Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/02612

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/02612 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TD5X ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2239 DU : 13 Novembre 2024 [N] [W] [R] [T] [L] épouse [W] C/ [I] [C] Caution Solidaire de Mme [Z] [C] [Z] [C] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Maître Jacques MONFERRAN Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [N] [W], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] Mme [R] [T] [L] épouse [W], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSES Mme [I] [C] Caution Solidaire de Mme [Z] [C], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] comparante en personne Mme [Z] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 8] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] ont donné à bail à Madame [Z] [C] un appartement à usage d’habitation (n°B37, bâtiment B, étage n°3) et une place de parking en sous-sol (n°111) situés [Adresse 1], [Adresse 1] à [Localité 8] par contrat signé électroniquement prenant effet au 02 novembre 2022, moyennant un loyer de 524,00 euros et une provision pour charges de 49,00 euros. Par acte séparé, Madame [I] [C] s’est portée caution solidaire des engagements contractés par Madame [Z] [C] en date du 26 octobre 2022. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] ont fait notamment signifier à Madame [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 février 2024 pour un montant en principal de 1 206,26 euros, dénoncé à la caution le 13 février 2024. Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] ont ensuite fait assigner Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 14 mai 2024 et Madame [I] [C] en date du 05 juillet 2024. Aux termes des assignations, ils ont sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, - constater que Madame [Z] [C] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, - condamner solidairement Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] à payer à Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] la somme de 1 978,13 euros à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 avril 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, - les condamner solidairement à leur régler une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [Z] [C], - les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 711,58 euros au 12 septembre 2024, en précisant que le loyer courant soit celui de septembre 2024 était payé ainsi qu’une partie de l’arriéré. Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] ont comparu en personne et n’ont pas contesté la dette. Madame [Z] [C], souhaitant rester dans les lieux, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement et a proposé de verser, en sus des échéances courantes, la somme de 100,00 euros par mois afin d’apurer la dette. Elle a précisé avoir repris le travail en tant que community manager depuis le mois d’août 2024 et percevoir un salaire de 1 300,00 euros par mois. Madame [I] [C] a indiqué être sous contrat à durée indéterminée en tant que cadre dans le domaine de la communication et percevoir un salaire de 1 900,00 euros par mois. Le conseil des demandeurs s’est opposé à la demande de suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement sollicités. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I -SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 09 février 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 février 2024 pour un montant en principal de 1 206,26 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 avril 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] produisent un décompte en date du 12 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2 711,58 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] qui n’ont pas contesté la dette seront en conséquence condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 711,58 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de septembre 2024 a été réglé par Madame [Z] [C] avant l’audience. En conséquence, Madame [Z] [C] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Madame [Z] [C] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [Z] [C] et Madame [I] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W], Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] devront leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle elles seront condamnées solidairement. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 02 novembre 2022 entre Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] d’une part et Madame [Z] [C] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°B37, bâtiment B, étage n°3) et une place de parking en sous-sol (n°111) situés [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies à la date du 03 avril 2024 ; CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] à verser à Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 2 711,58 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; AUTORISONS Madame [Z] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100,00 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] ; * que Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] soient condamnées solidairement à verser à Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] à verser à Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [C] et Madame [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [N] [W] et Madame [R] [T] [L] épouse [W] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente