Cour d'appel, 28 septembre 2023. 23/00064

ARRET N° [Z] ÉPOUSE [B] C/ [B] PM/SGS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00064 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IULC Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [M] [Z] épouse [B] née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Fatma-Zohra ABDELLATIF de la SCP 2MZA, avocat au barreau de LILLE APPELANTE ET Monsieur [R] [B] né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Caroline BENITAH de la SELARL DORE-TANY-BENITAH, avocat au barreau d'AMIENS INTIME DEBATS : A l'audience publique du 22 juin 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 septembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 28 septembre 2023 par sa mise à disposition au greffe. Le 28 septembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : M. [B] a consenti à Mme [Z] un bail portant sur un local situé [Adresse 3] dans lequel cette dernière exploite depuis le 1er septembre 2019 une activité de salon de coiffure. Par acte du 29 juillet 2022, M. [B] a fait délivrer à la locataire un congé à effet du 31 août 2022. Par courrier recommandé du 9 août 2022, M. [B] a mis en demeure la locataire de payer la somme de 935 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus pour les mois d'avril et mai 2020 et août 2022. Suivant exploit délivré le 3 septembre 2022, M. [B] a fait assigner Mme [Z] aux fins de la voir déclarée occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion réclamant en outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et une provision correspondant à l'arriéré locatif. Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Amiens a : - rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [Z], - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance avec en cas de besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - condamné Mme [Z] à payer à M. [B] une provision de 435 euros par mois correspondant aux loyers et charges à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, - condamné Mme [Z] au paiement d'une provision de 935 euros à valoir sur le paiement des loyers et provisions pour charges impayés pour les mois d'avril et mai 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022, - rejeté la demande reconventionnelle de Mme [Z] aux fins de condamnation de M. [B] au paiement de dommages et intérêts, - ordonné à M. [B] de communiquer à Mme [Z] les justificatifs relatifs aux charges portant sur la consommation d'eau, - condamné Mme [Z] au dépens et à payer à M. [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 23 décembre 2022, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 8 juin 2023 elle demande à la cour de : - réformer l'ordonnance sauf en ce qu'elle a ordonné à M. [B] de lui communiquer les justificatifs de charges, - statuant à nouveau, - constater l'absence de justification de notification au créancier inscrit ; - ordonner la production d'un décompte détaillé des charges facturées avec les justificatifs ; - juger qu'il n'y a pas lieu à référé pour les demandes de M. [B] en raison de l'existence de contestations sérieuses ; - débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner M. [B] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la coupure d'eau ; - condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 14 mars 2023, M. [B] demande à la cour : - confirmer l'ordonnance entreprise, - débouter Mme [Z] de son appel et de ses fins de non-recevoir comme de l'intégralité des demandes formulées à son encontre, - constater qu'il a été satisfait par M. [B] aux termes de l'ordonnance de référé par la communication le 29 novembre 2022 des justificatifs relatifs aux charges portant sur la consommation d'eau, - y ajoutant, condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de l'appelant pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions. L'affaire a été clôturée le 8 juin 2023 et plaidée à l'audience du 22 juin suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur l'application de l'article L 143-2 du code de commerce Au soutien de son appel Mme [Z] invoque en premier lieu les dispositions de l'article L 143-2 du code de commerce. Ce texte, dans sa version applicable à la cause, dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions ; que le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification et que la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. Ainsi que l'indique à juste titre le premier juge l'obligation faite par ce texte au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail, qui n'est pas d'ordre public, a été instaurée dans le seul intérêt des créanciers inscrits pour préserver leur gage et l'absence des formalités qu'il édicte n'a d'autre sanction que l'inopposabilité de la décision à ceux des créanciers inscrits qui à qui la procédure n'aurait pas été notifiée. Mme [Z] est dès lors mal fondée à soutenir que les demandes de M. [B] doivent être rejetées faute pour lui de justifier avoir levé l'état des nantissements et notifié la présente procédure au créancier inscrit. - sur la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle la cour statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage ou la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. En vertu des dispositions prévues par les articles L 145-4 et suivants du code de commerce la durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans et les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger à ces dispositions à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. En l'espèce M. [B] fait valoir que le bail qu'il a accordé à Mme [Z] est un bail dérogatoire consenti oralement pour une durée de 3 ans et que ce bail a pris fin le 31 août 2022 par l'effet du congé qu'il lui a délivré de sorte qu'il convient d'ordonner l'expulsion de l'occupante devenue sans droit ni titre. Mme [Z] conteste la qualification de bail dérogatoire du statut des baux commerciaux invoquée par M. [B]. Pour faire droit à la demande du bailleur en expulsion de Mme [Z], le premier juge a considéré au vu des éléments produits aux débats que la preuve était rapportée de la volonté claire et non équivoque des parties de conclure un contrat de bail dérogatoire. Ce faisant il a tranché une contestation sérieuse qui relève de la compétence du juge du fond en violation des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ci-dessus rappelées. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [Z] et condamné cette dernière à verser jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation, M. [B] étant débouté de ses demandes faites à ce titre. - sur la demande de provision M. [B] fait valoir que Mme [Z] reste lui devoir la somme de 100 euros au titre du loyer d'avril 2020, celle de 400 euros au titre du loyer de mai 2020 et celle de 435 euros au titre du loyer d'août 2022. Mme [Z] s'oppose à ces demandes en soutenant que M. [B] avait renoncé à lui réclamer les loyers durant la période de la crise sanitaire liée au Covid. Ainsi que l'indique à juste titre le premier juge, les pièces produites aux débats et notamment les SMS échangés entre les parties établissent qu'à la suite de la demande de Mme [Z], M. [B] a accepté le report du paiement des loyers dus pour les mois d'avril et de mai 2020 en raison de la crise sanitaire et que Mme [Z] a effectué postérieurement 2 virements de 100 euros en sus du paiement du loyer courant pour s'acquitter desdits loyers. De plus elle ne justifie pas les avoir réglés intégralement de sorte que la demande de provision à ce titre n'est pas sérieusement contestable. S'agissant de la provision réclamée au titre du loyer et des charges échus afférents au mois d'août 2022, Mme [Z] reconnaît ne pas s'être acquittée de la somme réclamée. Elle invoque, pour s'opposer au paiement de cette somme, un manquement contractuel commis par son bailleur qui lui a coupé l'eau et lui a causé un préjudice de jouissance justifiant qu'elle lui oppose l'exception d'inexécution. L'exception d'inexécution opposée par Mme [Z], en ce qu'elle suppose d'apprécier l'éventuel comportement fautif de son bailleur et le préjudice qui en résulterait pour elle relève du seul juge du fond qui a également le pouvoir de prononcer une éventuelle compensation et non la juridiction des référés. À titre surabondant il sera observé que la preuve du comportement fautif de M. [B] n'est étayé par aucune pièce, les attestations produites ne faisant nullement référence à des problèmes de coupure d'eau durant la période considérée. Dès lors la créance éventuelle de l'appelante au titre d'un manquement contractuel de son bailleur n'est pas de nature à rendre contestable la créance certaine de M. [B] au titre du loyer et des charges dus pour le mois d'août 2022. Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] à payer à M. [B] une provision de 935 euros au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts de droit à compter du 9 août 2022. - sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z] Mme [Z] réclame l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [B] au paiement de dommages et intérêts et fait valoir qu'elle subit un préjudice de jouissance en raison de la coupure d'eau dans le salon. Les pièces produites aux débats font certes état d'une coupure d'eau dans le salon de coiffure mais ne permettent pas d'établir que le bailleur en est responsable. Dès lors le comportement fautif allégué du bailleur envers Mme [Z] n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé. En tout état de cause il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'évaluer le montant d'une créance au titre d'un préjudice subi ou d'un trouble de jouissance laquelle relève de l'appréciation du juge du fond. L'ordonnance querellée doit donc être confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de Mme [Z] en paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation de son préjudice subi du fait de la coupure d'eau. S'agissant de la demande de communication de pièces formulée par Mme [Z], M. [B] ne conteste pas cette disposition de l'ordonnance entreprise mais indique qu'il y a satisfait par la communication le 29 novembre 2022 des justificatifs relatifs aux charges relatives à la consommation d'eau. Il convient dès lors, ajoutant à l'ordonnance, de donner acte à M. [B] de ladite communication laquelle est justifiée par sa pièce communiquée n°31. - sur les frais de procédure et les dépens Le sens du présent arrêt justifie que les dépens d'appel soient mis à la charge de Mme [Z] et que chaque partie supporte les frais de procédure exposés en appel. Leurs demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont donc rejetées. Enfin l'ordonnance entreprise doit être confirmée s'agissant des dépens et de la somme allouée au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a : - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance avec en cas de besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et - condamné Mme [Z] à payer à M. [B] une provision de 435 euros par mois correspondant aux loyers et charges à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, Statuant à nouveau de ces deux chefs infirmés et y ajoutant ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et celle de paiement d'une provision au titre d'une indemnité d'occupation formées par M. [B] ; Donne acte à M. [B] qu'il a satisfait à l'obligation de communiquer à Mme [Z] les justificatifs relatifs aux charges portant sur la consommation d'eau ; Rejette les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE