Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/00001

N° RG 24/00001 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYFU - décision du 31 Janvier 2025 N° RG 24/00001 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYFU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLEANS JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX Nous, Madame Eva FLAMIGNI, Vice Présidente en conformité des dispositions des articles L 211-1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ; Assistée de Mme Christel BOUCHER, Greffier désignée conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’Expropriation ; Dans la procédure : ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL INTERDEPARTEMEN TAL FONCIER COEUR DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS ET : S.C.I. LES BORDS DE L’OUANNE, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son gérant M. [N] [C] ; représentée par Maître Sylvie SAUTROT de la SCP DUBOSC-SAUTROT, avocats au barreau de MONTARGIS En présence de Mme [X] [K], Commissaire du Gouvernement, Direction Générale des Finances Publiques, Pôle Evaluation Domaniale. Après avoir entendu, à l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement tenue publiquement au tribunal les parties comparantes ou leurs représentants dans le développement des éléments de leurs mémoires ainsi que Mme Le Commissaire du Gouvernement. N° RG 24/00001 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYFU - décision du 31 Janvier 2025 EXPOSE DU LITIGE : La société civile immobilière (ci-après SCI) LES BORDS DE L’OUANNE est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 15], cadastré section AN n°[Cadastre 2], pour une contenance totale de 239 mètres carrés. Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2023, la SCI LES BORDS DE L’OUANNE a consenti à une promesse de vente dudit bien au profit de Madame [U] [A], au prix de 480.000,00 euros, outre une commission d’intermédiaire de 24.000,00 euros à la charge du vendeur. Le 6 avril 2024, l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental (ci-après EPFLI) Foncier Cœur de France a décidé de préempter l’immeuble, au prix de 356.300,00 euros dont 24.000 euros de frais d’agence, au vu d’un avis du Domaine en date des 21 et 23 février 2024. Il sera précisé qu’en vertu d’une délibération en date du 21 novembre 2019 du Conseil de la Communauté d’Agglomération [Localité 16] et [Localité 18], l’EPFLI Foncier Cœur de France a reçu délégation du droit de préemption urbain renforcé sur six secteurs concernés par l’opération de réhabilitation de la [Adresse 20] à [Localité 15], dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville », en application de l’article R211-1 et suivants du code de l’urbanisme. Le périmètre de préemption urbain renforcé délégué à l’EPFLI Foncier Cœur de France a été de nouveau étendu selon deux délibérations du Conseil de la Communauté d’Agglomération [Localité 16] et [Localité 18] en date des 28 septembre 2021 et 5 décembre 2023. Par ailleurs, selon arrêté du Préfet du Loiret en date du 14 décembre 2023, la constitution d’une réserve foncière relative au projet de revitalisation du secteur de la [Adresse 20] et de ses abords sur le territoire de la commune de [Localité 15] a été déclarée d’utilité publique. La décision de préemption a été signifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 12 avril 2024 par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE et par acte de commissaire de justice délivré à personne le 9 avril 2024 au notaire en charge de la vente du bien. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 22 mai 2024 et réceptionné le 31 mai 2024, la SCI LES BORDS DE L'OUANNE a fait connaître son désaccord sur le prix proposé. Par requête reçue au greffe le 18 juin 2024, l’EPFLI Foncier Cœur de France a saisi le Juge de l’expropriation du Département du Loiret d’une demande de fixation du prix du bien immobilier préempté à la somme de 356.300,00 euros dont 24.000,00 euros de frais d’agence à la charge du vendeur conformément à la décision de préemption du 6 avril 2024. Par ordonnance du 9 août 2024, le transport sur les lieux a été fixé au 14 octobre 2024. Le transport sur les lieux s’est déroulé aux dates et heures prévues en présence de l’EPFLI Foncier Cœur de France et son conseil, de la SCI LES BORDS DE L'OUANNE prise en la personne de son gérant Monsieur [N] [C] et leur conseil et du Commissaire du Gouvernement. Il en a été dressé procès-verbal, et les parties ont été renvoyées à l’audience devant se tenir au siège du Tribunal judiciaire d’Orléans le 12 novembre 2024. A l’audience du 12 novembre 2024, l’EPFLI Foncier Cœur de France comparaît assistée par son conseil. La SCI LES BORDS DE L'OUANNE comparaît représentée par son gérant Monsieur [N] [C] et assistée par son conseil. Le Commissaire du Gouvernement comparaît en personne. Les parties ont soutenu leurs mémoires préalablement déposés. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Aux termes de son dernier mémoire en réponse en date du 11 octobre 2024 reçu au greffe le 15 octobre 2024, l’EPFLI Foncier Cœur de France sollicite du Juge de l’expropriation la fixation du prix du bien immobilier préempté à la somme de 332.300,00 euros. Aux termes de son dernier mémoire en réponse reçu au greffe le 7 novembre 2024, la SCI LES BORDS DE L'OUANNE demande au Juge de l’expropriation : - De débouter l’EPFLI Foncier Cœur de France de sa demande de fixation de la valeur vénale de l’immeuble lui appartenant à la somme de 332.300 euros : - De fixer la valeur de l’immeuble dont elle est propriétaire à 480.000 euros ; - De dire et juger que la cession par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 15] interviendra au prix de 480.000 euros ; - Condamner l’EPFLI Foncier Cœur de France aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de renvoyer à leurs mémoires respectifs contradictoirement transmis, en application de l’article 455 du code de procédure civile. AVIS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : Le Commissaire du Gouvernement rappelle la législation applicable et conclut, sur la base d’une méthode d’évaluation par comparaison et selon conclusions récapitulatives du 6 novembre 2024 reçues au greffe le 8 novembre 2024, à la fixation du prix du bien préempté à la somme de 350.000 euros. MOTIVATION DE LA DECISION : Aux termes de l’article L213-1, 1° du code de l’urbanisme, sont soumis au droit de préemption tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce. L’article L213-4 du même code dispose : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. » Sur la date de référence L’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » L’article L213-6 alinéa 1er du code de l’urbanisme dispose : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. » L’article L213-4 du code de l’urbanisme, dans son alinéa 3, prévoit toutefois que lorsque le prix d’acquisition est fixé par la juridiction, à défaut d’accord amiable, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : * la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; * la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; * dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; - pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date de référence ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif. A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. En l’espèce, le bien dont est propriétaire la SCI LES BORDS DE L'OUANNE est situé sur la commune de [Localité 15], aux [Adresse 6] et [Adresse 11] et est cadastré section AN n°[Cadastre 2]. A ce titre, il est situé en zone Ua1 (centre historique) du plan local d’urbanisme intercommunal Habitat et déplacements (PLUiHP) et soumis au droit de préemption urbain. La date de référence à retenir est donc celle à laquelle l’acte approuvant le PLUiHP de la Communauté d’Agglomération [Localité 16] et [Localité 18] a été publié et rendu opposable aux tiers. Cette date est déterminée par l’ensemble des parties comme étant celle du 24 juillet 2020. En conséquence, la date de référence quant à l’usage du bien sera fixée au 24 juillet 2020. 2 : Sur la description du bien préempté, sa situation administrative et géographique et son usage effectif Sur la description du bien La parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 2] faisant l’objet de l’exercice du droit de préemption est la propriété de la SCI LES BORDS DE L’OUANNE. Sur cette parcelle est édifié un immeuble de rapport destiné à la location commerciale et à usage d’habitation. Ce bien a été acquis par adjudication par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE en 2005, au prix de 230.000 euros. Sur le plan administratif, la parcelle est située en zone Ua1 du PLUiHP de la Communauté d’Agglomération [Localité 16] et [Localité 18], ce qui correspond au centre historique. La parcelle se situe entre la [Adresse 20] (au nord) et la [Adresse 19] (au sud). La [Adresse 20] est une rue animée, composée de bâtiments comprenant une partie commerciale en rez-de-chaussée et des habitations dans les étages. La [Adresse 19] est une rue piétonne. L’accès aux voitures est réservé aux riverains et s’effectue au moyen d’un badge permettant l’accès à la rue. Le début de la rue fait face à la mairie de [Localité 15]. L’immeuble qui y est édifié dispose d’une façade comprenant une entrée et une devanture de local commercial avec entrée indépendante donnant sur chacune des rues. Il sera en premier lieu décrit les différentes composantes de l’immeuble, puis établi la surface totale du bien à prendre en compte. S’agissant de l’accès par la [Adresse 19] L’immeuble appartenant à la SCI LES BORDS DE L'OUANNE est mitoyen des deux côtés. La façade donnant sur la [Adresse 19] comprend un local commercial avec entrée indépendante donnant sur la rue sur la droite de la vitrine, ainsi qu’une porte permettant l’accès aux parties communes desservant les étages sur la gauche. Le local commercial, situé en rez-de-chaussée, se présente comme un grand plateau de 70m², actuellement divisé en trois espaces par des cloisons montant aux deux-tiers de la hauteur sous plafond. La devanture vitrée est la seule ouverture sur la rue. Elle se ferme par l’activation d’un rideau métallique. L’installation électrique y a été refaite à neuf. Il existe une arrivée d’eau dans deux des trois espaces délimités (anciennes cabines d’esthétique exploitées par l’ancien preneur à bail commercial). Le plateau commercial dispose également d’un WC et d’un évier. Il est libre de toute occupation. Dans le prolongement de cet espace, le local s’ouvre sur une cour intérieure couverte par la terrasse agrémentant l’appartement du premier étage de la partie de l’immeuble donnant sur la [Adresse 20]. La cour intérieure est pavée. Il s’y trouve une porte ancienne en bois donnant accès aux caves de l’immeuble, communicantes avec la [Adresse 20]. L’accès au 1er étage s’effectue par un escalier en bois vétuste. Le 1er étage est composé d’un plateau en deux parties : Une première partie d’une superficie de 22m². Le sol est d’abord composé de planches de bois puis d’une dalle de béton brut. Le plafond est à nu, mais isolé de laine de verre. Une cheminée existe mais est en mauvais état. Les fenêtres et verrières donnant sur la cour intérieure sont cassées. Ce plateau ne comporte aucun point d’eau et ne dispose pas d’alimentation électrique. Une seconde partie d’une superficie de 9,4m², présentant des murs recouverts de panneaux de liège. Le sol est en béton brut. La pièce est très humide et le plafond vétuste. Il existe une remise avec fenêtre, d’une superficie inférieure à 2 m². Cet espace est également accessible par la [Adresse 20]. L’accès au 2ème étage s’effectue par un escalier en bois vétuste et étroit. Le 2ème étage se présente comme un plateau dont le sol, qui comporte un dénivelé, est en bois, avec présence d’une plaque de fer rouillé. Les murs sont bruts, en parpaing. Le plafond laisse apparaître la charpente et est composé en partie d’une plaque en fibre de verre et de plexiglas. Au fond de la pièce, des fenêtres donnent sur la [Adresse 19]. Les huisseries sont neuves et de bonne facture (aluminium et double vitrage). La poutre entourant les huisseries a été changée. La pièce, qui n’est pas alimentée par l’électricité, est humide et vétuste. S’agissant de l’accès par la [Adresse 20] La [Adresse 20] est une rue accessible aux voitures et commerçantes. Face à l’immeuble se trouve l’Eglise [21]. La façade de l’immeuble, en pierre, est abîmée : les tours des fenêtres ont été détruits lors de la réfection des huisseries pour éviter des chutes de pierres sur les passants. Elle comporte une devanture vitrée correspondant à un local commercial qui dispose de son entrée indépendante (à droite de la vitrine), ainsi qu’une porte d’entrée (à gauche de la vitrine) donnant sur un couloir desservant le local commercial mais également les parties communes permettant l’accès aux premier et deuxième étage. S’agissant du local commercial du rez-de-chaussée, la porte d’accès présente une rampe d’accès aux personnes en situation de handicap et se ferme par un volet métallique roulant électrique. La devanture vitrée est la seule ouverture sur la rue. Une mesure contradictoire de la superficie de cet espace lors du transport sur les lieux a permis de retenir la valeur de 74,86m². L’espace est divisé par trois poteaux. Le sol est en parquet flottant. L’installation électrique a été refaite à neuf. L’espace est climatisé. Au fond de la pièce se trouvent deux espaces : un premier espace avec évier et WC et un second espace servant d’espace de stockage. Le local est actuellement vide de tout occupant. Le premier et le deuxième étage sont accessibles en empruntant un couloir accessible depuis une porte d’entrée donnant sur la [Adresse 20]. Ce couloir est carrelé. Il permet : l’accès aux caves de l’immeuble ainsi qu’à un local contenant le cumulus d’eau chaude sanitaire desservant le local commercial donnant sur la [Adresse 20] ; L’accès à une colonne technique contenant le câblage téléphonique. Au bout de ce couloir se trouve un escalier en bois avec ferronnerie permettant l’accès aux étages. L’appartement du premier étage est d’une superficie de 108m². Il est actuellement occupé. Depuis l’entrée, un petit espace donne accès à la cuisine, la buanderie et la pièce à vivre. La cuisine est aménagée et équipée. Les plaques de cuisson fonctionnent au gaz de ville et sont alimentées par une bouteille individuelle. Le sol est carrelé de faïence blanche et colorée. La buanderie contient le cumulus d’eau chaude sanitaire desservant le logement. La pièce à vivre est grande et lumineuse. Elle donne sur la [Adresse 20] par deux fenêtres en double vitrage. Les fenêtres ont été remplacées mais les huisseries en bois ont été conservées. Le sol est composé de parquet en chevrions. La pièce est équipée d’une cheminée en marbre, encadrée de placards intégrés aux murs. Un couloir partant de la pièce à vivre permet l’accès à un couloir desservant une salle de douche équipée d’un meuble vasque ancien. La pièce est carrelée. Une trace de fuite d’eau est notable au plafond. Dans la continuité du couloir se trouve une première chambre. Le sol est en parquet. Les fenêtres sont en PVC et le radiateur est récent. Une cheminée en marbre agrémente la pièce. Depuis cette chambre, une porte donne accès à un second couloir, qui dessert des WC et un espace formant un troisième couloir. Cet espace présente des tomettes au sol. Il permet l’accès, par une porte fenêtre en PVC à double-vitrage, à une terrasse en bois d’environ 22m². Y est installée l’unité extérieure de la climatisation équipant le local commercial du rez-de-chaussée. Dans la continuité du troisième couloir se trouve une seconde chambre. Le sol est en parquet, les fenêtres en PVC double-vitrage, le radiateur est récent et la pièce est équipée de placards. Depuis cette pièce, un accès en enfilade permet de pénétrer dans une troisième chambre aux caractéristiques identiques. Les fenêtres des deuxièmes et troisièmes chambres donnent sur la terrasse. Les pièces de cet appartement sont en bon état général et spacieuses. Sur le palier du premier étage, une porte donne accès à un escalier en bois qui permet d’atteindre le deuxième étage. Le palier du 2ème étage est éclairé par un puits de lumière naturelle. L’appartement du 2ème étage est d’une superficie de 81m². Il est actuellement occupé. Il est en bon état et présente du cachet. Depuis l’entrée, s’ouvre une grande pièce servant à gauche d’espace salon salle à manger et en face de cuisine. La cuisine est aménagée et équipée. Elle est éclairée par deux fenêtres de toit à ouverture/fermeture électrique. Le sol est carrelé, certains carreaux sont fissurés. Une marche permet l’accès à l’espace salon-salle à manger. Les fenêtres ont été changées avec conservation des huisseries en bois. Elles sont en PVC double-vitrage. Les colombages des façades extérieurs sont apparents. Il peut être noté une belle hauteur sous plafond apportant du cachet à la pièce. Un couloir situé à droite de l’entrée permet l’accès à la partie nuit composée de deux chambres, d’une salle de bains et de WC. Le couloir donne également accès à un dégagement carrelé de faïence, aménagé en buanderie contenant un cumulus d’eau chaude sanitaire et une arrivée d’eau. La première chambre, spacieuse, est équipée d’une salle de douche privative, carrelée de faïence jusqu’au plafond et meublée d’un meuble vasque. Les fenêtres en PVC double-vitrage donnent sur la terrasse du premier étage. Le sol est en parquet. La seconde chambre est spacieuse. Le sol est en parquet. Les fenêtres sont en PVC double vitrage. S’agissant de la surface du bien Les parties s’accordent sur le fait que la surface de la parcelle AN n°[Cadastre 2] et de 239m². S’agissant de l’immeuble de rapport y étant édifié, les parties s’accordent sur les surfaces suivantes : Local commercial rez-de-chaussée [Adresse 19] : 70 m² ; [Adresse 14] : 81 m² ; Plateau vide 1er et 2ème étage [Adresse 19] : 156 m². La surface du local commercial donnant sur la [Adresse 20] fait débat entre les parties, l’EPFLI Foncieur Cœur de France retenant une surface de 65 m², la SCI LES BORDS DE L'OUANNE une surface de 78,70 m² et Madame la Commissaire de Gouvernement une surface de 75 m². Une mesure contradictoire, en présence de l’ensemble des parties, a été effectuée lors du transport sur les lieux et permet de retenir une surface de 74,86 m². A la suite du Commissaire du Gouvernement, cette surface sera arrondie à 75 m². Enfin, les parties s’opposent sur la surface de l’appartement du premier étage donnant sur la [Adresse 20]. L’EPFLI Foncier Cœur de France et le Commissaire du Gouvernement retiennent une surface de 108 m² et la SCI LES BORDS DE L'OUANNE retient une surface de 110 m² en s’appuyant sur le rapport du cabinet d’expertise [R] établi en juillet 2024. L’avis du Domaine sur la valeur vénale du bien émis les 21 et 23 février 2024 retient pour cet appartement, une surface de 108 m² et précise que cette donnée a été établie après métrage réalisé par un consultant. Le bail d’habitation conclu pour cet appartement le 17 mars 2023 et produit aux débats par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE précise lui que les locaux loués correspondent à une surface de 96,3 m². Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir la surface de 108 m² pour être la seule valeur commune à deux des trois parties, et alors que le propriétaire du bien avance deux valeurs différentes dont l’une à la hausse et l’une à la baisse. La SCI LES BORDS DE L'OUANNE a également rappelé l’existence d’une terrasse de 22 m². Il y a lieu toutefois d’écarter cette terrasse de la surface prise en compte dans la mesure où il n’est pas contesté que cet ouvrage n’a pas été déclaré régulièrement et n’a donc aucune existence officielle. Il sera en outre relevé que le bail d’habitation conclu en mars 2023 pour l’appartement du 1er étage de la [Adresse 20], soit l’appartement équipé de cette terrasse, n’en fait pas mention et que la valeur de l’immeuble doit être apprécié à la date de référence, en l’espèce fixée au 24 juillet 2020 compte tenu des dispositions des articles L322-2 et L213-6 précités du code de l’urbanisme. Au total, il peut donc être retenu une surface totale de 490 m². S’agissant de la surface utile, l’EPFLI Foncier Cœur de Loire indique appliquer un coefficient de pondération de 0,4 à la surface prise en compte pour le plateau des 1er et 2ème étage de la [Adresse 19], dans la mesure où ces plateaux sont à aménager et ne peuvent donc être évalués comme des logements ou des locaux commerciaux. Le Commissaire du Gouvernement applique le même calcul, pour les mêmes motifs, en soulignant que le coefficient de 0,4 est habituellement pratiqué s’agissant de combles aménageables à l’état brut. La SCI LES BORDS DE L'OUANNE conteste tant le principe de la pondération des surfaces que le coefficient de 0,4 retenu, estimant que l’aménagement des plateaux bruts des premier et deuxième étage pourrait permettre de créer un duplex au-dessus du commerce de la [Adresse 19], ce qui s’inscrirait selon elle parfaitement dans le projet auquel fait référence l’EPFLI Foncier Cœur de France. Il sera toutefois rappelé que le prix de l’immeuble ne peut être fixé qu’au regard de son état à la date de référence et non en considération de l’utilisation que fera ou pourra faire l’autorité préemptrice (rappr. Cass, Civ 3ème, 10 mai 1984 ; Cass, Civ 3ème, 9 décembre 1986). En l’état, les plateaux concernés sont, ainsi que cela résulte de la description du bien, dans un état de vétusté certain, non aménagés et non reliés à l’installation électrique. Leur valeur ne peut donc être évaluée à l’identique des locaux commerciaux et appartements présents dans le reste de l’immeuble, de sorte qu’il est justifié de pondérer