Cour d'appel, 01 juin 2018. 16/15367

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 01 JUIN 2018 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15367 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 14/01892 APPELANTE SCI LA POINTE Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 490 944 840 ayant son siège au [...] Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 Assistée sur l'audience par Me Philippe LEGRAND de l'ASSOCIATION LEGRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R054 INTIMÉE SA COMPTOIR FONCIER DE GRAVENMACHER prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège au [...] Représentée par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0343 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Christine BARBEROT, Conseillère qui en ont délibéré Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Dominique DOS REIS, Présidente de chambre et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Suivant acte authentique du 29 mars 2012, la société Comptoir Français de Gravenmacher, ci-après CFG, a promis de vendre à la SCI La Pointe, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, divers lots de copropriété (bureaux et parkings) dans l'immeuble situé [...] , pour une durée expirant le 29 juin 2012. La promesse prévoyait que la levée d'option interviendrait par la signature de l'acte authentique accompagnée du paiement du prix et des frais, faute de quoi le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse. Lesdits locaux étaient donnés en location à des sociétés commerciales dont la société Quercus Group et, le 11 février 2012, soit avant la signature de la promesse unilatérale de vente, la SCI La Pointe avait conclu avec la société Quercus Group un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, expirant de plein droit au 31 mai 2014. Le notaire chargé de la réception de l'acte authentique a convoqué les parties pour le 29 juin 2012, mais, à cette date, la SCI La Pointe a refusé de signer cet acte en l'absence de décompte des sommes dues par les locataires au jour de la vente et de la reconstitution des dépôts de garantie versés par ceux-ci. Par la suite, elle a vainement fait délivrer à CFG une sommation de venir signer l'acte authentique de vente avant le 25 septembre 2012. C'est dans ces conditions que la SCI La Pointe a, par acte extra-judiciaire du 9 octobre 2012, assigné CFG à l'effet de voir déclarer la vente parfaite et de lui octroyer des dommages-intérêts. Par jugement du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a': - constaté la caducité de la promesse de vente du 29 mars 2012, - débouté la SCI La Pointe de ses demandes, - débouté CFG de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conserverait à sa charge ses dépens. La SCI La Pointe a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 16 février 2017, de': au visa des articles 1134, 1582 et 1583 du code civil, - dire parfaite la vente par CFG moyennant le prix de 150.000 € de divers lots de copropriété dépendant de l'immeuble situé [...] , - vu l'adage «'fraus omnia corrumpit'» et l'article 1134 du code civil, constater la collusion fraudeuse de CFG et des sociétés Quercus Group et Actuassur Conseils, - lui dire inopposable les baux conclus par CFG au profit desdites sociétés, le 1er janvier 2013, - en conséquence, dire que les sociétés Quercus Group et Actuassur Conseils restent bénéficiaires des baux dérogatoires qui leur ont été consentis par CFG le 1er septembre 2011 à effet du 1er janvier 2012, - lui donner acte de ce qu'elle n'entend pas consentir aux dites sociétés un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er janvier 2015, - lui donner acte qu'elle se réserve d'assigner ces sociétés afin d'obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'immobilisation à compter du 1er janvier 2015, - subsidiairement, vu les articles 1134 et 1382 du code civil, pour le cas où les baux des sociétés Quercus Group et Actuassur Conseils lui seraient dits opposables, dire la vente parfaite sous réserve du droit de préemption de la commune de Saint-Ouen qui devra de nouveau être purgé et condamner CFG à lui payer la somme de 996.893 € en réparation du préjudice résultant pour elle de la dégradation de la situation locative, des frais inhérents à la location de nouveaux locaux et du préjudice patrimonial lié à l'octroi de la propriété commerciale, - en toute hypothèse, débouter CFG de ses demandes reconventionnelles et la condamner au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. La société CFG prie la Cour, par dernières conclusions du 9 avril 2018, de': - à titre principal, constater la caducité de la promesse de vente du 29 mars 2012, - constater l'absence d'accord des parties sur la vente envisagée, - constater l'absence de purge régulière du droit de préemption urbain de la commune de Saint-Ouen, - en conséquence, dire ne pouvoir ordonner la vente en l'absence d'accord des parties et en violation du droit de préemption urbain de la commune de Saint-Ouen, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions et débouter la SCI La Pointe de ses demandes, - à titre reconventionnel, condamner la SCI La Pointe à lui payer la somme de 4.045.539€ à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire, selon le détail suivant': - 150.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle prévue à la promesse, - 10.000 € en remboursement des frais forfaitaires prévus à la promesse, - 3.500.000 € sauf à parfaire à titre d'indemnité d'immobilisation pour la période postérieure, du 29 juin 2012 au 29 avril 2018, - 365.539 € en réparation de son préjudice locatif, - 20.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, - dire que ces sommes porteront intérêts depuis le 29 juin 2012, date de l'expiration de la promesse de vente et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, - en tout état de cause, condamner la SCI La Pointe à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. SUR CE LA COUR Au soutien de son appel, la SCI La Pointe fait essentiellement valoir qu'elle était en droit de refuser de signer la promesse de vente le 29 juin 2012 puisque les comptes de jouissance qui devaient être apurés et réglés définitivement, soit avant, soit concomitamment, à la promesse de vente n'étaient pas établis à cette date, que, par la suite, les parties ont manifesté sans équivoque leur intention de proroger la promesse de vente'; s'agissant du droit de préemption de la commune de Saint-Ouen, elle estime qu'il n'était aucunement nécessaire de le purger à nouveau dès lors que la situation locative de l'immeuble devait s'apprécier en fonction des seuls baux conclus entre le promettant et les locataires'; elle ajoute que, alors que la procédure était en cours, et contrairement aux engagements pris dans la promesse, la société CFG a conclu avec ses locataires des baux à un prix inférieur à ceux du marché, que CFG a demandé au premier juge un sursis à statuer en arguant de pourparlers, renonçant ainsi à se prévaloir de la caducité de la promesse'; La société CFG rappelle que la promesse dispensait expressément le notaire d'établir un décompte locatif puisqu'elle indiquait «'Tous dépôts de garanties et tous comptes de jouissance seront apurés et réglés définitivement préalablement ou concomitamment à la signature de l'acte authentique de vente, en dehors de la comptabilité de l'office notarial. Le promettant et le bénéficiaire dispensent le notaire d'en tenir compte'», de sorte que la SCI La Pointe ne peut contester la caducité de la promesse à la date du 29 juin 2012 en arguant de la clause contractuelle selon laquelle «Si, à cette date (ie : le 29 juin 2012), les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours'» ; elle soutient que la SCI La Pointe lui reproche à tort d'avoir modifié la situation locative des biens dont s'agit alors que, de son côté, elle s'était rapprochée de l'un de ses locataires en titre - la société Quercus Group - pour conclure avec, elle sans aucune qualité, un bail précaire devant se substituer à son bail commercial lors de la réalisation de la vente, afin de rendre, à court terme, les biens libres de toute occupation tout en ne payant que le prix fixé pour des biens occupés'; Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation'; A ces motifs exacts il suffit d'ajouter qu'il importe peu que CFG ait ou non consenti une prorogation de signature de la promesse au 9 juillet 2012 puisqu'à cette dernière date, la SCI La Pointe a refusé de signer l'acte authentique et a sollicité une nouvelle prorogation que CFG lui a refusé, de sorte que, en toute hypothèse, la promesse est devenue caduque à cette dernière date'; ainsi que l'a rappelé le tribunal, les pourparlers transactionnels entamés pendant la procédure, postérieurement à la caducité de la promesse, ne sauraient engager CFG'; Les demandes de CFG tendant au règlement par la SCI La Pointe de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ne sont pas fondées dès lors que la promesse est devenue caduque en raison de l'absence de décompte locatif incluant les dépôts de garantie et de la nécessité de purger à nouveau le droit de préemption de la commune de Saint-Ouen en raison du changement de situation locative des biens, faisant l'objet d'un bail dérogatoire consenti à la société Quercus Group, lequel avait pour effet de libérer les biens objet de la promesse au 31 mai 2014 ainsi que de modifier la superficie des lots donnés à bail'et le loyer'; ces vicissitudes inhérentes à la complexité des composantes de la vente, ne pouvant être imputées à faute à l'une quelconque des parties, ont fait obstacle à la réalisation de la vente dans le délai fixé'; En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts présentée par la société CFG, la signature à son initiative de nouveaux baux en janvier 2013 n'apparaît pas en lien de causalité avec l'échec de la promesse de vente ni avec l'introduction de la procédure par la SCI La Pointe alors que la situation locative des sociétés Quercus Group et Actuassur procédait de baux du 1er septembre 2005 et avenants du 16 mars 2016 que rien ne justifiait de modifier quant aux surfaces données à bail ou au loyer commercial, dès lors que les baux précaires signés par la SCI La Pointe sans qualité étaient sans valeur et n'engageaient nullement la société CFG vis-à-vis des locataires, en sorte que la nécessité de consentir à ceux-ci des baux plus avantageux que les précédents à la suite de l'échec de la promesse de vente ne s'explique pas'; En revanche, il est constant que les biens appartenant à la société CFG sont immobilisés depuis l'engagement de l'instance de la SCI La Pointe tendant à voir reconnaître la perfection de la vente et que la société CFG ne peut en disposer librement, préjudice certain qui justifie la condamnation de la SCI La Pointe au paiement de la somme de 50.000 € de dommages-intérêts'; En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société CFG de sa demande de dommages-intérêts': L'équité justifie de condamner la SCI La Pointe au paiement de la somme de 12.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société CFG de sa demande de dommages-intérêts, Statuant à nouveau, Condamne la SCI La Pointe à payer à la société CFG une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts, La condamne à lui payer une somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel Rejette toute autre demande, Condamne la SCI La Pointe aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente,