Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/08736

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 27 JUIN 2023 N°2023/213 Rôle N° RG 21/08736 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTZW [W] [C] C/ [D] [N] [B] [M] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 18 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/06829. APPELANT Monsieur [W] [C] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009016 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Bruno RODRIGUEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN pour avocat plaidant INTIMES Monsieur [D] [N] demeurant au sein de L'EHPAD de [Localité 10] - [Adresse 5] et pris en la personne de son représentant légal Monsieur [H] [N] né le 11 décembre 1970 à [Localité 6], domicilié [Adresse 3] né le 16 Mai 1945 à ST DIZIER, demeurant [Adresse 1] Madame [B] [M] épouse [N] demeurant au sein de L'EHPAD de [Localité 10] - [Adresse 5] et pris en la personne de son représentant légal Monsieur [H] [N] né le 11 décembre 1970 à [Localité 6], domicilié [Adresse 3] née le 02 Mai 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Tous deux représentés par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Olivier BRUE, Président Rapporteur, et Madame Louise DE BECHILLON, conseiller, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2023.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte du 9 mai 2017, les époux [N] ont vendu à M.[C] un immeuble sis à [Localité 9] (Var) au prix global, commission d'agence comprise, de 445 000 euros, ce sous une condition suspensive d'octroi de prêt bancaire, l'acquéreur devant sous un mois solliciter tout établissement bancaire et faire part, sous deux mois, du résultat de ses démarches. L'acte authentique devait être signé avant le 30 septembre 2017. Par avenant du 16 octobre 2017, les parties ont prorogé le délai de validité du compromis à la date du 15 décembre 2017. La Caisse d'Epargne a indiqué refuser d'accorder le prêt par lettre du 13 décembre 2017. Par courrier du 2 janvier 2018, M. et Mme [N] ont mis en demeure M. [C] de régulariser la vente et de justifier de la réalisation de la condition suspensive. Ils lui ont réclamé, par courrier du 24 janvier 2018, le paiement de la somme de 44'500 €, au titre de la clause pénale. Vu l'assignation du 10 octobre 2019, par laquelle M.[D] [N] et Mme [B] [M] épouse [N], représentés par M. [H] [N] désigné par le juge des tutelles ont fait citer M. [W] [C], devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Vu le jugement rendu le 18 mai 2021, par cette juridiction ayant condamné M. [W] [C] à payer à M.[D] [N] et Mme [B] [M] épouse [N], la somme de 44'500 €, au titre de la clause pénale et celle de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. Vu la déclaration d'appel du 11 juin 2021, par M. [W] [C]. Vu les conclusions transmises le 14 février 2022, par l'appelant. Il affirme avoir contracté à titre personnel et précise que le courrier de la banque justifiant du dépôt du dossier de crédit a été adressé au siège de la société Azur Diffusion où il était lui-même domicilié et rappelle que l'acte de vente prévoyait une possibilité de substitution. M. [W] [C] considère que la condition suspensive n'ayant pas été réalisée, la promesse de vente est caduque, laissant libre chacune des parties, la possibilité de faire application de la clause pénale. Il estime que les vendeurs ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice, alors qu'ils n'ont pas attendu la réponse de la banque, intervenue peu de temps après l'expiration du délai fixé par avenant et qu'ils ont refusé l'acquisition par une tierce personne, avec versement du prix comptant. Il sollicite subsidiairement la réduction du montant de la clause pénale. Vu les conclusions transmises le 1er décembre 2021, par M.[D] [N] et Mme [B] [M] épouse [N]. Ils exposent que M. [C] n'a pas justifié avoir accompli les démarches visant à l'obtention du crédit nécessaire à l'achat dans le délai de 30 jours à compter de la signature de l'acte, ni même de la réception de l'offre de prêt dans les 60 jours qui suivaient la signature du compromis et ajoutent qu'il ne résulte pas du courrier émanant de la Caisse d'Epargne du 13 décembre 2017, faisant état d'un refus de prêt que l'acquéreur aurait engagé les démarches visant à l'obtention d'un prêt bancaire dans les termes et délais du compromis de vente. M.et Mme [N] soulignent qu'à défaut de preuve des diligences accomplies, la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à M. [C]. Ils indiquent avoir dû attendre, compte tenu de la dégradation de leur état de santé mentale, la désignation de leurs représentants pour valablement agir en justice et n'avoir pu accepter l'offre de M. [I] pour le prix de 420'000 €, sans ajouter les honoraires qu'il s'était engagé à verser à l'agent immobilier. Les intimés soutiennent avoir subi un préjudice financier lié à l'obligation de procéder à un rachat sur un contrat d'assurance-vie de la compagnie Axa, afin de financer l'achat d'un autre bien immobilier. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 24 avril 2023. SUR CE La promesse synallagmatique de vente et d'achat conclue entre les parties le 9 mai 2017 prévoit une condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit d'un montant de 445'000 € sur deux ans avec un taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 2 %, l'acquéreur s'obligeant à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement et a déposé le dossier d'emprunt dans les 30 jours. La lettre du chargé d'affaires de la Caisse d'Epargne Côte d'Azur, agence de [Localité 8] datée du 2 juin 2017, adressée à la SARL Azur Diffusion à l'attention de M.[C] indique qu'un dossier de financement a été déposé pour l'opération immobilière de type marchand de biens sur la commune de [Localité 9], sans préciser les conditions financières du crédit. Si le compromis de vente prévoit la possibilité par l'acquéreur de se substituer toute personne physique ou morale, sous réserve qu'il reste solidairement tenu avec le substitué des obligations nées de celui-ci jusqu'à la réalisation par acte authentique, M. [C] ne justifie pas avoir officiellement informé les vendeurs de l'intervention de la société Azur Diffusion en ses lieu et place. Le courrier notifiant le refus d'accorder le crédit, adressé par l'établissement financier le 13 décembre 2017 à M. [C] ne mentionne pas non plus les modalités du prêt qui avait été envisagé. L'acquéreur n'apporte aucun élément permettant de démontrer qu'il a effectué les démarches tendant à l'obtention d'un prêt bancaire dans les termes et délais prévus par le compromis de vente. Le courrier électronique adressé le 14 décembre 2017 par un représentant de la Caisse d'épargne Côte d'Azur, évoquant la poursuite de la recherche d'une solution de financement au travers de la société Azur Diffusion, ne pouvant être instruit qu'au début de l'année 2018 ne peut être pris en compte, dès lors que le délai de validité du compromis n'avait été prorogé que jusqu'au 15 décembre 2017. La condition suspensive doit être, en conséquence réputée accomplie, en application des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil , dès lors que celui qui y avait intérêt ne justifie pas avoir réalisé les démarches en vue de sa réalisation. Il ne peut être considéré dans ces conditions que l'avant-contrat est caduc. La clause pénale peut donc être appliquée. Il ne peut être reproché aux vendeurs de ne pas avoir accepté l'offre d'acquisition par M. [L] [I], pour le prix de 420'000 €, sans prise en compte de la commission de l'agence de 25'000 €. Le compromis stipule en son article intitulé ' clause pénale ' qu' « au cas où l'une des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente. » Ce montant n'apparaissant pas manifestement excessif au regard des circonstances de l'affaire, il n'y a pas lieu de le réduire. M. [W] [C] doit donc être condamné à payer aux époux [N] la somme de 44'500 € à ce titre. M.et Mme [N] ne justifient pas la période au cours de laquelle ils ont dû garder le bien qu'ils avaient décidé de vendre en sus de leur nouvelle résidence qu'ils avaient en tout état de cause prévu d'acheter. Ils ne fournissent aucun élément sur les conditions et la date d'achat d'une autre bien immobilier. Le lien entre le préjudice allégué, lié à un rachat d'assurance vie et le comportement de l'acquéreur n'est pas établi. Leur demande d'indemnisation complémentaire est, en conséquence, rejetée. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [W] [C] à payer à M.[D] [N] et Mme [B] [M] épouse [N], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M.[W] [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT