Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 21/02564

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 13 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 21/02564 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N3RI NAC : 30B Jugement Rendu le 13 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SOCIETE DE LA [Adresse 3], Société civile immobilière au capital de 250 000,00 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 349 189 951 Représentée par Maître Catherine DUPUY de l’AARPI BCTG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, DEMANDERESSE ET : SOCIETE ADECOR, Société par actions simplifiée au capital de 100 000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 378 230 569, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assistées de Madame Orlane AJAX, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 03 octobre, 28 novembre puis au 13 décembre 2024. JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, la SCI DE LA [Adresse 3] a donné à la SAS ADECOR un bail commercial, ayant pris effet à compter du 1er janvier 2013 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 31 décembre 2018. Le bail avait pour objet des locaux, situés [Adresse 3] à [Localité 2], à destination d’entrepôts, d’activité, de bureaux d’accompagnement dans le cadre son activité, ainsi que toutes les activités connexes. La SCI DE LA [Adresse 3] est une société civile immobilière dont le contrôle est détenu par la famille [E]. Le 28 octobre 2015, la société ADECOR est devenue une filiale de la société GL Events, leader mondial de l’évènementiel. Dans le cadre de l’acquisition par le groupe GL Events, le contrat de bail a été modifié par deux avenants du 28 octobre 2015 et du 6 juillet 2017. A compter du mois de mars 2020, la SAS ADECOR a laissé impayé plusieurs loyers. Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2020, la SAS ADECOR a délivré un congé pour quitter les locaux pris à bail le 31 décembre 2020, date à laquelle a eu lieu la restitution des clés. Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés d’Evry a estimé n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses. Par acte du 23 avril 2021, la SCI DE LA [Adresse 3] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry la SAS ADECOR aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de la dette locative. La SAS ADECOR a procédé suite à l’assignation au règlement des loyers et charges, mais non des pénalités réclamées. Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2022, la SCI DE LA [Adresse 3] sollicite du tribunal de : DECLARER recevable l’ensemble des demandes de la SCI DE LA [Adresse 3] ; PRENDRE ACTE du règlement par ADECOR de l’ensemble des sommes dues en principal relatives aux trois échéances de loyers impayés de l’année 2020 (avril 2020, juillet 2020 et octobre 2020), aux taxes foncières 2019 et 2020, et aux primes d’assurances des deux semestres de l’année 2020, après imputation du dépôt de garantie; PRENDRE ACTE du désistement d’instance de la société DE LA [Adresse 3] au titre de sa demande sur l’acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNER, en application des dispositions de l’article 4.3 du Bail, la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] l’ensemble des intérêts au taux légal majoré de 5 points des sommes dues (c’est-à-dire les trois échéances de loyers impayés de l’année 2020 (avril 2020, juillet 2020 et octobre 2020), les taxes foncières 2019 et 2020, et les primes d’assurances des deux semestres de l’année 2020) réglées le 25 février 2022, et détaillées dans le tableau suivant ; Et en conséquence : CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 3.054,05euros au titre des intérêts du 1 er avril 2020 au 25 février 2022 s’agissant du loyer du deuxième trimestre 2020 ; CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 2.621,60euros au titre des intérêts du 1 er juillet 2020 au 25 février 2022 s’agissant du loyer du troisième trimestre 2020 ; CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 2.199,82euros au titre des intérêts du 1 er octobre 2020 au 25 février 2022 s’agissant du loyer du quatrième trimestre 2020 ; CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 1.388,08euros euros au titre des intérêts, du 13 janvier 2021 au 25 février 2022 s’agissant de la taxe foncière de l’année 2019 ; CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 1.714,82euros au titre des intérêts du 22 septembre 2020 au 25 février 2022 s’agissant de la taxe foncière de l’année 2020 ; CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 99,88euros au titre des intérêts du 12 novembre 2020 au 25 février 2022 s’agissant de la prime d’assurance du premier semestre 2020 ;CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 113,58euros au titre des intérêts du 2 juin 2020 au 25 février 2022 s’agissant de la prime d’assurance du deuxième semestre 2020 ; CONDAMNER, en application de l’article 22.3 du Bail, la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] les sommes suivantes au titre de la majoration de 10% des loyers et charges réglés avec retard à savoir : La somme de 11.969,80 euros au titre des loyers impayés des deuxième, troisième et quatrième trimestre de l’année 2020 ; La somme de 3.092euros au titre de la taxe foncière de l’année 2019 ; La somme de 3.051,50euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ; La somme de 168,46euros au titre de primes d’assurance du premier semestre 2020 ; La somme de 169,91euros au titre de la prime d’assurance du deuxième semestre 2020 CONDAMNER la société ADECOR à payer à la société DE LA [Adresse 3] la somme 410,02euros au titre des frais de recouvrement engagés pour le paiement des arriérés de loyers susvisés ;CONSTATER l’absence de restitution des locaux objets du Bail en bon état d’entretien et de réparations, certaines réparations n’ayant pas été effectuées et certains aménagements non retirés, en violation des termes du Bail (articles 13.2 et 13.3.5) ; En conséquence : CONDAMNER la société ADECOR à rembourser à la société DE LA [Adresse 3] l’ensemble des frais réglés au titre des travaux réalisées et à l’enlèvement de tous les aménagements, soit une somme totale de 104.146,67 euros ; En tout état de cause : CONDAMNER la société ADECOR à régler à la société DE LA [Adresse 3] la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société ADECOR en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification du jugement à intervenir.Au soutien de ses prétentions, la SCI DE LA [Adresse 3] fait valoir : - que le règlement des sommes de 78.673,90 euros par virement émis le 25 février 2022 permet à la SAS ADECOR d’apurer l’ensemble des sommes dues au titre des loyers et charges, à l’exception des intérêts et indemnités de retard. - que si, en raison du règlement la SCI DE LA [Adresse 3] entend se désister de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS ADECOR reste toujours débitrice des intérêts et indemnités de retard des loyers et charges réglés avec près de deux années de retard. - que si le preneur a généré un chiffre d’affaires moindre en 2020, il était largement en mesure de régler le loyer et les charges afférentes au bail commercial. Le bailleur sollicite donc que les pénalités et intérêts de retard prévus au contrat soient confirmés, rien ne justifiant que pendant près de deux années la SAS ADECOR n’ait pas procédé au règlement de ses loyers et charges. - que la SAS ADECOR ne peut par ailleurs prétendre être déchargée de ces intérêts et pénalités de retard contractuels puisqu’elle ne bénéficie pas des dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020. - que le preneur n’a pas procédé au retrait de certains aménagements en inexécution du bail alors qu’elle avait sollicité une remise des lieux en leur état initial et qu’il n’a pas remédié aux dommages constatés sur le portail de sécurité pour le passage des véhicules, dont le remplacement s’est avéré nécessaire. Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2023, la SAS ADECOR sollicite du tribunal de : A Titre Principal, PRENDRE ACTE du désistement d’instance de la SCI DE LA [Adresse 3] au titre de sa demande sur l’acquisition de la clause résolutoire. DIRE ET JUGER que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 est applicable aux faits d’espèce et fait obstacle à la condamnation de la société ADECOR au paiement d’intérêts et de pénalités de retard, En conséquence, DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SCI DE LA [Adresse 3] tendant à la condamnation de la société ADECOR à payer des pénalités et intérêts de retards, A défaut, REJETER les demandes de la SCI DE LA [Adresse 3] tendant à la condamnation de la société ADECOR à payer des pénalités et intérêts de retards, A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que les sommes dues porteront intérêts à un taux réduit de 0%, DIRE ET JUGER que la pénalité contractuelle de retard prévue sera ramenée à un taux réduit de 0 %, En tout état de cause, DIRE ET JUGER que les travaux dont la SCI DE LA [Adresse 3] demande remboursement au titre de la remise en état des locaux correspondent à des travaux d’amélioration n’incombant pas au locataire, REJETER toutes demande formulée au titre de la restitution des locaux loués REJETER toute autre demande CONDAMNER la SCI DE LA [Adresse 3] à payer à la société ADECOR une indemnité de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCI DE LA [Adresse 3] aux entiers dépens, Au soutien de ses prétentions, la SAS ADECOR fait valoir : - qu’elle a été impactée par la crise sanitaire et qu’elle peut prétendre au bénéfice des mesures imposées par la loi du 14 novembre 2020. - à titre subsidiaire qu’elle sollicite une réduction des pénalités sur le fondement de l’article 1152 du Code civil, les pénalités apparaissant comme manifestement excessives. - s’agissant des travaux, qu’elle conteste le bien fondé de l’obligation de réaliser les travaux, mais également les factures produites. Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée au 18 janvier 2024, par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 4 avril 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION I/ Sur le désistement Conformément aux articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 3] demande au tribunal qu’il prenne acte des sommes versées, de 78.673,90 euros par virement émis le 25 février 2022 permettant à la SAS ADECOR d’apurer l’ensemble des sommes dues au titre des loyers et charges, à l’exception des intérêts et indemnités de retard. Elle se désiste par conséquent de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire. La SAS ADECOR demande au tribunal prendre acte du désistement d’instance de la SCI DE LA [Adresse 3] au titre de sa demande sur l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, il convient de constater le désistement de la SCI DE LA [Adresse 3] à l’encontre de la SAS ADECOR concernant la demande en acquisition de la clause résolutoire. II/ Sur la demande en paiement des pénalités et intérêts de retard La SCI DE LA [Adresse 3], après avoir constaté le paiement par le preneur de l’arriéré locatif, sollicite le paiement par la SAS ADECOR des pénalités et intérêts de retard prévues par les dispositions contractuelles. La SAS ADECOR soutient qu’elle ne peut être condamnée aux pénalités et intérêts de retard, au regard de la loi du 14 novembre 2020. A- Sur l’applicabilité au litige de la loi du 14 novembre 2020 n°2020-1379 L’article 14 II de la loi du 14 novembre 2020 dispose que : « Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa.» Pour bénéficier de ces mesures de protection, l’entreprise doit entrer dans le champ d’application de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, que de l’article 14 définit en ces termes : « le présent article est applicable aux personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1 er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L3131-15 du code de la santé publique y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L.3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. » Il résulte donc de cette disposition que pour que la loi du 14 novembre 2020 soit applicable, deux conditions cumulatives doivent être réunies. L’activité de l’entreprise, personne physique ou morale de droit privé, doit être affectée par une mesure de police administrative définie au I ; et L’entreprise doit satisfaire aux critères d’éligibilité précisés par le décret. S’agissant de l’activité économique affectée par l’une des mesures de police administratives il s’agit des « personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative ». Si la SCI DE LA [Adresse 3] soutient que le texte est précis et strict, et qu’il exige que la fermeture ou la mesure de police administrative porte sur les locaux où est exercée l’activité de l’entreprise, l’article 14 dispose seulement que l’entreprise doit être affectée par les mesures de polices administratives. Il ressort des pièces fournies que la SAS ADECOR est spécialisée dans l’événementiel. Il ressort d’ailleurs de son KBIS, qu’elle exerce une activité de « agencement pour magasins, point de vente, accueil, espaces évènementiels, montage de stands d’expositions construction de décors ». Si les lieux pris à bail ne sont que de simples locaux de stockage, il n’en demeure pas moins que l’entreprise a été affectée par les mesures de fermeture administrative puisque le secteur de l’évènementiel a été impacté. Par conséquent la première condition est remplie. S’agissant des critères d’exigibilité définis par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 : Un effectif salarié inférieur à 250 salariés ; Le montant du chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos doit être inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant du chiffre d'affaires mensuel moyen doit être inférieur à 4,17 millions d'euros ;Une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II. La question de l’appréciation de ces critères peut être posée et donc de savoir si doit être pris en compte la seule SAS ADECOR ou l’entièreté du groupe GL Events auquel appartient la SAS ADECOR. L’article 1 paragraphe V du décret du 30 décembre 2020 1 précise explicitement le mode de calcul : « Le seuil d'effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l'ensemble des salariés des entités liées lorsque l'entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ». Il convient à ce titre de préciser que l’article L. 233-3 du Code de commerce dispose que : « I.- Toute personne, physique ou morale, est considérée, pour l'application des sections 2 et 4 du présent chapitre, comme en contrôlant une autre : 1° Lorsqu'elle détient directement ou indirectement une fraction du capital lui conférant la majorité des droits de vote dans les assemblées générales de cette société ; 2° Lorsqu'elle dispose seule de la majorité des droits de vote dans cette société en vertu d'un accord conclu avec d'autres associés ou actionnaires et qui n'est pas contraire à l'intérêt de la société ; 3° Lorsqu'elle détermine en fait, par les droits de vote dont elle dispose, les décisions dans les assemblées générales de cette société ; 4° Lorsqu'elle est associée ou actionnaire de cette société et dispose du pouvoir de nommer ou de révoquer la majorité des membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance de cette société. II. Elle est présumée exercer ce contrôle lorsqu'elle dispose directement ou indirectement, d'une fraction des droits de vote supérieure à 40 % et qu'aucun autre associé ou actionnaire ne détient directement ou indirectement une fraction supérieure à la sienne. III. Pour l'application des mêmes sections du présent chapitre, deux ou plusieurs personnes agissant de concert sont considérées comme en contrôlant conjointement une autre lorsqu'elles déterminent en fait les décisions prises en assemblée générale ». Il ressort de ces dispositions qu’il doit être tenu compte de l'ensemble des salariés des entités liées lorsque l'entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale ce qui est notamment le cas, au regard de l’article L. 233-3 du Code de commerce, lorsqu'elle détient directement ou indirectement une fraction du capital lui conférant la majorité des droits de vote dans les assemblées générales de cette société. Il est produit en l’espèce une attestation du 21 décembre 2020 de Monsieur [X], directeur général Finance & Investissement du groupe GL Event qui atteste que la société groupe GL Event a acquis en 2015 100% des titres composant le capital de la société financière [E] et que cette société financière [E] détenait elle-même l’intégralité du capital de la société ADECOR. Par conséquent afin d’établir si la SAS ADECOR répond aux critères d’exigibilité, il doit être pris en compte l’ensemble des salariés des sociétés liées et donc l’ensemble des salariés de la SAS ADECOR, de la société financière [E] et de la société GL events SA. En l’espèce, le défendeur ne produit que les chiffres concernant la SAS ADECOR qui compte 10 salariés. Aucun document n’est produit afin de connaitre les effectifs de la société GL events SA alors que le demandeur soutient qu’elle comprend 3.449 salariés. Force est de constater que la locataire se contente de viser les textes précités et d’en conclure que la loi lui est applicable sans démontrer, en quoi elle remplirait les conditions pour en bénéficier, une fois pris en compte l’ensemble des salariés de la société GL events SA. Il ne peut donc être fait droit, sur le fondement de la loi du 14 novembre 2020, à sa demande tendant à rejeter toute condamnation relative aux pénalités et intérêts de retards B- Sur les pénalités et intérêts de retard dus L’article 1728 alinéa 2 du Code civil dispose que le preneur à Bail est tenu « de payer le prix du Bail aux termes convenus ». S’agissant des intérêts et pénalités de retard contractuels, le Bail prévoit en son article 4.3 : « Toute somme exigible payée en retard sera productive d’un intérêt au taux d’intérêt légal en vigueur au jour de l’exigibilité, majoré de cinq points, lequel taux majoré s'appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d'échéance ». L’article 22.3 du contrat de bail stipule que : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée restée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et toutes les sommes dues à quelque titre que ce soit seront automatiquement majorées de 10 %, et ce indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et de droits proportionnels d'encaissement, à titre d'indemnité forfaitaire de péréquation compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion contentieuse et des frais de dépense irrépétibles et dc tous dommages et intérêts et du jeu de la clause résolutoire; ladite pénalité étant cumulable à ce titre avec les droits à condamnation prévues par l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ». La SCI DE LA [Adresse 3] fait valoir qu’elle a adressé successivement une mise en demeure de payer le 28 juillet 2020 suivie, le 11 août 2020, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que les deux sont restés sans effet. 1- S’agissant de l’application de l’article 4.3 du bail. La SCI DE LA [Adresse 3] fournit au titre de ses conclusions un tableau récapitulatif des pénalités qui n’est pas contesté par la SAS ADECOR, quant au calcul des sommes à régler. Soit un total de 11.191,83 euros au titre de la majoration de l’ensemble des sommes dues à un taux légal majoré de 5 points en application des dispositions de l’article 4.3 du Bail. 2- S’agissant de l’article 22.3 du contrat de bail La SCI DE LA [Adresse 3] sollicite au titre de ses conclusions les sommes suivantes au titre des 10% de pénalités, sommes qui ne sont pas contestées dans leur calcul par la SAS ADECOR. La somme de 11.969,80 euros au titre des loyers impayés des deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année 2020 ; La somme de 3.092euros au titre de la taxe foncière de l’année 2019 ; La somme de 3.051,50euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ; La somme de 168,46euros au titre de primes d’assurance du premier semestre 2020 ; La somme de 169,91euros au titre de la prime d’assurance du deuxième semestre 2020 Soit un total de 18.444,25 euros. C- Sur la demande en réduction des pénalités L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable aux faits dispose que : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ». Le contrat de bail prévoit en son article 4.3 que toute somme exigible payée en retard sera productive d’un intérêt au taux d’intérêt légal majoré de cinq points. L’article 22.3 stipule qu’à défaut de paiement des sommes exigibles à chaque terme toutes les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %. Ces stipulations, par lesquelles les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractuelle incombant au preneur constituent des clauses pénales au sens de l’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable au litige et sont donc susceptible de modération par le juge. En l’occurrence, il doit être tenu compte du cumul des sanctions (taux d’intérêt majoré de cinq point et l’indemnité de 10%), étant observé que le bailleur ne chiffre pas le manque à gagner, le coût du retard dans le paiement du loyer ou même d’un éventuel préjudice, et du fait que l’intégralité de l’arriéré locatif a été remboursé. Il doit également être établi que l’ensemble de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 184.442,56 euros et donc qu’en condamnant à payer la somme de 11.191,83 euros au titre de l’article 4.3 et la somme de 18.444,25 euros au titre de l’article 22.3, les intérêts et pénalités de retard seraient de 16,06 % de l’arriéré locatif, ce qui apparaît comme manifestement excessif. La somme due au titre des pénalités et intérêt de retard sera donc ramenée d’office à environ 3% de l’arriéré locatif soit la somme de 5.500 euros. Par conséquent, la SAS ADECOR sera condamnée au paiement de la somme globale de 5.500 euros au titre des intérêts et pénalités de retard fondées sur les articles 4.3 et 22.3 du contrat de bail. III/ Sur la demande relative aux frais de recouvrement La SCI DE LA [Adresse 3] sollicite la condamnation de la société ADECOR à payer à la somme de 410,02 euros au titre des frais de recouvrement engagés pour le paiement des arriérés de loyers susvisés. LA SCI DE LA [Adresse 3] produit le commandement de payer visant la clause résolutoire pour lequel elle a engagé la somme de 410,02 euros, qui ne sera pas compris dans les dépens mais qui sera indemnisée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SCI DE LA [Adresse 3] sera donc déboutée sur ce point. IV/ Sur les demandes relatives à la restitution des locaux A- Sur le périmètre de l’obligation de remise à l’état initial La SCI DE LA [Adresse 3] précise qu’il ressort du bail commercial et notamment de l’article 1 relatif à la désignation des locaux que : « Les aménagements réalisés par le preneur pour son exploitation seront démontés et les travaux de remise en état nécessaires seront à la charge du preneur lors de son départ ». Contrairement à ce que soutient la SCI DE LA [Adresse 3], cette disposition ne concerne que les aménagements réalisés depuis le bail du 1er janvier 2010. En effet la conclusion d’un contrat de bail est un nouvel accord faisant courir de nouveaux engagements contractuels entre les parties. Il convient d’ailleurs de relever que si l’article 1 précise que le preneur connaissait les locaux les ayant déjà pris à bail antérieurement, aucune disposition ne vient intégrer les dispositions des baux précédents dans celui du 1er janvier 2010. Par conséquent, les comptes entre les parties auraient dû être réglés avant la conclusion du bail de 2010 ou il aurait dû être prévu une stipulation contractuelle prévoyant une remise à l’état initiale du 1er janvier 2004. Il doit ailleurs être relever que l’article 20.1 dans sa rédaction issue de l’avenant du 6 juillet 2017 : « le preneur est tenu lors du déménagement […] il devra également respecter une obligation de maintien en l’état des lieux loués. Il sera tenu compte pour l’appréciation de la remise en état des locaux de leur état d’entretien et de maintenance tel qu’il ressort de procès-verbal de constat du 11 mars 2016, lequel vaut état des lieux d’entrée du preneur. Ainsi et lors de la restitution desdits locaux, le preneur sera tenu à rendre les locaux selon le même état d’entretien et de maintenance, sans n’être toutefois ni tenu de remédier à la vétusté des locaux, ni obligé de remédier aux dommages résultant de l’usure normale des bâtiments / équipements (…) ». B- Sur la nécessité de remise à l’état initial A cet égard, le contrat de bail prévoit : - Article 13.2 : « Le Bailleur bénéficiera par voie d'accession en fin de bail (notamment en cas de jeu de la clause résolutoire) sans que le Preneur ne puisse en conséquence y porter atteinte, et sans indemnité d'aucune sorte, de tous travaux effectués soit lors de leur prise de possession, soit en cours de bail, quelle que soit la nature desdits travaux : finition, modification, amélioration ou réparation, pour peu qu'il s'agisse de travaux immobiliers par nature, incorporation ou destination, à moins que le Bailleur ne préfère demander au Preneur la remise des lieux dans leur état d'origine, se réservant en outre le choix entre l'exécution matérielle des travaux nécessaires ou une indemnité pécuniaire de leur coût qui constituera une créance privilégiée au même titre que le loyer ». - Article 13.3.5. « Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques y compris les cloisons fixes et, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le Preneur en cours de bail, deviendront seulement en fin de jouissance, la propriété du Bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit Bailleur d'exiger la remise à nu des lieux, en tout ou en partie, aux frais du Preneur ». - Article 20.1 : « le preneur […] devra également rendre en bon état les lieux loués et réaliser les réparations qui pourraient lui incomber. - aménagements, cloisonnements, mezzanines. La SCI DE LA [Adresse 3] sollicite la remise des lieux dans leur état d’origine, faisant valoir que seules des dégradations ont été constatées - aménagements, cloisonnements, mezzanines. Cependant, elle ne démontre pas au titre de ses conclusions que ces aménagements sont des désordres. Elle précise seulement que ces aménagements n’existaient pas lors des précédentes locations, or comme il l’a été établi, seul l’état d’entrée dans les lieux de 2010 doit être pris en compte pour exiger la remise des lieux en leur état initial. Par conséquent, la SCI DE LA [Adresse 3] sera déboutée sur ce point. - portail de sécurité - Sur l’existence d’un désordre Il ressort du procès-verbal de constat du 31 décembre 2020 le portail de sécurité est ouvert et qu’il est impossible de le refermer. Le commissaire de justice constate un dysfonctionnement de la fermeture du portail qui entrave la sécurisation du site. S’agissant de l’état des lieux d’entrée du 11 mars 2016, cet état des lieux lacunaire ne mentionne pas le portail. Il n’est donc pas possible d’établir son état lors de la prise de possession. Il sera présumé en bon état. Le preneur conteste que le portail appartienne au site. Cependant, il ressort du procès-verbal du 31 décembre 2020, qu’il s’agit du portail d’accès au site. Il convient de relever que la société ADECOR ne produit aucune pièce pour contester que le portail fasse parti du site. Il est donc possible d’établir, que le preneur était en charge du bon entretien de ce portail. - Sur l’évaluation des réparations La SCI DE LA [Adresse 3] produit plusieurs devis et factures concernant les travaux de remise en état de ce portail. Elle produit notamment une facture en pièce 37-2 de réparation à hauteur de 2.731,88 euros. Aucun élément ne permet d’écarter cette facture. La société ADECOR sera donc redevable de la somme de 2.731,88 euros au titre du remboursement des travaux de réparation du portail. - seconde porte sectionnelle et câble pendant Il ressort du procès-verbal d’huissier que « la zone d’accès aux quais a été taguée et que les tags n’ont pas été nettoyés / effacés / repeint. De même, il est indiqué que deux câbles électriques se baladent en haut de la façade avant (au-dessus des quais ). Le procès-verbal de 2016 ne mentionne pas ces tags et les câbles pendants. Par conséquent le désordre est établi. Cependant, la SCI DE LA [Adresse 3] ne mentionne pas le montant des travaux au titre de ses conclusions ni ne fournit aucune facture spécifique concernant ces désordres. Elle sera donc déboutée sur ce point. - interphone Si elle produit une facture, la SCI DE LA [Adresse 3] ne mentionne pas au titre de ses conclusions quel désordre affecte l’interphone. Elle sera déboutée sur ce point. - la réparation de la clôture et de la barrière levante Il ressort de l’état des lieux de sortie que : « la peinture verte de la clôture d’enceinte, métallique est très usagée, terne. Points de corrosion. Manifestement ancienne. Au niveau de l’extrémité du bâtiment je constate la présence d’une porte d’issue de secours très altérée, côté extérieur ». Aucune précision n’est apportée sur ce point dans l’état des lieux de 2016. Cependant il convient de remarquer que Le commissaire de justice mentionne une peinture usagée, terne, des points de corrosion. Il parle d’ancienneté, d’altération. La question se pose donc de savoir si l’altération n’est pas due à la vétusté qui ne peut être à la charge du preneur en application de l’article 20.1 dans sa rédaction issue de l’avenant du 6 juillet 2017. Les factures fournies mentionnent des travaux de changement de la clôture et de la barrière levante et non seulement de peinture ou de remise à neuf. Par conséquent, la SCI DE LA [Adresse 3] sera déboutée sur ce point. V/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SAS ADECOR, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, qui comprendront les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification du jugement à intervenir.   B- Sur l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, la SAS ADECOR indemnisera la SCI DE LA [Adresse 3] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.   C- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit.     PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,   CONSTATE le désistement de la SCI DE LA [Adresse 3] à l’encontre de la SAS ADECOR concernant la demande en acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNE la SAS ADECOR à payer à la SCI DE LA [Adresse 3] la somme globale de 5.500 euros au titre des intérêts et pénalités de retard sur le fondement des articles 4.3 et 22.3 du contrat de bail ; DÉBOUTE la SCI DE LA [Adresse 3] de sa demande relative au paiement la somme de 410,02 euros au titre des frais de recouvrement engagés pour le paiement des arriérés de loyers susvisés ; CONDAMNE la SAS ADECOR à payer à la SCI DE LA [Adresse 3] la somme de 2.731,88 euros au titre du remboursement des travaux de réparation du portail ; DÉBOUTE la SCI DE LA [Adresse 3] de ses autres demandes relatives au remboursement des travaux de remise en état ; CONDAMNE la SAS ADECOR à payer à la SCI DE LA [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS ADECOR aux dépens, qui comprendront les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification du jugement à intervenir ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,