Cour d'appel, 18 novembre 2024. 23/01715

MINUTE N° 24/514 Copie exécutoire à : - Me Laetitia RUMMLER - Me Dominique HARNIST Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE ARRET DU 18 Novembre 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01715 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IB74 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E : Madame [O] [P] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2303 du 11/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT : Monsieur [X] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par contrat du 12 décembre 2015, M. [X] [C] et Mme [J] [T] ont donné à bail à Mme [O] [P] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier délivré le 15 décembre 2021, Mme [P] a fait assigner M. [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [P] a fait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués puisqu'elle subissait des troubles de jouissance du fait des nuisances causés par le voisinage (tapages nocturnes et diurnes, agressivité), des infiltrations d'eau affectant la salle de bains, des problèmes de sonnette et plusieurs désordres (portes cassées, carrelage fendu). M. [C] a conclu au rejet des demandes de Mme [P] et à sa condamnation au paiement de la somme de 11 000 euros au titre des arriérés de loyers, la somme de 1 218 euros au titre des travaux de remise en état, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le bailleur a fait valoir qu'il était intervenu auprès des voisins pour qu'ils cessent leur comportement et que Mme [P], qui a quitté les lieux en septembre 2021, était elle-même à l'origine de nuisances puisque sa fille avait installé une salle de zumba dans l'appartement. Il a également soutenu que Mme [P] était défaillante dans le paiement des loyers et qu'elle avait refusé d'effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance suite à un dégât des eaux. Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a : - condamné M. [C] à verser à Mme [P] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté Mme [P] du surplus de sa demande indemnitaire, - condamné Mme [P] à verser à M. [C] une somme de 11 000 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er septembre 2018 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, date de la demande, - débouté M. [C] de sa demande en paiement de la somme de 1 218 euros au titre des travaux de remise en état, - débouté Mme [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [P] et M. [C] aux dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties. Sur les troubles de jouissance, le juge des contentieux de la protection a retenu que l'intensité, la fréquence et la persistance des troubles résultant de nuisances sonores imputables aux consorts [I], telles qu'elles ressortent du courrier de M. [C] du 12 novembre 2020, caractérisaient un trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage et que le bailleur ne pouvait prétendre avoir mis en 'uvre tous les moyens à sa disposition pour les faire cesser par l'envoi d'un unique courrier. Sur l'état du logement, le premier juge a relevé que le trouble consécutif au dégât des eaux ne pouvait être imputé à la carence du bailleur et que la locataire ne justifiait d'aucune démarche auprès de son assureur aux fins de remise en état du logement. Il a également relevé que les désordres relatifs aux portes et au carrelage étaient esthétiques et que celui affectant la sonnette n'était pas établi, de sorte qu'ils ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Sur l'arriéré locatif, le juge a considéré que la locataire ne démontrait pas avoir été dispensée de tout ou partie du paiement du loyer par le bailleur, la preuve d'une intention libérale de ce dernier n'étant pas rapportée. Mme [P] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 24 avril 2023. Par conclusions notifiées le 16 mai 2024, Mme [P] demande à la cour de : - déclarer la concluante recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' condamné uniquement M. [C] à verser à Mme [P] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ' débouté Mme [P] du surplus de sa demande indemnitaire, ' condamné Mme [P] à verser à M. [C] une somme de 11 000 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er septembre 2018 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, date de la demande, ' débouté Mme [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné Mme [P] et M. [C] aux dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties, ' rappelé que la décision est de droit, assortie de l'exécution provisoire. Statuant à nouveau, ' juger que la concluante a subi un trouble de jouissance imputable à M. [C] en qualité de bailleur, ' condamner M. [C] à régler à la concluante un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, ' juger que la concluante est à jour du paiement des loyers et charges, subsidiairement ordonner la compensation entre les montants mis à la charge de la concluante et les montants dus au titre du préjudice de jouissance par M. [C], ' débouter M. [C] de l'intégralité de ses fins et conclusions, ' débouter M. [C] de son appel incident, ' confirmer le jugement pour le surplus, ' le condamner au règlement d'un montant de 2.000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Sur les troubles de jouissance, Mme [P] indique qu'elle a subi depuis 2019 le tapage diurne et nocturne de ses voisins, les consorts [I], ainsi que leur agressivité et que le propriétaire n'a rien entrepris pour faire cesser les nuisances à l'exception de l'envoi d'un courrier le 12 novembre 2020. Elle précise avoir contacté les services de police par téléphone, déposé trois mains-courantes entre le 9 novembre 2020 et le 19 décembre 2020 et écrit à ses voisins le 7 février 2021 mais que le comportement de ces derniers ne s'est pas modifié. Sur l'état du logement, l'appelante soutient que le logement n'était pas en bon état d'usage du fait d'infiltrations d'eau, de problèmes de sonnette, de carrelage fendu et de portes cassées. Elle précise avoir rempli et transmis à son assureur le constat amiable de dégâts des eaux. Sur l'arriéré locatif, Mme [P] fait valoir qu'elle entretenait une relation amoureuse avec M. [C] et que ce dernier a délibérément réduit le montant du loyer à la somme de 450 euros charges comprises, ce qui résulte notamment de deux courriers signés par l'intimé et d'un mail adressé à la fille de l'appelante. Par conclusions notifiées le 22 décembre 2023, M. [C] demande à la cour de : Sur l'appel principal de Mme [P], - déclarer son appel mal fondé, l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions, Sur l'appel incident de M. [C], - déclarer son appel bien fondé, y faisant droit, - infirmer partiellement le jugement entrepris en ses dispositions ayant condamné M. [C] à verser à Mme [P] une somme de 2 000 euros au titre d'un trouble de jouissance et débouté M. [C] de sa demande en paiement de la somme de 1 218 euros au titre des travaux de remise en état, Statuant à nouveau sur ces seuls points, - débouter Mme [P] de sa demande au titre d'un trouble de jouissance, - condamner Mme [P] à verser à M. [C] la somme de 1 218 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la demande, En tout état de cause, - condamner Mme [P] à verser à M. [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, - condamner Mme [P] aux entiers frais et dépens. Sur les troubles de jouissance, M. [C] fait valoir que Mme [P] a rencontré des difficultés relationnelles avec l'intégralité des locataires de l'immeuble et que les locataires à l'origine des troubles allégués sont entrés dans les lieux le 29 mars 2019 pour l'un et le 1er septembre 2020 pour l'autre tandis que l'appelante a quitté les lieux en septembre 2021. L'intimé soutient qu'il a tout mis en 'uvre pour faire cesser les troubles puisqu'il est intervenu auprès des locataires bruyants par courrier du 12 novembre 2020, cette intervention étant suivie d'effet pour un temps, puis par courrier du 20 février 2021. Il ajoute que Mme [P] a elle-même généré des troubles, sa fille ayant installé une salle de zumba dans l'appartement. Sur l'état de l'appartement, le bailleur soutient que Mme [P] disposait d'un appartement en très bon état et que le dégât des eaux a donné lieu à des travaux de remise en état pour un coût de 1 218 euros dont il est bien fondé à solliciter le remboursement, la locataire ayant refusé de faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur. Sur les loyers impayés, M. [C] soutient que l'appartement a été donné à bail pour un loyer mensuel de 700 euros charges comprises et que la locataire ne justifie pas d'une réduction du prix du loyer, ni d'une intention libérale du bailleur. L'intimé indique qu'il n'est pas l'auteur ni le signataire de l'annexe 4 produite par l'appelante. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2024. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance : Sur les troubles de jouissance résultant des nuisances sonores : L'article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ». Selon l'article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Il en résulte que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure (3e Civ., 8 mars 2018, n°17-12.536). En l'espèce, Mme [P] justifie de démarches entreprises auprès du bailleur (courrier du 9 février 2021 faisant référence à un précédent courrier du 2 juin 2020), des services de police (main courante du 9 novembre 2020) et de ses voisins du 2ème étage (courrier du 7 février 2021) pour faire cesser les nuisances sonores causées par ces derniers. Plus précisément, l'appelante évoque dans son courrier du 7 février 2021 les nuisances sonores diurnes et nocturnes causées par des soirées, des cris, de la musique, l'utilisation d'un stake-board dans l'appartement, la chute d'objets lourds, en précisant que ces nuisances perdurent depuis leur emménagement dans les lieux, soit le 29 mars 2019. La réalité des troubles n'est pas contestée par M. [C] puisque le bailleur justifie avoir adressé deux courriers aux occupants du 2ème étage, un premier courrier du 12 novembre 2020 dans lequel il leur demande de cesser les tapages nocturnes qui perdurent « depuis plusieurs années » et un second du 20 février 2021 dans lequel il réitère sa demande, précisant qu'il s'agit d'un dernier avertissement avant mise en 'uvre d'une procédure d'expulsion. Cependant, alors qu'il avait connaissance de nuisances sonores intenses et persistantes pendant près de deux ans, l'envoi de deux courriers aux locataires fautifs ne peut être considéré comme une mesure adaptée et suffisante pour faire cesser les troubles. A cet égard, la cour relève que M. [C] ne justifie d'aucun entretien avec eux, ni d'aucune mesure de médiation ou démarche judiciaire. Au vu de la persistance, la fréquence et l'intensité des nuisances, le bailleur ne démontre pas avoir rempli son obligation de faire jouir sa locataire paisiblement des lieux loués. La cour ajoute que le bailleur ne peut se dégager de sa responsabilité envers le preneur des troubles de jouissance causés par d'autres locataires qu'en cas de force majeure, qui n'est nullement démontrée en l'espèce, de sorte que l'allégation non démontrée selon laquelle Mme [P] aurait elle-même causée des nuisances sonores est sans incidence. Le préjudice de jouissance est établi, en ce que les troubles subis ont entraîné des difficultés d'endormissement, des réveils nocturnes, de la fatigue, outre le temps passé à entreprendre les démarches en vue de faire cesser ces nuisances. Ce préjudice a été justement évalué par le premier juge à la somme de 2 000 euros, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [C] à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi. Sur les troubles de jouissance résultant de l'état du logement : En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, Mme [P] soutient que le logement n'était pas en bon état d'usage du fait d'un problème de sonnette, d'infiltrations d'eau, de carrelage fendu et de portes cassées. Cependant, aucun élément du dossier ne permet d'établir la réalité du « problème de sonnette » allégué, au demeurant non explicité par l'appelante. S'agissant des portes et du carrelage, s'il résulte des photographies produites l'existence de points d'impact sur les portes et de fissures sur le carrelage, il s'agit de désordres purement esthétiques qui ne sont pas de nature à caractériser un trouble de jouissance. En ce qui concerne les infiltrations d'eau causées par un dégât des eaux survenu le 10 août 2021, il est établi que Mme [P] a effectué une déclaration auprès de son assureur, la société MAAF, le 13 août 2021 et que le constat amiable a été expédié le 19 août 2021. Cependant, les parties indiquent de façon concordante que Mme [P] a quitté son appartement en septembre 2021, de sorte qu'il n'est pas démontré que le bailleur aurait manqué à son obligation d'entretien en s'abstenant de faire réaliser les travaux de remise en état dans un délai raisonnable. Par ailleurs, les photographies produites ne sont pas suffisamment probantes pour caractériser l'existence et l'étendue du trouble de jouissance causé par les infiltrations d'eau. Il résulte de ce qui précède que les troubles de jouissance causés par l'état du logement ne sont pas démontrés. Sur les réparations locatives : En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, le bailleur sollicite la condamnation de Mme [P] au paiement d'une somme de 1 218 euros correspondant au coût des travaux de reprise effectués à la suite du dégât des eaux, faisant valoir que la locataire aurait manqué à ses obligations contractuelles en refusant d'effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance. Cependant, il a été précédemment relevé que Mme [P] a bien effectué une déclaration auprès de son assureur, la société MAAF, le 13 août 2021 et qu'un constat amiable a été expédié le 19 août 2021. Le bailleur ne démontre pas l'existence d'une faute imputable à la locataire, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande. Sur la demande en paiement de la dette locative : En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s'acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus. Il est constant que la charge de la preuve du paiement des loyers appartient au locataire. En l'espèce, le contrat signé par les parties le 12 décembre 2015 prévoit le versement d'un loyer mensuel de 650 euros, outre 50 euros de provision sur charges. L'appelante indique que le bailleur lui a consenti une réduction du loyer mensuel qui a été fixé à la somme de 400 euros, outre 50 euros de provision sur charges. L'intimé conteste toute réduction du montant du loyer et réclame une somme de 200 euros par mois de septembre 2018 à mai 2021, 650 euros par mois pour juin, juillet, septembre, octobre, novembre, décembre 2021 et 500 euros au titre du mois d'août 2021. Pour établir la réduction de loyer qui lui a été consentie, Mme [P] produit : - une lettre manuscrite datée du 22 août 2016, signée par M. [C], dans laquelle il indique que la location consentie à Mme [P] est fixée à 400 euros et 50 euros d'avance sur charges. - un courriel adressé le 11 juillet 2018 à Mme [E] [B], fille de la locataire, dans lequel il indique avoir aidé Mme [P] pour son loyer en le fixant à 450 euros, - courrier du 11 juillet 2021 adressé par M. [C] à Mme [P] dans lequel il indique expressément que le loyer est de 400 euros et 50 euros d'avance sur charges, précisant : « je suis amical la preuve tout les mois votre loyer est de 400 euros à [Localité 6] je pense que c'est la seul location a se prix ». Si le bailleur conteste être l'auteur et le signataire de la lettre manuscrite du 22 août 2016, l'accord qu'il a donné pour un loyer mensuel fixé à 400 euros est établi par son seul courrier du 11 juillet 2021, de sorte qu'il n'est pas fondé à réclamer le loyer de 650 euros fixé dans le contrat de location. Mme [P] justifie du paiement régulier d'un loyer mensuel de 400 euros, outre 50 euros de charges, de septembre 2018 jusqu'en août 2021. Pour la période postérieure, de septembre à décembre 2021, le bailleur ne fournit aucune explication à l'appui de sa demande de paiement alors qu'il reconnaît dans ses écritures que Mme [P] a effectivement quitté les lieux en septembre 2021. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré locatif, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. Partie perdante, M. [C] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Mme [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - condamné Mme [P] à verser à M. [C] une somme de 11 000 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er septembre 2018 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, date de la demande, - débouté Mme [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [P] et M. [C] aux dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties. Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, DÉBOUTE M. [X] [C] de sa demande au titre de l'arriéré locatif, DÉBOUTE M. [X] [C] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [C] à payer à Mme [O] [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier La Présidente