Cour d'appel, 21 novembre 2023. 21/00643

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Novembre 2023 N° RG 21/00643 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GVAL Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 16 Mars 2021 Appelants Mme [Y] [R] épouse [S], demeurant [Adresse 3] - ROYAUME UNI M. [E] [A] [S], demeurant [Adresse 9] - PAKISTAN Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentés par LLP NORTON ROSE FULBRIGHT LLP, avocats plaidants au barreau de PARIS Intimés M. [L] [X] né le 17 Novembre 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Mme [W] [X] née le 04 Juillet 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] M. [D] [X] né le 13 Juin 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentés par la SELARL DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 28 Août 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 septembre 2023 Date de mise à disposition : 21 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte authentique en date du 18 juillet 2016, MM. [L] et [D] [X] et Mme [W] [X] (ci-après les consorts [X]) ont signé une promesse unilatérale de vente, en l'étude de M. [B], notaire, au profit de Mme [Y] [R] portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour un montant de 7 500 000 euros avec notamment pour condition suspensive pour Mme [Y] [R] l'obtention d'un ou plusieurs prêts. Conformément aux termes de cette promesse de vente, une indemnité d'immobilisation de 750 000 euros a été versée et placée sous séquestre. Les 20 et 25 janvier 2017, les consorts [X] et Mme [R] ont signé un avenant prévoyant la prorogation des délais prévus dans la promesse de vente. Le 29 avril 2017, Mme [R] a sollicité une prorogation du délai de condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt au 30 juin 20 17, demande qui a été refusée suivant courrier du 22 mai 2017 des consorts [X]. Par courrier recommandé avec accusé réception du 24 mai 2017 puis du 21 juillet 2017, les consorts [X] ont informé Mme [R] qu'ils s'estimaient libérés de la promesse de vente du 18 juillet 20 16 et de son avenant du 20 janvier 2017 en l'absence de respect de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts et ont sollicité de cette dernière I' autorisation de se voir verser l'indemnité d'immobilisation.. Mme [R] ayant refusé d'autoriser le notaire à leur verser la somme, ils la faisaient assigner par acte d'huissier du 6 décembre 2017 devant le tribunal de grande instance d'Albertville à cette fin. Par conclusions signifiées les 30 mars 2018, M. [E] [A] [S], époux de Mme [Y] [R] est intervenu volontairement à la procédure. Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu le tribunal judiciaire d'Albertville depuis le 1er mars 2020, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Débouté Mme [R] de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation ; - Déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [S] ; - Débouté M. [S] de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation ; - Ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 750 000 euros détenue en séquestre par M. [P] [B], notaire, entre les mains des consorts [X] ; - Condamné Mme [R] au paiement des intérêts au taux légal ayant couru sur la somme de 750 000 euros à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2017 ; - Rejeté la demande d'astreinte ; - Débouté Mme [R] et M. [S] de leur demande de dommages-intérêts ; - Condamné Mme [R] et M. [S] à payer à MM. [L] et [D] [X], et Mme [W] [X] ensemble la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [R] et M. [S] aux entiers dépens. Au visa principalement des motifs suivants : L'accord des parties sur la prorogation des délais impartis pour le dépôt du permis de construire et la réalisation des différentes conditions suspensives est intervenu antérieurement à l'expiration du délai initial, de sorte que la promesse de vente n'est pas devenue caduque le 31 décembre 2016 ; Mme [R] ne justifie pas avoir communiqué les justificatifs des démarches accomplies par elle en vue de l'obtention d'un financement aux consorts [X] ou au notaire assistant de ces derniers en réponse à la demande formée le 26 avril 2017 antérieurement à l'introduction de la présente instance ni surtout s'être prévalue, selon les formalités prescrites par promesse de vente, du refus de la demande de prêt dans les délais impartis soit avant le 11 mai 2017 ; La clause relative à la faculté de substitution prévoit que la substitution ne peut avoir lieu qu'au profit d'une personne morale, or M. [S] étant une personne physique, celui-ci n'a pas pu s'être valablement substitué à son épouse. Par déclaration au greffe du 22 mars 2021, Mme [R] et M. [S] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 mars 2022 de la cour d'appel de Chambéry, la demande de radiation de l'affaire formée par les consorts [X] a été rejetée. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 6 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [R] et M. [S], sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour de : - Condamner solidairement les consorts [X] à la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 750 000 euros à leur profit, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2017, date de caducité de la promesse de vente ; - Ordonner que ce versement intervienne, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Condamner les consorts [X] à leur payer ensemble la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les consorts [X] aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, Mme [Y] [R] et M. [E] [A] [S] font valoir notamment que : Les consorts [X] n'ont pas justifié de l'obtention d'un permis de construire avant le 31 mai 2017, de sorte que la promesse était caduque ; Mme [R] a effectué une demande de prêt auprès de la société Haris Bank Capital, société financière privée de droit anglais, d'abord le 20 janvier 2017, puis le 3 mars 2017 pour un montant de 9 000 000 d'euros sur une durée de 15 ans avec un taux d'intérêts de 1,88 %, mais cette demande a été refusée le 16 mars 2017 ; Conformément aux dispositions des anciens articles 1156 et 1157 du code civil, l'intention des parties était d'ouvrir la faculté de substitution au profit d'une personne physique, en particulier l'époux de Mme [R] ; L'acte de substitution a été signé le 13 janvier 2017 lorsque la faculté de substitution était encore possible. Le 23 janvier 2017, M. [S] a également fait une demande de prêt auprès de la société Caisse d'épargne, quelques jours après la substitution dans le bénéfice de la promesse, or, l'établissement bancaire a refusé cette demande de prêt suivant courrier du 25 avril 2017 ; Tant Mme [R] que M. [S] ont tenu informé en temps utile les consorts [X] du refus de prêt des établissements bancaires d'accorder un prêt ; Par dernières écritures en date du 4 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [X] sollicitent de la cour de : A titre principal, - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albertville le 16 mars 2021 ; A titre subsidiaire, - Débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes ; En toutes hypothèses, - Débouter Mme [R] et M. [S] de l'ensemble de leurs demandes ; - Condamner Mme [R] et M. [S] à payer aux consorts [X] la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [R] et M. [S] aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux d'appel par la société Bollonjeon (Selurl) conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [X] font valoir notamment que : L'avenant énonce limitativement les délais ayant été prorogés dans lesquels ne figure pas l'exercice de la faculté de substitution, dès lors l'exercice de la faculté de substitution ne pouvait intervenir que jusqu'au 31 décembre 2016 ; La possibilité d'une substitution était clairement encadrée par l'acte en ce qu'elle ne pouvait s'effectuer qu'au profit d'une personne morale ; Si Mme [R] et M. [S] avaient entendu se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, il leur appartenait de s'en prévaloir au plus tard à la date de réalisation prévue de ladite condition, soit jusqu'au 30 septembre 2017, or, ces derniers n'ont jamais fait mention de ce grief apparaissant pour la première fois dans leur conclusion d'appel ; Il incombait aux acquéreurs, qui s'étaient obligés, dans un délai déterminé, à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation, or, Mme [R] n'a jamais justifié avoir déposé des demandes de prêt et n'a pas plus justifié d'éventuels refus qui lui auraient été adressés ; La demande de prêt formée par M. [S] n'est pas conforme aux conditions de la promesse. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 28 août 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 5 septembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION I - Les dispositions litigieuses de l'acte et de son avenant A - L'acte notarié signé entre les consorts [X] et Mme [Y] [R] en date du 18 juillet 2016, dont l'objet, le prix, l'indemnité d'immobilisation ont été rappelés ci-avant, prévoyait que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le premier jour ouvré suivant une période de dix mois après l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme, sans pouvoir excéder le 31 juillet 2017, avec un délai de trente jours supplémentaire possible si le notaire n'avait encore reçu toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte authentique de vente. Toutefois, en cas de carence des consorts [X] pour la réalisation de la vente, ceux-ci ne pouvaient se prévaloir de l'expiration de la promesse. ' une faculté de substitution était mentionnée ainsi,'il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du bénéficiaire, soit au profit de toute autre personne morale que ce dernier se réserve de désigner à la condition que la bénéficiaire ou son époux soit majoritaire au capital de cette dernière et qu'il soit préalablement communiqué au promettant les statuts de la personne morale substituante, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve...l'exercice de la faculté de substitution sera subordonnée à la justification de l'absence de condamnation pénale du substitué personne physique ou des ses associés s'il s'agit d'une personne morale par la production d'un extrait de casier judiciaire émis par le pays dont le substitué, ou ses associés s'il s'agit d'une personne morale, est ressortissant. L'exercice de la faculté de substitution pourra intervenir jusqu'au 31 décembre 2016", la clause prévoyant également que 'le bénéficiaire devra informer le promettant de l'exercice de cette substitution. En cas d'exercice de la substitution, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas restituée au bénéficiaire qui devra faire son affaire personnelle du remboursement par le substitué'. Cet acte prévoyait aussi des conditions suspensives parmi lesquelles les deux conditions suspensives litigieuses, 'dont seul le bénéficiaire pouvait se prévaloir et auxquelles seul le bénéficiaire pouvait renoncer', étant précisé qu'' à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce que concerne la condition suspensive légale du prêt'. ' la condition d'obtention du permis de construire définitif par le promettant 'avant le premier jour ouvré suivant une période de neuf mois après l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme et au plus tard le 30 juin 2017", le promettant devant déposer le dossier dans les deux mois suivant l'entrée en vigueur du nouveau plan d'occupation des sols et avant le 31 décembre 2016 sous peine de caducité sans indemnité, sauf accord écrit de prorogation. ' la condition d'obtention de prêts d'un montant maximal de 9 Millions d'euros, avec des taux d'intérêts hors assurance de 2,5% maximum, sur une durée de remboursement compris ente 12 et 15 ans. garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier. Le bénéficiaire s'obligeait à déposer ses demandes de prêt dans les huit jours calendaires du dépôt de la demande de permis de construire et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. Il était aussi prévu que 'la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard ans les huit semaines suivant la date du dépôt de la mande de prêt' ainsi que la disposition suivante : 'dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant..' (article 1178 du code civil). Enfin, le contrat prévoyait que 'pour bénéficier de la protection de cette condition suspensive, le bénéficiaire devait justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu du refus de ce ou de ces prêts', étant ajouté qu''à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé' B - Un avenant était signé entre les parties les 20 et 25 janvier 2017 rappelant les délais pour la réalisation de la vente, l'obtention du permis de construire et l'obtention d'un prêt et prévoyant de nouveaux délais pour ces trois points : * réalisation de la vente : ' jusqu'au 1er jour ouvré suivant une période de dix mois après l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme sans pouvoir excéder le 31 octobre 2017" ; * obtention d'un permis de construire ' le permis de construire définitif.devra être obtenu avant le premier jour ouvré suivant une période de 9 mois après l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme et au plus tard le 30 septembre 2017. Le permis de construire devra être déposé dans les deux mois suivant l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme et au plus tard le 31 mars 2017. En cas d'impossibilité de dépôt du dossier de demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2017 en raison de l'absence ou de retard de l'entrée en vigueur du nouveau plan local d'urbanisme au plus tard le 31 mars 2017 la promesse sera caduque sauf accord écrit de prorogation' * obtention d'un prêt : 'la promesse est conclus sous la condition suspensive de prêt. la demande de prêt doit être déposée dans les huit jours calendaires suivant la date de dépôt du permis de construire. L'accord définitif du prêt doit être obtenu dans les huit semaines suivant la date de dépôt du dossier de demande de prêt'. II - Le cadre légal L'article 1134 ancien du code civil dispose que : 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'. L'article 1178 ancien du même code énonce que 'La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement'. Enfin, il résulte de l'article L 313-41 du code de la consommation, 'Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit'. III - Sur la caducité de la promesse pour non justification de l'obtention du permis de construire Cette condition suspensive était prévue au profit du bénéficiaire de la promesse et devait être réalisée par les promettants. Ceux-ci ont déposé la demande de permis de construire conformément aux prescriptions de l'acte initial et son avenant. Ils ont obtenu le permis de construire, conforme aux échanges avec Mme [R] et plans de l'avant projet annexés à la promesse de vente, avant l'expiration du délai prévu soit le le 30 septembre 2017, puisqu'il a été obtenu le 11 mai 2017 et par courrier en date du 28 juillet 2017, la mairie de [Localité 5] a indiqué qu'il n'avait l'objet d'aucun recours. Certes, les consorts [X] n'ont pas communiqué dès le 11 mai 2017 l'accord du permis de construire, comme le soulignent Mme [R] et M. [S] pour la première fois dans leurs écritures d'appel (soit 5 ans plus tard). Mais, cette communication, non imposée dans l'acte, eût été inutile dès lors que Mme [R] n'avait pas obtenu son prêt, que M. [S] qui se disait substitué à son épouse (ce dont les consorts [X] n'ont été informés officiellement que le 11 mai 2017) ne l'avait pas obtenu non plus et que les consorts [X] se sont prévalus de la caducité de la promesse dès le 24 mai 2017, sans que Mme [R] ou M. [S] ne se soucient après la date du 30 septembre 2017 de l'obtention ou non du permis de construire. En conséquence, la caducité de la promesse ne saurait résulter de cette absence de communication. IV - La caducité de la promesse pour non obtention du prêt Mme [R] et M. [S], prénommé [E] [A], entretiennent une ambiguïté sur la personne bénéficiaire de la promesse et donc sur la personne tenue de justifier de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation et par voie de conséquence la personne pouvant solliciter cette restitution. En première instance, Mme [R] sollicitait la restitution de l'indemnité d'immobilisation à elle-même, et à titre subsidiaire, à M. [S]. En appel, dans les premières écritures, cette demande était faite au bénéfice de M. [S] et dans les écritures récapitulatives, au profit de Mme [R] et de M. [S]. A ce stade, il sera précisé que l'irrecevabilité de cette prétention sur le fondement de l'article 910-4 n'est soulevée par les consorts [X] que dans la motivation de leurs écritures, étant au demeurant ajouté que cette prétention est de nature à répliquer à leur motivation fondée sur l'absence de substitution. Dès lors et au préalable, il convient de déterminer la personne encore obligée au moment de la caducité de la promesse invoquée par les consorts [X]. ' sur l'inexistence d'une substitution Comme précédemment rappelé, la faculté de substitution pour Mme [R] bénéficiaire de la promesse était prévue dans l'acte initial liant les parties. Elle était enfermée dans un délai et devait ainsi intervenir avant le 31 décembre 2016. Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge et à ce que soutiennent les appelants, l'avenant signé ultérieurement les 20 et 25 janvier 2017 entre Mme [R] et les consorts [X] n'a pas prorogé ce délai. Si cet avenant portait la mention 'l'ensemble des délais prévus à la promesse de vente', il s'agissait de ceux spécifiés dans l'avenant à deux reprises : ceux relatifs au permis de construire, ceux relatifs au prêt et enfin ceux de la réitération de l'acte authentique de vente, en mentionnant la phrase 'l'ensemble des autres conditions de la promesse de vente du 18 juillet 2016 restent inchangées'. En conséquence, la substitution opérée par Mme [R] au profit de son époux M. [S], datée du 13 janvier 2017, est tardive puisqu'au-delà du délai non prorogé prévu dans l'acte initial. De façon surabondante, la cour retiendra aussi la motivation pertinente du premier juge sur l'absence de validité de l'acte de substitution, dès lors que cette substitution s'est faite au profit d'une personne physique, alors que la clause ne la prévoyait qu'au profit d'une personne morale, nonobstant la mention de la production d'un casier judiciaire avec le cas d'une personne morale et le cas d'une personne physique, ce cas relevant manifestement d'une erreur matérielle, le projet initial ne le prévoyant pas et comportant un trait d'annulation sur le terme personne physique. Enfin, l'acte de substitution n'a été communiqué aux consorts [X] que le 10 mai 2017, alors que Mme [R] a signé l'avenant le 20 janvier et qu'elle a encore sollicité un délai à son profit le 29 avril 2017 et que cet acte de substitution n'a jamais été accompagné d'un extrait de casier judiciaire de l'époux de Mme [R] dont le nom diffère selon les documents ([S] [A] sur l'extrait de casier relatif à la condamnation à la peine d'interdiction d'acheter un bien à usage d'hébergement et sur la promesse de vente, mais [E] [A] [S] sur le passeport, ou [A] [S] sur la demande de prêt à la caisse d'épargne de Nice ou [E] [S] sur le courrier de la banque EFG) et comporte, comme le font remarquer les consorts [X], un graphisme des signatures des époux [R]-[S] différent de celui de leurs signatures sur d'autres documents. En conséquence, dès lors que la substitution de Mme [R] au profit de son époux doit être écartée, il convient de considérer la condition suspensive liée à l'obtention du prêt uniquement vis à vis d'elle. ' sur les engagements de Mme [R] Mme [R] se devait de déposer ses demandes de prêt dans les huit jours calendaires suivant la date de dépôt du permis de construire et la condition suspensive était considérée réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords de prêt suivant la date de dépôt du dossier de demande de prêt. A défaut d'en justifier dans ce délai, la promesse devenait caduque. La clause imposant au consommateur de solliciter son prêt dans un certain délai est une clause illicite selon la jurisprudence désormais constante de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, n° 04-13.381). Cependant, la cour de cassation estime que si le contrat ne peut pas comporter de clauses étendant les obligations de l'emprunteur en matière de recherche de prêt elle valide les clauses de déchéance lorsqu'elles sont conformes aux dispositions légales : ainsi l'exigence d'une justification écrite du refus de prêt par les banques sollicitées ne constitue pas un accroissement des obligations légales (cass 1ère civile 7/01/1997). En l'espèce, la déchéance de la condition suspensive intervenait si dans les 8 semaines (soit un délai supérieur au délai légal d'un mois) suivant le dépôt de la demande de prêt dont Mme [R] devait justifier, cette dernière n'obtenait pas un accord définitif de prêt. Mme [R] a déposé sa demande de prêt le 3 mars 2017. Elle n'en a pas justifié, malgré un courrier recommandé du notaire des consorts [X] en date du 28 avril 2017. Elle n'a pas non plus indiqué après le 3 mai 2017 (date d'expiration du délai) si elle renonçait à se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive d'obtention du prêt ni même indiquer si sa demande de prêt avait été refusée. Ainsi, les consorts [X] pouvaient légitiment invoquer la caducité de la promesse de vente et ce d'autant plus que Mme [R] ne s'est pas manifestée en tout état de cause ni avant ni après l'expiration de la date de validité de la promesse de vente fixée au 30 septembre 2017. Ainsi, compte tenu de la caducité de la promesse, il convient de déterminer si l'indemnité d'immobilisation doit être restituée. ' sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation Par courrier en date du 26 avril 2017, le notaire des consorts [X] demandait à Mme [R] par l'intermédiaire de son notaire de justifier des démarches acomplies dans la recherche de son financement pour pouvoir lui restituer l'indemnité d'immobilisation. A défaut d'avoir obtenu ces justificatifs, par courrier du 22 mai 2017, il indiquait que ses clients, les consorts [X], estimaient que l'indemnité d'immobilisation leur était acquise. Par courrier du 21 juillet 2017, ils demandaient à Mme [R] son accord pour que le notaire leur verse cette indemnité ce que cette dernière refusait. Il convient de rechercher si Mme [R] avait sollicité un prêt conforme aux prévisions de la promesse de vente dans la limite de validité de la condition suspensive et si un refus lui a été signifié. En effet, lorsque le refus du prêt est imputable à la passivité, la négligence ou la déloyauté du bénéficiaire, celui-ci est privé du bénéfice de la protection légale ; en dépit du refus de prêt opposé par l'organisme de crédit, celui-ci est réputé obtenu et le promettant peut conserver l'indemnité d'immobilisation. Les diligences de l'emprunteur sont jugées suffisantes dès lors qu'il a déposé une demande d'emprunt conforme aux stipulations figurant dans l'avant-contrat. En l'espèce, Mme [R] s'est engagée à solliciter un prêt de 9 millions d'euros au maximum, avec un taux d'intérêt fixe, hors assurances, de 2,5 % maximum, avec une durée de remboursement compris entre douze et quinze ans, garanti par une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier acheté ou le cautionnement d'un établissement financier. Elle produit une demande de prêt faite auprès de la société de droit anglais, Haris Bank Capital domiciliée à Londres en date du 3 mars 2017, reprenant les caractéristiques du prêt spécifiées dans la promesse de vente, indiquant que cette demande est faite pour l'achat et la construction d'une résidence secondaire. Par courrier en date du 16 mars 2017, la société Haris Bank Capital a fait part de son refus d'octroi d'un prêt de 9 millions d'euros demande présentée le 20 janvier 2017 et réitérée le 3 mars 2017. Par deux courriers ultérieurs soit en date du 21 avril 2019 et 5 août 2019, cet établissement a précisé que le prêt avait été demandé à un taux d'intérêts fixe de 1,88%, sur une durée de 15 ans, garanti par une hypothèque conventionnelle sur le bien. La société Haris Bank Capital a, dans un autre courrier du 28 août 2020, suite aux interrogations des consorts [X], précisé son statut, donné des éléments sur la société Haris Bank capital limited, et indiqué qu'il était exact qu'elle ne consentait pas de prêt réglementé pour l'achat d'une maison d'habitation permanente pour l'emprunteur et sa famille mais qu'en l'espèce, le chalet n'était pas un logement familial et qu'il serait loué l'hiver, de sorte qu'elle aurait pu consentir un prêt à Mme [R]. Les consorts [X] ont pu émettre des suspicions sur cette demande de prêt pour plusieurs raisons : le fait que ce refus n'ait pas été transmis ; le fait que cette société de droit anglais ait manifestement un statut particulier ; le fait qu'elle a eu besoin de trois courriers répartis sur 2 ans pour attester que le prêt avait été demandé conformément à la promesse de vente ; le fait que les courriers de cette société ne soient pas nommément signés (la cour ajoute ni tamponnés) pour attester de leur existence réelle. Pour autant, ils n'établissent pas qu'il s'agirait d'une fausse demande ni de fausses attestations, ni même que cette société ne serait pas apte à consentir des prêts. En outre, il n'était pas interdit à Mme [R] d'envisager que cette résidence secondaire puisse être louée certains mois de l'année, les extraits du règlement de la copropriété [Adresse 4] reproduits dans les écritures des consorts [X] ne l'interdisant pas a priori, le réglement n'étant pas par ailleurs versé aux débats. Ainsi, la non obtention du prêt résulte d'un motif indépendant de la volonté de Mme [R], de sorte qu'il n'est pas démontré que celle-ci a empêché la réalisation de la condition suspensive. L'indemnisation d'immobilisation devra en conséquence lui être restituée par les consorts [X]. Le jugement sera donc infirmé. En revanche, M. [S] sera débouté de ses prétentions. Le taux d'intérêt légal courra non pas à compter de la caducité de la promesse de vente dès lors que Mme [R] n'a pas communiqué le refus de prêt avant ses conclusions n°2 en première instance et a tergiversé sur la personne à qui cette somme devait être restituée. Dès lors le taux d'intérêt légal courra à compter de la présente décision et aucune astreinte ne sera prononcée. V - Sur les mesures accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie'. En l'espèce, bien qu'obtenant la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 750 000 euros, Mme [R] et M. [S] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. En effet, comme il l'a été rappelé, les conventions doivent s'exécuter de bonne foi et Mme [R] avait preuve de déloyauté et de négligence vis à vis des consorts [X]. Alors même qu'elle s'est engagée dans un projet chiffré à 12 375 000 euros (chiffrage mentionné dans sa demande de prêt), qu'elle n'ignorait pas les démarches réalisées par les consorts [X] pour lui obtenir un permis de construire conforme à ses attentes, elle n'a pas communiqué le refus concernant sa seule demande de prêt avant ses secondes conclusions déposées en première instance, un refus au demeurant complété au fur et à mesure des arguments adverses, M. [S] et Mme [R] ont également attendu l'expiration du délai pour la condition suspensive de prêt pour communiquer un acte de substitution litigieux qui datait pourtant de début janvier 2017 et un refus de prêt concernant M. [S]. Par ailleurs, en vertu de l'article 700 du même code, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, les consorts [X] ont été dans l'obligation d'engager une action en justice pour faire juger la difficulté liée à l'indemnité d'immobilisation puisqu'ils ne disposaient pas de la justification de la recherche sérieuse d'un prêt ni d'un refus de prêt et que Mme [R] et M. [S] ont modifié à plusieurs reprises leur position sur la personne à laquelle l'indemnité d'immobilisation devait être restituée. En conséquence, Mme [R] et M. [S], lequel au demeurant succombe, seront condamnés, au vu de l'équité, à payer aux consorts [X] une indemnité procédurale de 10 000 euros pour l'instance d'appel, la décision de première instance étant pour les mêmes motifs confirmée sur les mesures accessoires. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Dans les limites de la saisine de la cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté M. [S] de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation ; - condamné Mme [R] et M. [S] à payer à MM. [L] et [D] [X], et Mme [W] [X] ensemble la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [R] et M. [S] aux dépens, Infirme le jugement entrepris pour le surplus, Condamne les consorts [X] in solidum à restituer à Mme [R] l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 750 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Déboute Mme [R] du surplus de ses prétentions, Condamne Mme [R] et M. [S] au paiement des dépens d'appel, distraits au profit de la selurl Bollonjeon, société d'avocats associés, sur son affirmation de droit, Condamne Mme [R] et M. [S] à payer aux consorts [X] ensemble une indemnité procédurale de 10 000 euros pour l'instance d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 21 novembre 2023 à la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SELARL BOLLONJEON Copie exécutoire délivrée le 21 novembre 2023 à la SELARL BOLLONJEON