Cour de cassation, 28 mai 2020. 19-15.790

CIV. 3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10237 F Pourvoi n° F 19-15.790 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020 La société Cabinet [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-15.790 contre l'arrêt rendu le 26 février 2019 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société EKA, société civile immobilière, dont le siège est [...] , représentée par M. W... T..., domiciliée [...] , pris en qualité d'administrateur provisoire, 2°/ à la société [...], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Cabinet [...], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Cabinet [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Cabinet [...] et la condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet [...]. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la salle située au rez-de-chaussée au fond de l'immeuble du [...] était un bien à usage commun accessoire à la chose louée, d'avoir dit en conséquence que chacun des locataires de l'immeuble pouvait y accéder librement, et d'avoir condamné la société Cabinet [...] à payer à la société [...] la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le litige porte sur l'usage commun ou privatif d'une pièce numérotée 205 sur le plan du 3 décembre 1993, à usage de salle de réunion, située au rez-de-chaussée à l'arrière de l'immeuble, derrière les locaux loués par le cabinet d'expertise comptable [...], le cabinet d'avocat [...] occupant la partie avant de l'immeuble, du côté de la rue de Cursol ; qu'ainsi que les premiers juges l'ont relevé, trois baux ont été conclus entre les parties : - deux baux le 30 décembre 1993, l'un entre la SCI Eka et M. R..., l'autre entre la SCI Eka et l'EURL [...], mentionnant l'un et l'autre une superficie louée de 200 m² et un loyer de 10.000 francs, - un bail le 31 octobre 1995 entre la SCI Eka et la SELARL [...], qui prend la suite de M. R... en qualité de preneur, mentionnant le même loyer et la même superficie ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu : - que les descriptions des lieux loués dans ces baux étaient très sommaires, puisque la surface indiquée de 200 m² pour chaque locataire était erronée, la superficie totale de l'immeuble étant d'environ 320 m², - qu'il convenait de rechercher la commune intention des parties, - qu'il se déduisait du fait qu'aucun des trois baux susvisés ne mentionnait la salle de réunion litigieuse dans les locaux loués par l'une ou l'autre des parties, que les parties aux baux n'avaient pas entendu affecter cette salle à l'usage privatif de l'un ou l'autre locataire et avaient voulu qu'elle ait un usage commun aux deux locataires ; que l'argument avancé par l'appelante selon lequel l'occupation commune et partagée de la salle serait illogique au regard des règles déontologiques s'imposant à la profession d'avocat n'apparaît pas opérant. En effet, la revendication d'usage commun par le Cabinet d'avocats ne porte que sur la salle de réunion litigieuse, les autres locaux hormis l'entrée étant privatifs, s'agissant notamment des bureaux ; qu'en outre cette salle comporte une porte et il n'est pas fait état d'une absence d'insonorisation de nature à compromettre la confidentialité des conversations s'y tenant ; qu'il ressort par ailleurs des attestations et d'un "planning salle de réunion pour l'année 2009 produits par la SELARL [...] que cette salle n'était pas occupée de manière concomitante par les deux cabinets, mais soit par l'un soit par l'autre ; qu'il est exact que compte tenu de la configuration des lieux résultant du plan établi le 3 décembre 1993 lors de la conclusion des premiers baux, il est nécessaire, pour accéder à la salle litigieuse numérotée 205, depuis les locaux occupés par le Cabinet [...], de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 (couloir et secrétariat) louées par le Cabinet [...] ; que néanmoins, le fait que les baux, dont l'imprécision a été à juste titre soulignée par les parties comme par le tribunal, n'aient pas stipulé de droit de passage consenti par le second au premier, ou qu'un accès commun n'ait pas été aménagé lors des travaux effectués en 1993-1994, n'est pas non plus un argument déterminant, dans la mesure où il n'est pas contesté que les relations entre les deux associés étaient bonnes dans un premier temps et ne se sont dégradées que plusieurs années après la constitution de la SCI Eka, de sorte qu'ils ont pu convenir, dans l'hypothèse d'un usage commun pour cette salle, d'une entente amiable, ce qu'illustre d'ailleurs l'établissement d'un planning d'utilisation en 2009 ; que, par ailleurs, l'économie des baux respectifs qui prévoit une égalité de loyers et de superficies (bien qu'erronées) et le fait que les associés de la SCI Eka aient aussi constitué une société civile de moyens (la société Ace) ayant pour objet de faciliter l'activité professionnelle de ses membres par la mise en commun des moyens utiles à l'exercice de leur profession, suppose une occupation des locaux équivalente en superficie ; que les deux sociétés professionnelles en conviennent, mais, si elles évaluent l'une et l'autre la superficie des locaux occupés par la SELARL [...] à 156,23 m2, elles calculent de manière différente la superficie des locaux occupés par la SARL Cabinet [...] ; qu'or, cette dernière, en page 10 de ses conclusions, retire de la superficie qu'elle occupe la surface des pièces 201, 202, 203 (couloir, secrétariat et salle d'attente) alors que ces pièces sont mentionnées dans le bail qu'elle a conclu et que la SELARL [...] ne demande pas l'usage commun de ces trois pièces, mais seulement celle de la salle 205. Le fait que cette dernière soit obligée, dans la configuration actuelle des locaux, de passer par les pièces 201 à 203 ne les prive pas pour autant de leur caractère privatif résultant du bail ; qu'en outre, il n'y a pas lieu, pour déterminer la volonté des parties, de déduire de la surface occupée par le Cabinet [...] 22 mètres au titre des pièces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre ; qu'en effet, les parties ont entendu mentionner dans les baux une superficie équivalente de part et d'autre (bien qu'erronée) sans préciser que les locaux occupés avaient des hauteurs de plafond différentes devant être compensées par l'attribution au [...] d'une pièce supplémentaire ; qu'en se référant à la pièce 1 produite par l'appelante ("répartition des surfaces de l'immeuble de la SCI Eka"), l'addition des surfaces occupées respectivement par les deux cabinets professionnels, sans déduction pour les pièces inférieures à 1,80m et en comptabilisant la surface des pièces 201, 202, 203 dans celle du cabinet [...], aboutit à une superficie totale de 156,23 m² pour le Cabinet [...] et de 148,44 m² pour le Cabinet [...] ; que l'addition des surfaces des différentes pièces de l'immeuble, calculées par MM. B... et A... dans leur rapport d'estimation établi le 2 février 2011, non comprise la surface de la salle de réunion litigieuse (rapport joint au courrier du 17 octobre 2011 produit en pièce 11 par l'appelante) aboutit à des résultats identiques (surface totale occupée par la SELARL [...] : 156,03m²; surface totale occupée par la SARL Cabinet [...] : 148,44 m² ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que si la salle litigieuse de 29 m² était adjointe aux locaux loués au Cabinet [...], celui-ci disposerait d'une surface totale de 177 m², ce qui ne serait pas compatible avec l'équilibre voulu entre les locataires ; que par ailleurs, la SELARL [...] justifie par dix attestations d'une utilisation par elle de la salle de réunion, non pas de manière occasionnelle, mais régulière, chaque semaine, au moins jusqu'en 2008 ; qu'il n'y a aucune raison de remettre en cause ces témoignages qui sont tous concordants et émanent principalement d'élèves-avocats ou d'avocats ne travaillant plus au sein de la SELARL, mais aussi d'un client et d'un ancien salarié du cabinet [...] ; qu'enfin, il est établi que la SCM Ace a exposé des frais financés par les deux associés pour meubler la dite pièce ; que, pour l'ensemble de ces motifs, le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que la salle litigieuse était un bien à usage commun et que la SARL Cabinet [...] n'était pas fondée à en refuser l'accès à la SELARL [...] ; qu'au regard de l'utilisation antérieurement régulière de la dite pièce par cette dernière, le tribunal a aussi justement évalué à 15.000 € le préjudice subi par elle, qui ne peut plus accéder à la dite pièce au moins depuis le 3 janvier 2012 ainsi qu'il ressort du constat d'huissier produit en pièce 16, soit depuis 7 ans au jour où la cour statue ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions (arrêt, p. 6 à 9) ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE le litige concerne le statut juridique et donc la destination de la pièce se trouvant au fond de l'immeuble au rez-de-chaussée dont la société [...] considère qu'il s'agit d'une pièce commune à laquelle elle peut avoir accès ce qui est contesté par la société [...] ; qu'il est dit au bail signé le 30 décembre 1993 entre la SCI Eka représentée par M. R... et l'Eurl [...] à l'article concernant la désignation des lieux : « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte, un local sis [...] à Bordeaux comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage d'une superficie d'environ 200 m2. Ces locaux comprennent trois bureaux, une salle d'archives attenante, une pièce secrétariat, une salle d'attente et les dépendances sanitaires nécessaires » ; que le bail conclu le même jour entre la SCI Eka représenté par M. I... et M. Z... R... mentionne à l'article 2 relatif à la désignation des lieux : « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte, un local sis [...] à Bordeaux comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage donnant tous les deux sur la rue d'une superficie d'environ 200 m2 .Ces locaux comprennent trois bureaux, une salle d'archives attenante, une pièce secrétariat, une salle d'attente et les dépendances sanitaires nécessaires » ; qu'enfin un bail a été conclu entre la SCI EKA représenté par V... I... et la société [...] le 31 octobre 2005 qui mentionne à l'article2 concernant la désignation des locaux: « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte un local sis [...] comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage d'une superficie d'environ 200 m2. Ces locaux comprennent six bureaux, deux salles d'archives attenantes, une pièce de secrétariat, une salle d'attente une terrasse et les dépendances sanitaires nécessaires » ; qu'il s'agit ainsi, à l'évidence, de descriptions sommaires puisque notamment la société Cabinet [...] fait observer sans être contredite sur ce point par la société [...] que la surface totale utile de l'immeuble s'établit seulement à 320 m2 de sorte que la mention de deux fois 200 m2 ne correspond pas à la réalité des locaux ; qu'en tout état de cause aucune des trois descriptions des locaux ne permet d'identifier la salle litigieuse qui est en revanche portée sur tous les plans versés aux débats comme étant une salle de réunion ; que, dans ces conditions, il convient de rechercher, comme au demeurant le suggère la SARL cabinet [...], quelle était la commune intention des parties ; qu'or l'absence de mention expresse de cette pièce en ce qui concerne son utilisation démontre à l'évidence que les parties ont considéré que cette partie de l'immeuble resterait commune ; qu'au demeurant, cette hypothèse découle également de la comparaison effectuée par la société [...] des surfaces occupées par chacun des locataires qui s'établissent à 156 m2 pour cette dernière est à 148 m2 pour la société Cabinet [...] ; qu'en effet, si la salle de réunion de 29 m2 était adjointe aux locaux loués à cette dernière, c'est un total de 177 m2 dont elle disposerait qui n'est pas compatible avec l'équilibre voulu entre les surfaces accordées à chacun des locataires et corroboré par le fait que les loyers étaient identiques ; que, dans ces conditions il y a lieu de dire que cette salle de réunion constitue un bien à usage commun accessoire à la chose louée par les deux locataires lesquels peuvent en disposer également ; qu'en conséquence la société Cabinet [...] n'était pas fondée à en refuser l'accès à la société [...] ; qu'or, si cette dernière invoque une absence de demande d'utilisation de cette salle de réunion, les attestations produites par la société [...] rapportent la preuve qu'elle utilisait régulièrement cette pièce et qu' ainsi la réalité de son affirmation d'une interdiction d'usage par la société cabinet [...] est démontrée ; qu'il est ainsi résulté de cette impossibilité d'accès un préjudice pour la société [...] qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 15.000 € (jugement, p. 4 à 6) ; 1°) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « les parties ont entendu mentionner dans les baux une superficie équivalente de part et d'autre (bien qu'erronée) sans préciser que les locaux occupés avaient des hauteurs de plafond différentes devant être compensées par l'attribution au [...] d'une pièce supplémentaire » (arrêt, p. 8 § 4) ; qu'elle en a déduit que la surface louée à la société Cabinet [...] était en réalité de 148,44 m2, sans tenir compte de la salle de réunion litigieuse, d'une surface de 29 m2, ce qui était comparable à la surface louée à la société [...], évaluée à 156,23 m2, ce dont elle a tiré que la salle de réunion n'était pas comprise dans la surface louée à l'expert-comptable, mais était à usage commun ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 9 § 5), si les baux prévoyaient une identité de loyers, ce qui impliquait, pour déterminer la surface louée, de tenir compte de la valeur locative des lieux, et si, s'agissant de la société Cabinet [...], les lieux loués comportaient une surface de 22,40 m2 ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ce qui ne permettait pas l'installation d'un bureau et dépréciait la valeur locative, de sorte qu'en pondérant cette surface pour tenir compte de cette dépréciation et en y ajoutant la surface de la salle de réunion, on parvenait à une surface totale de 155,43 m2, quasi-équivalente à celle louée à M. R..., ce dont il s'évinçait que la salle de réunion était comprise dans la surface louée à la société Cabinet [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ; 2°) ALORS QUE la cour d'appel a considéré que l'argument avancé par la société Cabinet [...], expert-comptable, de l'incompatibilité entre l'accès à la salle de réunion litigieuse par la société [...], avocat, et les règles de déontologie propres à cette dernière profession n'était pas opérant dès lors que « la revendication d'usage commun par le cabinet d'avocats ne porte que sur la salle de réunion litigieuse, les autres locaux hormis l'entrée étant privatifs, s'agissant notamment de bureaux » (arrêt, p. 7 § 14) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que l'accès à la salle de réunion supposait de passer par trois pièces louées par la société Cabinet [...] correspondant à un couloir, un secrétariat et une salle d'attente (arrêt, p. 8 § 1 et 3), de sorte que l'utilisation de la salle de réunion par le cabinet d'avocat impliquait le passage de ses clients éventuels par des locaux utilisés à titre privatif par le cabinet d'expertise comptable, ce qui n'était pas compatible avec l'exigence de confidentialité imposée aux avocats et excluait dès lors qu'un usage commun de la salle litigieuse ait pu être convenu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ; 3°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que, « compte tenu de la configuration des lieux résultant du plan établi le 3 décembre 1993 lors de la conclusion des premiers baux, il est nécessaire, pour accéder à la salle litigieuse numérotée 205, depuis les locaux occupés par le Cabinet [...], de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 (couloir et secrétariat) louées par le cabinet [...] » (arrêt, p. 7 dernier § et p. 8 § 1) ; qu'elle a néanmoins jugé que l'absence de stipulation d'un droit de passage dans les baux ou encore l'absence d'aménagement d'un accès commun n'était pas « un argument déterminant » en faveur de la jouissance privative de la salle par l'expert-comptable, dans la mesure où il n'était pas contesté que les relations entre les deux associés étaient bonnes dans un premier temps « de sorte qu'ils avaient pu convenir, dans l'hypothèse d'un usage commun pour cette salle, d'une entente amiable, ce qu'illustre d'ailleurs l'établissement d'un planning d'utilisation en 2009 » (arrêt, p. 8 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif seulement relatif à une « entente amiable » entre les deux locataires, c'est-à-dire une simple tolérance momentanée de l'expert-comptable impropre à caractériser en quoi le bail conclu entre la SCI Eka et la société Cabinet [...] aurait stipulé, à la charge du preneur, l'obligation de permettre à M. R... de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 pour accéder à la salle de réunion n°205, ce qui excluait, comme le faisait valoir la société Cabinet [...] (concl., p. 13 dernier §), que cette salle 205 ait été affectée à l'usage commun des deux preneurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ; 4°) ALORS QUE la cour d'appel a considéré qu'il résultait de plusieurs attestations que la société [...] avait utilisé la salle de réunion litigieuse, « non pas de manière occasionnelle, mais régulière, chaque semaine, au moins jusqu'en 2008 » (arrêt, p. 8 dernier §), pour en déduire que la salle de réunion n'était comprise dans aucun des contrats de bail, et était une pièce à usage commun des deux locataires de l'immeuble ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'accès de la société [...] à la salle de réunion litigieuse ne résultait pas d'une simple facilité consentie occasionnellement par la société [...] en raison des liens amicaux existant à l'époque entre M. R... et M. I... (concl., p. 15 § 1), n'ayant pas la nature d'un engagement contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ; 5°) ALORS QU' en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si le bureau occupé par M. R..., avocat, comportait une table de réunion, de sorte que les locaux qui lui étaient loués permettaient l'organisation de réunions avec ses clients, conformément à la volonté des associés de la SCI Eka de faire en sorte que chacun ait sa propre salle de réunion, notamment pour respecter les règles de déontologie (concl., p. 12 § 7 et 8) et qui excluait qu'il ait été prévu au profit de M. R... un droit contractuel d'accès à la salle de réunion dépendant des locaux loués à la société Cabinet [...], expert-comptable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ; 6°) ALORS QU' en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (concl., p. 14 § 1), si la salle de réunion litigieuse abritait le serveur informatique du cabinet d'expertise comptable, ce qui était incompatible avec un usage partagé de cette salle entre le Cabinet [...] et la société [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code.