Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 22/03312

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03312 N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC3 N° MINUTE : Assignation du : 10 Mars 2022 JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [Z] [M] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [K] [S] [Adresse 2] [Localité 6] tous deux représentés par Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2159 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Localité 7] représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Maître Louis GABIZON de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008 Décision du 05 Septembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03312 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC3 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Fréréric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-présidente Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors de l’audience, et de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors du prononcé, DÉBATS A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] sont propriétaires dans l'immeuble de six lots : - Les lots 6 et 7 : deux appartements situés au deuxième étage du bâtiment A, - Les lots 31 et 44 : deux caves situées au premier et au deuxième sous-sol, - Les lots 102 et 114 : une aire de stationnement et un box situés au deuxième sous-sol. Monsieur [M] est titulaire de la nue-propriété de ces lots. Madame [S] en est usufruitière. Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s'est tenue le 16 décembre 2021. Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 mars 2022, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Maville Immobilier, afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] du 16 décembre 2021, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n° 1 à 39 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires à produire les bulletins de vote par correspondance relatifs à l'assemblée générale du 16 décembre 2021 et le compte-rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] demandent au tribunal de : "Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Vu le règlement de copropriété Vu les pièces versées aux débats, A titre principal, DECLARER irrégulière l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] du 16 décembre 2021, En conséquence, PRONONCER son annulation. A titre subsidiaire, PRONONCER l'annulation des résolutions n° 1 à 39 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, En tout état de cause CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [S] et Monsieur [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens ; ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir". Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] demande au tribunal de : "Vu les articles 6, 10, 13-1, 14 et 33 du décret du 17 mars 1967, Vu l'article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées au débat, DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet Maville Immobilier recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence. DEBOUTER Madame [S] et M. [M] de leurs demandes fins et prétentions. En tout état de cause, CONDAMNER solidairement Madame [S] et M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens". Pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2023. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mai 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur l'absence de convocation de Monsieur [M], nu-propriétaire Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] soutiennent que : - seule Madame [S], usufruitière, a été convoquée à l'assemblée générale de copropriété du 16 décembre 2021, - Monsieur [M], nu-propriétaire, n'a reçu aucune convocation en vue de cette assemblée, - le démembrement des lots de copropriété a été notifié au précédent syndic par le notaire en charge du démembrement, - le syndicat des copropriétaires en est parfaitement conscient puisque des échanges ont lieu régulièrement entre le syndic et Monsieur [M] lui-même, - si Monsieur [M] n'était pas nu-propriétaire, nul doute que le syndic aurait refusé d'échanger avec lui, - le syndicat des copropriétaires avait donc nécessairement connaissance de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M], - l'absence de convocation de Monsieur [M] justifie donc l'annulation de l'assemblée générale de copropriété du 16 décembre 2021. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]) fait valoir que : - il revient aux copropriétaires concernés de notifier au syndic en exercice la modification de la situation d'un lot dans le respect des dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, - à défaut de notification, le démembrement du lot de copropriété ne peut être opposé au syndic lequel continue légitimement de s'entretenir avec l'ancien propriétaire du lot, - faute de notification du démembrement dans le respect des dispositions précitées, c'est à bon droit que le Cabinet Maville a convoqué Madame [S]. En droit, selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, "Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. La désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires. Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire." L'article 6 du décret du 17 mars 1967 précise que : "Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi. Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée". En l'espèce, l'acte de donation en date du 9 avril 2008 (pièce n° 1 de Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S]) et les échanges qui ont pu avoir lieu entre le syndic et Monsieur [M] n'établissent nullement qu'il a été procédé à la notification prévue à l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] ne verse aucun élément aux débats permettant d'attester que cet acte de donation a été régulièrement notifié au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967. En conséquence, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] seront déboutés de leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 pour absence de convocation du nu-propriétaire. 2. Sur le refus de recourir à la visioconférence Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] soutiennent que : - le syndic a refusé de façon fautive le recours à la visioconférence, - Madame [S] a sollicité l'organisation de l'assemblée générale par visioconférence comme le démontrent les échanges de mails versés aux débats. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]) fait valoir que : - l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] n'ayant pas voté la mise en œuvre d'un système de visioconférence pour la tenue de ses réunions, il ne saurait être fait grief au syndic un quelconque refus sur ce point, - surtout, Madame [S] ne justifie pas de la moindre demande en ce sens. En droit, l'article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que : "Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat". Décision du 05 Septembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03312 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC3 L'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 précise que : "Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations." En l'espèce, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] prétendent que Madame [S] a sollicité l'organisation de l'assemblée générale du 16 décembre 2021 par visioconférence et versent en ce sens en pièce n°10 : - une lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 décembre 2021 qu'ils ont adressée au syndic concernant 4 points : leur opposition à chacun des projets de résolution, la présence souhaitée par eux d'un huissier de justice à l'assemblée générale, l'absence de réception du compte-rendu du conseil syndical du 13 septembre 2021, des anomalies comptables qu'ils allèguent, - des échanges de mails avec le syndic datés de juin 2022, soit postérieurs à l'assemblée générale du 16 décembre 2021. A l'examen de ces éléments, le tribunal observe qu'ils ne permettent pas d'établir que Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] auraient demandé que l'assemblée générale du 16 décembre 2021 se tienne par visioconférence. Au surplus, et en tout état de cause, l'assemblée générale n'ayant pas décidé préalablement des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant, dans les conditions des dispositions précitées de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967, il ne saurait valablement être reproché au syndic de ne pas avoir recouru à la visioconférence. En conséquence, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] seront déboutés de leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 pour refus de recours à la visioconférence. 3. Sur les erreurs et contresens allégués Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] soutiennent que : - Madame [S] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une résolution conforme à l'analyse de l'avocat de la copropriété, qui, selon elle, conclurait que le coût des travaux de ventilation et de désenfumage des parkings doit être réparti entre l'ensemble des copropriétaires, - le syndic a inscrit à l'ordre du jour une résolution correspondant strictement à l'inverse de la demande de Madame [S], - Madame [S] a mis en demeure le syndic de rectifier cette résolution pour mettre à l'ordre du jour une résolution conforme à l'analyse de Madame [S] et de l'avocat de la copropriété, à savoir que le coût des travaux de ventilation et de désenfumage des parkings doit être réparti entre l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, - le 25 novembre 2021, Madame [S] a reçu une lettre simple du syndic mentionnant deux erreurs dans l'ordre du jour et rectifiant le projet de résolution, - cette lettre, adressée hors délai, et non recommandée, n'était pas accompagnée d'un formulaire de vote par correspondance rectifié, - Madame [S] a sollicité alors la convocation d'une nouvelle assemblée générale de copropriété suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 novembre 2021, - sans réponse, Madame [S] a adressé une nouvelle correspondance au syndic par lettre recommandée avec avis de réception du 7 décembre 2021 aux termes de laquelle elle a indiqué se porter opposante et voter contre tous les projets de résolutions y compris ceux proposés par elle-même, - Madame [S] a mandaté un huissier de justice pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 mais l'accès à l'assemblée générale lui a été refusé, - ces irrégularités ont vicié la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu'elle doit être annulée dans son intégralité, - le fait qu'une résolution soit mise à l'ordre du jour d'une assemblée générale postérieure n'a aucune incidence sur la validité de la résolution litigieuse. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]) fait valoir que : - le syndic de l'immeuble a rigoureusement retranscrit le texte de la résolution proposée par la requérante, - le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu pour responsable du manque de clarté de la demande de Madame [S] qui a intitulé sa demande de résolution comme suit : "Imputation des coûts des travaux ou études concernant la ventilation des parkings et box aux seuls propriétaires de ces derniers", alors que le texte de la résolution visait à entériner l'analyse selon laquelle l'ensemble des copropriétaires devrait participer auxdits travaux, - le syndic a transcrit in extenso le texte de la résolution proposée par cette copropriétaire et ce en parfaite application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, - à réception du courrier de Mme [S], le Cabinet Maville Immobilier a adressé un courrier à l'ensemble des copropriétaires afin de clarifier les demandes de Madame [S], - l'erreur commise par Mme [S] elle-même dans la formulation de l'intitulé de la résolution en discussion n'avait aucune conséquence puisque le résultat du vote aurait été identique que les copropriétaires votent pour l'imputation des coûts des travaux sur l'ensemble des copropriétaires ou contre l'imputation des travaux aux seuls propriétaires des parkings, - en tout état de cause, de Madame [S] ne justifie d'aucun grief dès lors que le vote des travaux de réfection de la ventilation des parkings sera bien porté à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui devra se tenir fin 2022, que tous les copropriétaires seront amenés à voter, et que le syndicat des copropriétaires, sur la base de la consultation de son conseil, devrait imputer le coût de ces travaux en charge générale, - l'assemblée générale des copropriétaires a de façon souveraine refusé que l'huissier assiste à l'assemblée générale, - ce refus ne saurait vicier la tenue de l'assemblée à laquelle l'huissier n'avait pas à participer, - Madame [S] affirme que l'absence de l'huissier lui interdirait l'accès au nom des copropriétaires présents, représentés ou encore ayant voté par correspondance, mais ces renseignements figurent sur le procès-verbal d'assemblée générale. En droit, aux termes des dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le copropriétaire qui demande l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifie au syndic, avec sa demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Il sera rappelé qu'un syndic saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité et qu'en cas de manquement, l'assemblée générale encourt la nullité (3ème Civ., 13 septembre 2018, n° 17.22-124). En l'espèce, dans sa lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2021, Madame [S] reproduit sa demande, point 7, comme suit : "7- A l'attention de copropriétaires exclusifs de parkings ou boxes : A) Imputation des coûts des travaux ou études concernant la ventilation des parkings et boxes aux seuls propriétaires de ces derniers. Le syndic et le conseil syndical ont décidé unilatéralement, sans apporter la moindre justification de ce choix, que les travaux de remise en conformité de la sécurité incendie seraient mis à la charge exclusive des propriétaires des parkings et box des sous-sols. Malgré mes demandes depuis 9 mois, aucune motivation de ce choix initial n'a été fournie. Aucune réponse n'a été faite à ma contestation juridique de ce choix. Or le règlement de copropriété du [Adresse 3] [Localité 7] dispose bien en page 72 : § 2 Ventilation [au sens de "clé de répartition"] Article 15 " Les dépenses d'entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliqueront à l'un ou l'autre des corps de bâtiments ou des locaux à usage de garage, les dépenses afférentes aux locaux à usage de garage comprendront exclusivement celles entraînées par l'entretien, la réparation et, éventuellement, la réfection des murs et du sol desdits locaux et des dalles formant le toit des garages, ainsi que le revêtement de la rampe d'accès, exclusion étant faite des poteaux qui traversent lesdits locaux en vue de supporter la superstructure des trois bâtiments". En outre concernant la répartition des travaux pour la sécurité incendie, ce qui est l'objet des travaux qui nous concernent, l'utilité commune va au-delà des seuls parkings. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose d'ailleurs dans son article 10, ci-après reproduit "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, des lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation. à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." En conséquence le coût des travaux devrait être ventilé au prorata des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et non pas des seuls copropriétaires de parkings et boxes qui supportent donc des coûts supérieurs à ceux qu'ils sembleraient devoir supporter. Je demande au syndic de fournir l'analyse qu'il dit avoir reçue à ce sujet lors de l'envoi des projets de résolution aux copropriétaires de l'AG du 16 décembre 2021. Je demande aussi que soit annulée la grille de répartition de l'AG qui s'est tenue en janvier 2021 et qu'y soit substituée une grille de répartition conforme au règlement de copropriété." (Pièce n° 3 de Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S]). Il en résulte, sans ambiguïté, que Madame [K] [S] demandait qu'une résolution soit soumise au vote de l'assemblée pour ventiler le coût des travaux au prorata des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et non pas des seuls copropriétaires de parkings et boxes. Par lettre du 23 novembre 2021, le syndic adressait à Madame [S] une lettre mentionnant deux erreurs dans l'ordre du jour et rectifiant le projet de résolution en ces termes : "Trente et unième Résolution : La demande de Madame [S] ainsi ne s'intitule pas Imputation des travaux ou études concernant les ventilations des parkings aux seuls copropriétaires de parkings et boxes mais Imputation des frais de désenfumage et de ventilation des sous-sols et parkings à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble conformément aux recommandations du Cabinet d'avocat Gabizon-Foirien, avec rectification comptable des différentes avances sur ce point imputées aux seuls copropriétaires des parkings et boxes" (Pièce n° 4 de Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S]). Madame [S] soutient que le formulaire de vote aurait également dû être rectifié et que le formulaire de vote initial était inadapté avec, en point 33, la mise au vote d'une résolution opposée à la demande de Madame [S] rédigée en ces termes : "33 - A la demande de Madame [S] imputation des coûts des travaux ou études concernant la ventilation des parkings et boxes aux seuls propriétaires de ce derniers et charges des parkings et boxes". Toutefois, le tribunal relève que, indépendamment de l'intitulé de la résolution n° 33, le syndic de l'immeuble a retranscrit le texte de la résolution tel que proposé par Madame [S] (Pièces 1 et 2) : "Trente Troisième Résolution : A la demande de Madame [S] imputation des couts des travaux ou études concernant la ventilation des parkings et boxes aux seuls propriétaires de ce dernier et charges des parkings et boxes Le Président met aux voix la résolution suivante : Malgré mes demandes depuis 9 mois. Aucune motivation de ce choix initial n'a été fournie. Aucune réponse n'a été faite à ma contestation juridique de ce choix. Or le règlement de copropriété du [Adresse 3] [Localité 7] dispose bien en page 72 : § 2 Ventilation [au sens de "clé de répartition"] Article 15 "Les dépenses d'entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliqueront à l'un ou l'autre des corps de bâtiments ou des locaux à usage de garage, les dépenses afférentes aux locaux à usage de garage comprendront exclusivement celles entraînées par l'entretien, la réparation éventuellement, la réfection des murs et du sol desdits locaux et des dalles formant le toit des garages, ainsi que le revêtement de la rampe d'accès, exclusion étant faite des poteaux qui traversent lesdits locaux en vue de supporter la superstructure des trois bâtiments". Décision du 05 Septembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/03312 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC3 En outre concernant la répartition des travaux pour la sécurité incendie, ce qui est l'objet des travaux qui nous concernent, l'utilité commune va au-delà des seuls parkings. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose d'ailleurs dans son article 10, ci-après reproduit "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." En conséquence le coût des travaux devrait être ventilé au prorata des tantièmes de l'ensemble des propriétaires de l'immeuble et non pas des seuls copropriétaires de parkings et boxes qui supportent donc des coûts supérieurs à ceux qu'ils sembleraient devoir supporter. Je demande au syndic de fournir l'analyse qu'il dit avoir reçue à ce sujet lors de l'envoi des projets de résolution, aux copropriétaires de l'AG du 16 décembre 2021. Je demande aussi que soit annulée la grille de répartition de l'AG qui s'est tenue en janvier 2021 et qu'y soit substituée une grille de répartition conforme au règlement de copropriété. Réponse AG Il a été répondu à ce point par le biais de l'étude d'avocat jointe à la convocation (résolution n°18) Personne ne s'abstient, Votent Contre : 7145/7195 tantièmes. Votent Pour : 50/7195 Tantièmes Outre cette retranscription du texte de résolution proposé par Mme [S], il sera relevé que l'erreur commise dans la formulation de l'intitulé de la résolution n'a aucune conséquence dès lors que le résultat du vote serait identique, que les copropriétaires votent pour l'imputation des coûts des travaux sur l'ensemble des copropriétaires ou contre l'imputation des travaux aux seuls propriétaires des parkings. En tout état de cause, Mme [S] ne conteste pas que le vote des travaux de réfection de la ventilation des parkings a été porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale devant se tenir à la fin de l'année 2022 et que le syndicat des copropriétaires, sur la base de la consultation de son conseil, a imputé le coût de ces travaux en charges générales. S'agissant, enfin, du refus par les copropriétaires de la présence d'un huissier à l'assemblée générale, il sera précisé que l'assemblée générale des copropriétaires a pris cette décision de manière souveraine et que ce refus ne saurait vicier la tenue de l'assemblée à laquelle l'huissier n'a pas participé, étant observé que le nom des copropriétaires présents, représentés ou encore ayant voté par correspondance figure sur le procès-verbal d'assemblée générale et que Madame [S] ne peut prétendre ne pas avoir eu accès à ces informations. En conséquence, et pour l'ensemble des motifs susvisés, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'annulation des résolutions n° 1 à 39 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, soit de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, formulée par Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S]. 4. Sur l'absence et les irrégularités alléguées de la feuille de présence annexée au procès-verbal d'assemblée générale Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] soutiennent que : - aucune feuille de présence n'était jointe au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, - or, c'est au moment de la notification du procès-verbal d'assemblée générale qu'il convient de se placer pour déterminer si l'assemblée générale s'est tenue dans des conditions régulières, - l'assemblée générale des copropriétaires est entachée de nullité dès lors que la feuille de présence n'a incontestablement pas été annexée lors de l'envoi du procès-verbal, - après obtention de cette feuille de présence, il a pu être relevé que ne sont pas mentionnés le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que la date de réception des formulaires de vote par correspondance par le syndic. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]) fait valoir que : - Madame [S] n'apporte pas la preuve que la feuille de présence n'aurait pas été jointe au procès-verbal de l'assemblée générale du 16 décembre 2021 et que par conséquent le procès-verbal serait entaché de nullité, - surtout, ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne sanctionne par la nullité cette éventuelle carence, - Madame [S] reconnaît d'ailleurs elle-même avoir obtenu cette feuille de présence. En droit, l'article 14 du décret du 17 mars 1967 impose l'établissement d'une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire et le cas échéant de son mandataire, le nombre de voix dont il dispose. Cette feuille permet de calculer les majorités à l'occasion du vote rendant possible l'identification des copropriétaires présents ou représentés. Conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence qui constitue une annexe du procès-verbal, peut, à ce titre, être communiquée à tout copropriétaire qui en fait la demande. Il est constant que la communication de la feuille de présence n'est imposée par aucun texte, les copropriétaires ayant la possibilité de consulter ce document et d'en obtenir copie dans les conditions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-16.334, publié au bulletin). La feuille de présence, bien qu'étant considérée comme une annexe du procès-verbal de l'assemblée générale (article 14 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967), n'est jamais communiquée aux copropriétaires en même temps que ledit procès-verbal, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les dispositions de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 n'imposent donc pas au syndic de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal de l'assemblée générale mais seulement de la conserver avec celui-ci, et l'absence de notification ne peut faire présumer qu'elle n'a pas été établie (ex. : Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 A, 22 novembre 2019, n° RG 17/02235). Les irrégularités affectant la feuille de présence ne sont pas des causes de nullité, si elle comporte tous les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et permet de contrôler les énonciations du procès-verbal (ex. : Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 2ème section, 26 juin 2007, n° RG 15/04488). Une irrégularité affectant la feuille de présence n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation de l'assemblée générale en son entier dès lors que l'identité des copropriétaires présents/représentés/votant par correspondance est précisément indiquée, de sorte que le sens des votes ne souffre pas de contestations possibles. En l'espèce, il sera relevé que Madame [S] n'établit pas que lors de l'assemblée générale du 21 décembre 2016 aucune feuille de présence n'a été tenue. Il ressort des débats qu'elle a obtenu communication de cette feuille de présence. Madame [S] soutient que ne sont pas mentionnés le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que la date de réception des formulaires de vote par correspondance par le syndic. Toutefois, il y a lieu d'observer que si la feuille de présence versée aux débats mentionne les copropriétaires ayant voté par correspondance sans préciser la date de réception du formulaire de vote, (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires), cette irrégularité n'est pas une cause de nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, dès lors que la feuille de présence comporte les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et qu'elle permet de contrôler les énonciations du procès-verbal. L'absence de date de réception par le syndic du formulaire de vote par correspondance constitue une omission formelle qui peut être régularisée et qui, au demeurant, est sans incidence sur la validité de l'assemblée générale en son entier, dans la mesure où la feuille de présence atteste de la prise en compte du vote des copropriétaires qui se sont exprimés par correspondance. Au surplus, le tribunal relève que les copropriétaires requérants ne soutiennent pas, dans le cadre de la présente instance, que les règles de computation des voix et de majorités requises n'auraient pas été respectées concernant le vote de résolutions de l'assemblée générale querellée, en raison de la prise en compte lors de l'assemblée générale de formulaires de vote par correspondance qui n'auraient pas été réceptionnés par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion, conformément aux dispositions de l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967. En conséquence, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] seront déboutés de leur demande d'annulation des résolutions n° 1 à 39 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, soit de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021. 5. Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Compte tenu du sens de la présente décision, Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S], seront condamnés in solidum au paiement des dépens. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] au titre des frais irrépétibles à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]). Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] seront déboutés de leur propre demande formulée à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] de leur demande d'annulation des résolutions n° 1 à 39 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 16 décembre 2021, soit de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] aux entiers dépens, ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [M] et Madame [K] [S] à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ([Localité 7]) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 05 Septembre 2024. La Greffière Le Président