OR THORA a fait assigner la société JLD [Localité 4] devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de CRETEIL. Par jugement en date du 19 janvier 2021, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de CRETEIL a jugé que ledit bail commercial a été renouvelé pour une période de neuf années consécutives à compter du 15 février 2019, aux mêmes clauses et conditions à l’exception du loyer et ordonné une expertise confiée à Madame [L] [P] afin de donner son avis sur la valeur locative. Dans ledit jugement, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans de sorte qu’il convenait de retenir le déplafonnement du loyer. Madame [L] [P] a déposé son rapport le 8 novembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024. *** Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2024, L'association OR THORA a demandé à la juridiction de : - écarter la règle du plafonnement, - fixer le loyer du bail renouvelé au 15 février 2019, à la somme annuelle en principal d’un montant de 24.200 € (VINGT QUATRE MILLE DEUX CENT EUROS), hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - condamner la société JLD [Localité 4] à verser à l’association OR THORA le différentiel de loyer dû depuis le 15 février 2019, et ce à compter de la notification du mémoire du 22 décembre 2022, - condamner la société JLD [Localité 4] à payer les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an, - condamner la société JLD [Localité 4] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Me Olivier OHAYON, avocat, - condamner la société JLD [Localité 4] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Dans son dernier mémoire communiqué le 22 avril 2024, La société JLD [Localité 4] a demandé au tribunal de : à titre principal : - débouter L’Association OR THORA de sa demande de fixation du loyer annuel renouvelé au 15 février 2019 à la somme de 24.200 € HT,HC. - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 15 février 2019 à la somme annuelle en principal à 17.925,55 € HC, HT. à titre subsidiaire : - fixer le montant du loyer renouvelé au 15 février 2019 à la somme annuelle en principal qui ne saurait être supérieur à la somme de 22.990 € HT, HC. à titre infiniment subsidiaire : - fixer le montant du loyer renouvelé au 15 février 2019 à la somme annuelle en principal à 24.200 € HT, HC. en tout état de cause : - ordonner que la société JLD [Localité 4] pourra bénéficier concernant le versement du différentiel du loyer des plus larges délais. - débouter OR THORA de toutes ses autres demandes, fins et accessoires. - statuer ce que de droit sur les dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024, puis prorogée au 06 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé En vertu de l’article L145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. » Selon l’article L145-34 du code de commerce dans sa version applicable au litige, « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. » Il se déduit de ces deux dispositions légales qu’en cas de renouvellement du bail, le plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés reste le principe, sauf si : - la durée du contrat stipulée par les parties était supérieure à 9 ans ; - la durée du contrat était de 9 ans mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est supérieure à 12 ans ; - le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile ; - le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable d’un ou plusieurs des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L. 142-33 et de son effet bénéfique sur le commerce considéré. En l’espèce, le bail s’étant poursuivi par tacite reconduction pendant plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé échappe au principe du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative. Sur la fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative - Sur la méthode d’estimation de la valeur locative Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien : 1. La méthode par comparaison : elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires. 2. La méthode par capitalisation : elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence. 3. La méthode par actualisation : cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques. En l’espèce, conformément à la position commune des parties, la méthode par comparaison sera retenue. Sur la détermination de la valeur locative - Sur la surface pondérée La société JLD [Localité 4] estime qu’il faut retenir une surface pondérée de 45,66 m²B. L'association OR THORA fait valoir qu’il faut retenir une surface pondérée de 46,30 m²B. Il convient de retenir la valeur proposée par l’expert, soit 46,30 m²B, qui tient compte du local dont le preneur dispose au R-1. - Sur la détermination de la valeur locative unitaire : le prix au m² En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». En application de l’article R145-7 du code de commerce, « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. » Dans le respect des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative : - la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ; - les caractéristiques physiques des locaux ; - les conditions de fixation des loyers ; - la date de fixation des loyers ; - les clauses et conditions locatives ; - la nature des activités exercées. La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA Paris 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA Paris 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712). En l’espèce, S’agissant des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité, il convient de retenir les critères suivants - la bonne situation pour l’activité éxercée, dans un quartier résidentiel à fort pouvoir d’achat, bien desservi par les transports en commun, très proche de [Localité 3] ; - la belle visibilité avec la large façade ; - le bon état de l’immeuble - le bon aménagement des lieux et l’oprimisation de l’espace, les locaux bien équipés, fonctionnels, en bon état d’entretien S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus par l’expert font ressortir : - pour les locations nouvelles : des valeurs comprises entre 600 €/m² et 1169 €/m² pour des baux souscrits entre 2009 et 2019, s’agissant de commerces de prêt-à-porter et de restauration aux superficies variant entre 28 m² et 90 m², situés à [Localité 4] dans le même quartier; - pour les renouvellements amiables : des valeurs comprises entre 433 €/m² et 881 €/m² pour des baux renouvelés entre 2011 et 2011, s’agissant de prêt-à-porter et boulangerie aux superficies variant entre 49 m² et 90 m², situés à [Localité 4] dans le même quartier; - pour les renouvellements judiciaires : des valeurs comprises entre 400 €/m² et 480 €/m² pour des jugements rendus entre 2009 et 2015, s’agissant d’une agence de voyage, d’une chocolaterie et d’une agence d’intérim aux superficies variant entre 23 m² et 55,60 m², situés à [Localité 4] dans le même quartier. La référénce du salon de coiffure SAIL COIFFURE, proposée par La société JLD [Localité 4], doit être retenue en ce qu’elle correspond à un local de même superficie, situé dans le même quartier. Elle fait ressortir un loyer unitaire de 426 €/m². Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 500 €/m². - Sur l’application d’abattements/majorations En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. » L’expert propose de retenir un abattement de 5% pour tenir compte du remboursement par le preneur de l’impôt foncier. Cet abattement sera conservé. L’ampleur des travaux réalisés par La société JLD [Localité 4], demeure mesurée au vu des factures produites, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 5 %. - Sur le calcul de la valeur locative statutaire au 15 février 2019 Au vu des développements précédents, la valeur locative statutaire se calcule ainsi : 500 €/m² x 46,30 m² x 95 % = 21 992,50 € arrondis à 22 000,00 €. Dans ces circonstances, il convient de fixer le loyer annuel HT/HC à la somme de 22 000,00 €. Il y a lieu de dire que les intérêts ont couru sur le différentiel, s’il existe, entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de l’introduction de l’instance, soit le 14/06/2019, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il appartiendra aux parties de faire le compte pour déterminer cet éventuel différentiel compte tenu du loyer provisionnel précédemment fixé et des dispositions du présent jugement. En outre, conformément à l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu de prévoir que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts. Il convient de rappeler qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce La société JLD [Localité 4] et L'association OR THORA devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement. A défaut, le présent jugement vaudra bail. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens, et de partager par moitié le coût de l’expertise judiciaire. Il n’y a pas lieu d’octroyer d’indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile, pour des raisons d’équité. L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, FIXE au 15 février 2019 le renouvellement du bail commercial conclu entre La société JLD [Localité 4] d’une part et L'association OR THORA d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 1] ; DIT que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ; FIXE le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 22 000,00 € par an hors taxes et hors charges, à effet du 15 février 2019 ; DIT qu’ont couru des éventuels intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 14 juin 2019 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ; DIT qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce La société JLD [Localité 4] et L'association OR THORA devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail ; DIT n’y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile; DIT n’y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la présente décision ; LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ; CONDAMNE chaque partie à payer la moitié des frais d’expertise. FAIT A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE SIX SEPTEMBRE, LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE. Le GREFFIER Le JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX