Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 21/11/2024
à : Maitre Virginie AUDINOT
Maitre Myrtille MELLET
Maitre Thomas RONZEAU
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/06196
N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIS
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 novembre 2024
DEMANDEURS
Madame [N] [B], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maitre Virginie AUDINOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0674
DÉFENDERESSES
La S.C.I. SCHOLER [Localité 5] 6, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maitre Myrtille MELLET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E 1936
La S.A.S. PERENIUM, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maitre Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0499 substitué par Maitre Elodie CAZENAVE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0499
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 octobre 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 21 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06196 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 09/02/2023, la SCI SCHOLER CLICHY 6, représentée par son gestionnaire immobilier la SAS PERENIUM, a consenti à [N] [B] et [Z] [F] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], 6ème étage fond droite, pour un loyer mensuel initial de 1593 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 75 euros.
Par actes de commissaire de justice remis en date des 27/05/2024 et 30/05/2024 à personnes morales, [N] [B] et [Z] [F] ont fait assigner la SCI SCHOLER CLICHY 6 et la SAS PERENIUM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d'obtenir notamment leur condamnation à effectuer des travaux et indemniser leur préjudice.
L’affaire était appelée à l’audience du 16/07/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 17/10/2024.
[N] [B] et [Z] [F], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement, et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022, de voir :
- Dire madame [B] et monsieur [F] recevables et bien fondés en leurs demandes à l’encontre de la SCI SCHOLER CLICHY 6 et la SAS PERENIUM
- condamner la SCI SCHOLER CLICHY 6 à prendre à sa charge les frais avancés par les locataires pour la mise en conformité de la cuisine et donc rembourser la somme de 571,50 euros TTC :
- ordonner la diminution du loyer en principal, rétroactivement à compter de l’entrée des locataires dans les lieux, de 20% de son montant ;
- juger que le montant du loyer à compter du 09/02/2024 est de 1274,40 euros ;
- condamner la SCI SCHOLER CLICHY 6 à rembourser le différentiel, soit la somme de 318,60 euros par mois de loyer réglé, soit à ce jour février, mars, avril et mai, juin, juillet, août, septembre 2024, soit 2548,80 euros ;
- juger que la SAS PERENIUM a failli à son obligation d’information des locataires ;
- juger que les demandeurs ont subi un préjudice dans la jouissance de leur bien ainsi qu’un préjudice moral, et qu’ils continuent d’en subir un par ailleurs pendant l’exécution des travaux rendus nécessaires ;
- condamner in solidum la SCI SCHOLER CLICHY 6 et la SAS PERENIUM à titre de provision à verser la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance subi ;
- condamner en tout état de cause in solidum la SCI SCHOLER CLICHY 6 et la SAS PERENIUM à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont les frais du constat du 07/05/2024 ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Ils se désistent de leurs demandes de travaux et de consignation du loyer le temps des travaux.
Ils exposent que depuis leur entrée dans les lieux, l’isolation et la sécurité de leur appartement a fait défaut. Ils indiquent que les fenêtres présentaient des fissures, des cassures du bois et un défaut d’étanchéité entraînant des fuites d’eau pouvant couler sur les radiateurs électriques et au sol. Ils indiquent que les garde-corps des fenêtres n’étaient pas fixés et fortement abîmés, et que l’interphone n’a pas fonctionné pendant plus de deux mois. Ils ajoutent enfin que le chauffe-eau fonctionne mal et ne permet pas de prendre plus qu’une douche de seulement quelques minutes par jour, et qu’ils ont dû procéder eux-mêmes aux travaux afin de pouvoir introduire une plaque à induction dans la cuisine. Selon eux, la gestionnaire de l’immeuble a mensongèrement présenté l’appartement comme refait à neuf, et le propriétaire n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent. Ils précisent que les travaux ont été effectués en cours de procédure, nécessitant leur relogement pendant 2 jours, ce qui démontre de la réalité du dommage et donc de leur préjudice.
La SCI SCHOLER CLICHY 6, représentée par son conseil, demande en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité ;
- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- condamner les demandeurs à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle estime ne pas avoir manqué à ses obligations légales et contractuelles en tant que bailleresse. Elle indique avoir été diligente après chaque demande des locataires, et avoir fait procéder aux travaux de remplacement des fenêtres et des garde-corps. Elle précise que des éléments de l’appartement ont été refaits à neuf avant l’entrée des locataires, et qu’ils ont pu constater par eux-mêmes la réalité de cette remise à neuf lors de l’état des lieux d’entrée. Selon elle, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi de préjudice. Elle conteste avoir trompé les locataires sur l’état de l’appartement et avoir manqué de réactivité pour le remplacement des éléments.
La SAS PERENIUM, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :
- à titre principal : juger que les prétentions des demandeurs se heurtent à des contestations sérieuses et se déclarer incompétent ;
- à titre subsidiaire : juger irrecevables et en tout état de cause mal fondée ses prétentions des demandeurs, et les débouter ;
- en tout état de cause :
juger n’y avoir lieu à assortir la décision de l’exécution provisoire ;condamner [N] [B] et [Z] [F] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les mêmes aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAS PERENIUM estime qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la faute d’une gestionnaire immobilier et l’engagement de sa responsabilité au titre du devoir d’information légal. Subsidiairement, elle affirme avoir été diligente dans le respect de ses obligations légales, en procédant à une information claire sur les éléments refaits à neuf, en établissant un état des lieux contradictoire détaillé et en informant le propriétaire de l’ensemble des doléances des locataires.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 21/11/2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de condamnation au paiement de sommes provisionnelles en réparation des préjudices subis
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Décision du 21 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06196 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIS
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur la demande de réparation au titre du préjudice matériel
[N] [B] et [Z] [F] sollicitent la réparation de leur préjudice matériel à hauteur de 571,50 euros TTC, soit le coût d’installation dans la cuisine d’une plaque à induction.
Toutefois, et comme le soulève la bailleresse, ils ne produisent aucune preuve de l’existence d’une obligation légale ou contractuelle à l’égard de la bailleresse de délivrer une plaque à induction dans la cuisine. En effet, il résulte de l’état des lieux d’entrée et des photographies annexées au constat du 07/05/2024 que la cuisine disposait d’un plan de travail permettant la pose d’un système de cuisson non encastré.
La SCI SCHOLER CLICHY 6 soulève donc une contestation sérieuse et la demande sera rejetée.
Sur la demande de réparation au titre du préjudice de jouissance et moral
[N] [B] et [Z] [F] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 5000 euros au regard du procès-verbal de constat dressé le 07/05/2024, aux échanges entre les parties depuis l’entrée dans les lieux, aux attestations produites, aux arrêts de travail de [N] [B], aux photographies produites.
S’il n’est pas de la compétence du juge des référés de trancher sur la responsabilité civile ou contractuelle d’une partie, il peut allouer une provision à valoir sur une indemnisation dans le cas d’un préjudice certain et non contestable.
En l’espèce, et comme le soulève la SCI SCHOLER CLICHY 6, les demandeurs peinent à démontrer du caractère certain et non contestable de leur préjudice. Le défaut d’isolation des fenêtres allégué n’a fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre à l’assurance par les locataires, ce qui démontre ainsi d’une absence de dégâts des eaux dans leur logement. Aussi, le procès-verbal de constat relève des écoulements qui n’apparaissent pas sur les photographies, qui laissent par ailleurs voir des fenêtres en bon état ou du moins en état d’usage. Le commissaire de justice n’a pas relevé de traces d’humidité, pourtant communes dans les cas de défaut d’isolation, ni la présence de flaques d’eau ou de danger au niveau des radiateurs. Si des poignets ou des vis sont mobiles, il n’est pas démontré par les locataires que ces réparations n’entrent pas dans le champ des menues réparations à leur charge. En effet, l’état des lieux d’entrée ne relève pas ces défauts, et les locataires n’ont pas sollicité d’avenant contradictoire à l’état des lieux à ce sujet.
S’agissant du chauffe-eau, les locataires ne démontrent pas d’un dysfonctionnement empêchant son utilisation quotidienne.
S’agissant de l’interphone, les demandeurs ne démontrent pas que son dysfonctionnement pendant deux mois a empêché la jouissance de leur bien.
Ainsi, et au regard de ces éléments, s’il n’est pas contesté que des travaux de réfection pouvaient être nécessaires, l’existence d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral dans l’attente de ces réparations n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé.
Par conséquent, [N] [B] et [Z] [F] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’indemnisation provisionnelle.
Sur la demande de réduction du loyer
Il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le montant d’un loyer. Aussi, les demandeurs sollicitent la réduction du loyer en vertu des mêmes moyens que la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.
Or, comme relevé précédemment, les locataires ne démontrent pas avec l’évidence requise en référé et de manière non contestable avoir subi un préjudice de nature en empêché la jouissance de leur bien.
Par conséquent, la demande de réduction du loyer ne saurait pas plus prospérer, ainsi que les demandes qui en découlent.
Sur la demande de condamnation de la SAS PERENIUM
En l’espèce, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur l’engagement de la responsabilité civile de la SAS PERENIUM. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond.
Sur les demandes accessoires
[N] [B] et [Z] [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte tenu des travaux initiés postérieurement à la délivrance des assignations, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit concernant les décisions de première instance et qu'elle ne peut être écartée en matière de référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,
DIT n'y avoir lieu à référé et RENVOIE les parties à mieux se pourvoir ;
DÉBOUTE, par conséquent, [N] [B] et [Z] [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
DIT n’y avoir lieu au prononcé de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [N] [B] et [Z] [F] aux entiers dépens,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge des contentieux de la protection