leur surface dans le calcul de la surface utile. La comparaison avec des combles aménageables à l’état brut effectuée par le Commissaire du Gouvernement est cohérente au regard de l’état des plateaux. Si l’administration fiscale retient un coefficient de pondération compris entre 0,4 et 0,6 s’agissant de ce type de bien, le caractère très vétuste, l’absence d’installation électrique, d’isolation, d’arrivée d’eau conduisent à retenir le coefficient de 0,4, et ce en dépit de la réfection de bonne facture des fenêtres équipant les plateaux. La surface utile retenue sera donc de 396,40 m² s’agissant de l’immeuble de rapport édifié sur la parcelle AN n°[Cadastre 2]. Sur l’usage effectif du bien En l’espèce, il y a lieu d’évaluer la valeur du bien cadastré section AN n°[Cadastre 2] en fonction de son usage effectif, à savoir un usage mixte, l’immeuble étant composé de locaux commerciaux préalablement loués et de locaux d’habitation indépendants. 3 : Sur la fixation du prix du bien préempté Sur la méthode d’évaluation retenue Le juge de l’expropriation choisit souverainement les termes de comparaison qui lui apparaissent les plus pertinents en considération de la situation du terrain et qu’il fixe, également souverainement, le montant de l’indemnité de dépossession. Toutefois, l’article L. 322-2, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, oblige le juge de l’expropriation à tenir compte, dans son évaluation, « des servitudes et des restrictions administratives affectant de manière permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive ». La méthode d’évaluation par comparaison permet d’apprécier la valeur de l'immeuble à évaluer par rapport à celles des termes de comparaison que les parties et le commissaire du gouvernement ont charge de lui proposer, conformément au droit commun de la preuve, compte tenu par ailleurs des constatations qu'il a pu faire au cours du transport sur les lieux. Les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature, à l’usage et à la qualification des biens expropriés (rappr. Cass, Civ 3ème, 10 mai 2011, n°10-15.651). La méthode par le revenu consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode par le coût de remplacement consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation. La méthode dite de “récupération foncière” présente un intérêt lorsque les constructions édifiées sur un terrain n’ont aucune valeur ou une valeur inférieure au terrain lui-même. La valeur du bien est ici appréciée compte tenu du caractère impropre à l’habitation des biens expropriés ou préemptés à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par la démolition. La méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée méthode du “compte à rebours opérateur” consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération. En l’espèce, l’EPFLI Foncier Cœur de France procède selon la méthode par comparaison. Le Commissaire du Gouvernement propose un calcul selon une méthode dite « à la découpe » mais retient in fine la méthode par comparaison. La SCI LES BORDS DE L'OUANNE, tout en soutenant que les évaluations des locaux commerciaux et les locaux d’habitation doivent faire l’objet d’une évaluation distincte sous peine de minorer la valeur de l’immeuble de rapport dont elle est propriétaire, conteste les termes de comparaison retenus par l’EPFLI Cœur de France et fait valoir l’existence d’éléments de plus-value affectant son bien par comparaison avec ceux retenus (colombages, restauration de qualité des intérieurs, réfection d’une façade). Il s’en déduit que la SCI LES BORDS DE L'OUANNE ne conteste pas expressément la méthode par comparaison, qu’elle retient elle-même aux termes de ses écritures. En toute hypothèse, cette méthode apparaît être la plus pertinente pour l’évaluation d’un immeuble bâti, situé dans le cœur de ville la commune de [Localité 15] et dans une rue particulièrement commerçante, ce qui permet d’escompter l’existence de termes de comparaison adaptés, à savoir des immeubles de rapports à usage commercial et d’habitation. Il y a lieu en conséquence d’appliquer à la détermination du prix du bien sis [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 15], la méthode d’évaluation par comparaison. Au regard de ce qu’il précède, il y a donc lieu de retenir que le prix du bien préempté, à savoir une parcelle de 239 m² sur laquelle est édifié un immeuble de rapport à usage commercial et d’habitation d’une surface utile pondérée de 396,40 m², sera évalué en fonction de l’état dans lequel il se trouvait à la date de référence, arrêtée au 24 juillet 2020, par comparaison avec les immeubles de nature comparables situés à proximité. A ce titre, s’il ne peut être remis en cause l’importance des travaux effectués par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE sur le bien préempté au cours des années, le prix dudit bien ne peut être déterminé en agrégeant les coûts exposés au prix d’achat, cette méthode contrevenant aux dispositions légales précitées. Sur les termes de comparaison A titre liminaire, il sera rappelé que les mutations invoquées par les parties qui ne seraient pas justifiées par la production de l’acte de vente correspondant ou la citation des références de publication ne peuvent être prises en compte en tant que terme de comparaison (rappr. Cass, Civ 3ème, 19 mars 2020, n°19-11.463 ; CA Paris, 10 décembre 2015, n°13/16819). Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que doivent être retenus comme des termes de comparaison pertinents les ventes d’immeubles mixtes, présentant des locaux commerciaux et des locaux à usage d’habitation, situés dans le cœur de ville de [Localité 15], à proximité de la [Adresse 20] et de la [Adresse 19], axes commerçants de la commune. Seront ainsi écartés les termes de comparaison proposés par la SCI LES BORDS DE L'OUANNE situés au [Adresse 12] et [Adresse 8], ces deux immeubles ne disposant pas de locaux commerciaux et n’étant composés que de locaux d’habitation, au nombre de 8 s’agissant du dernier dont la façade a en outre été refaite récemment. La SCI LES BORDS DE L'OUANNE fait valoir que la plupart des termes de comparaison proposés par l’EPFLI Foncier Cœur de France sont des immeubles acquis par cet organisme à des prix négociés. Il sera en conséquence admis aux termes de comparaison : L’immeuble sis [Adresse 4], immeuble à usage mixte qui, bien que plus éloigné du centre commerçant de la commune de [Localité 15], a fait l’objet d’une vente entre particuliers ; L’immeuble sis [Adresse 7], immeuble à usage mixte qui a vu son prix fixé judiciairement, ce qui exclut toute négociation commerciale du prix d’acquisition et assure un prix déterminé par comparaison avec les immeubles alentours de même nature. Au regard des caractéristiques urbanistiques retenues, des éléments constatés lors du transport, seront retenus comme pertinents les termes suivants qui concernent des termes de comparaison avec bâti de sorte que le prix pertinent est celui rapporté ici à la surface habitable : Adresse, référence cadastrale et date du mutation Surface en m² Prix au m²/surface habitable Description 1 [Adresse 9] 387 775,19 Visité lors du transport sur les lieux. Immeuble de rapport mixte comprenant, au rez-de-chaussée, un local commercial traversant, divisé en deux espaces. Un premier espace en mauvais état avec plafond bas, un second espace en meilleur état avec parquet au sol. A l’étage, présence d’un appartement en duplex sur deux niveaux. Au premier niveau, l’espace est traversant. Les sols sont carrelés ou recouverts de parquet. Des poutres sont apparentes. Les fenêtres sont en PVC. Le deuxième niveau est mansardé avec deux fenêtres de toit, une poutre apparente et de la moquette au sol. L’ensemble est en bon état général. 2 [Adresse 10] 301 847,18 Immeuble de rapport mixte présentant deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée. Au premier étage se trouvent un studio et un appartement T3. Au deuxième étage se trouvent un studio et deux appartements T3. Les logements sont à rénover. Façade en bon état avec du cachet. 3 [Adresse 13] 508 816,93 Observé lors du transport sur les lieux (pas d’accès à l’intérieur). Immeuble de rapport avec un local commercial en rez-de-chaussée et trois appartements répartis sur les trois étages. Superficie supérieure. La façade est en très bon état. 4 [Adresse 3] 229 786,03 Immeuble de rapport mixte comprenant un local commercial au rez-de-chaussée, deux appartements au 1er étage et un appartement au 2ème étage. 5 [Adresse 4] 258 1.085,27 Immeuble de rapport présentant un local commercial ainsi qu’un appartement au rez-de-chaussée et deux appartements au premier et deuxième étage. Façade en très bon état. 6 [Adresse 7] 78,91 878,21 Selon jugement du Juge de l’expropriation en date du 12 septembre 2022 : immeuble à usage mixte avec un local commercial de 25m² en bon état d’entretien et loué en rez-de chaussée, un appartement de deux pièces au premier étage (26,93 m²), un appartement de deux pièces au deuxième étage (26,98 m²) et une cave en sous-sol. Façade usée. Le prix moyen au mètre carré rapporté à la surface habitable est donc de 864,80€. Il doit toutefois être relevé : le terme de comparaison n°1 est en meilleur état général que le bien préempté ; le terme de comparaison n°2 présente une façade en très bon état contrairement au bien préempté ; le terme de comparaison n°3 présente une façade en très bon état, une superficie nettement supérieure au bien préempté et un appartement supplémentaire, facteurs non négligeables de plus-value ; le terme de comparaison n°4 est d’une surface utile plus réduite et ne comprend qu’un local commercial, ce qui justifie une moins-value ; le terme de comparaison n°5 présente une façade en très bon état et un appartement supplémentaire en rez-de-chaussée ce qui justifie une plus-value ; il se trouve néanmoins plus à distance des rues commerciales de [Localité 15], ce qui modère la plus-value retenue ; le terme de comparaison n°6 présente une superficie utile nettement inférieure à celle du bien préempté, ce qui justifie une moins-value comparativement à ce dernier ; Le prix moyen au mètre carrés des termes de comparaison comportant des facteurs de plus-value par rapport au bien préempté (termes n°1, 2, 3, 5) est de 881,14€. Le prix moyen au mètre carrés des termes de comparaison comportant des facteurs de plus-value par rapport au bien préempté (termes n°4 et 6) est de 832,12€. Le bien préempté présente des facteurs de moins-value que sont l’état abîmé de ses façades et la vétusté du plateau des 1er et 2ème étage de la [Adresse 19], bruts et sans desserte d’eau ou d’électricité. Il présente également des facteurs de plus-value, à savoir sa proximité immédiate avec l’hypercentre commerçant de la commune de [Localité 15] et ses commerces et infrastructures (mairie), ses deux locaux commerciaux en bon état d’usage et ses deux appartements avec cachet et récemment rénovés notamment s’agissant des huisseries. Afin de tenir compte de ces éléments de plus et moins-value, un prix moyen au mètre carré arrêté à 880€ apparaît satisfactoire et sera par conséquent retenu. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’arrêter le prix du bien préempté à la somme de 348.832 euros. 4 : Sur les frais de commission d’agence Lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire lorsqu’elle a été stipulée incombant à l’acquéreur pressenti dans le mandat de vente signé par le vendeur et dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner. En l’espèce, la déclaration d’aliéner produite aux débats mentionne clairement que les frais de commission d’agence ont été stipulés à la charge du vendeur, de sorte qu’ils n’ont pas à être supportés par l’EPFLI Foncier Cœur de France. 5 : Sur les frais du procès Eu égard à la nature du litige les dépens seront mis à la charge de l’EPFLI Foncier Cœur de Loire. Enfin, l’EPFLI Foncier Cœur de Loire, partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser à la SCI LES BORDS DE L'OUANNE la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition de la décision au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort. FIXE la date de référence au 24 juillet 2020 ; FIXE le prix dû par l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental Foncier Cœur de France à la SCI LES BORDS DE L'OUANNE, découlant de la préemption de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 2], commune de [Localité 15] (Loiret) à la somme de 348.832 euros (trois cent quarante-huit mille huit cent trente-deux euros) ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental Foncier Cœur de France à payer à la SCI LES BORDS DE L'OUANNE la somme de 2.000 (deux mille) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental Foncier Cœur de France aux entiers dépens. Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience publique du 31 Janvier 2025par Madame Eva FLAMIGNI, Juge de l’Expropriation du Département du Loiret assisté de Mme Christel BOUCHER, audit Tribunal, désignés conformément aux articles L.211-1, R. 211-2 et R. 211-5 du Code de l’Expropriation. Le Greffier, Le Juge,