Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/00541 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWSB
Minute : 24/810
Madame [U] [S] veuve [D]
Représentant : Me [E], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 56
C/
Monsieur [O] [G]
Madame [F] [C]
Monsieur [I] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [U] [S] veuve [D],
demeurant [Adresse 3]
assistée de Me Joachim SCAVELLO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [G],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [F] [C],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Monsieur [I] [W],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, Madame [U] [S] veuve [D] a donné à bail à Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] (rez-de-chaussée, porte n°203, parking sous-sol n°09), pour un loyer mensuel de 792,84 euros, et 80euros de provisions sur charges.
Par acte du 1er novembre 2022, Monsieur [I] [W] s’est porté caution des engagements de Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C].
Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, Madame [U] [S] veuve [D] a fait signifier à Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2601,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [I] [W], en date du 21 septembre 2023.
Par notification électronique du 2 janvier 2024 Madame [U] [S] veuve [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par actes de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, Madame [U] [S] veuve [D] a fait assigner Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] et Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef dès signification de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique, fixer l’indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à la somme de 1000 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des lieux,condamner solidairement Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] au paiement de la somme de 9584,08 euros au titre de la dette locative à jour au 1er mai 2024 (à parfaire le jour de l’audience), et dire que la présente somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, condamner la caution solidaire, Monsieur [I] [W] à garantir les dettes locatives à hauteur de 9584,08 euros sans le bénéfice de discussion et de division, condamner Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 janvier 2024.
À l'audience du 17 juin 2024, Madame [U] [S] veuve [D], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4718,65 euros arrêtée au 14 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.
Madame [U] [S] veuve [D] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 septembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [U] [S] veuve [D] souligne qu’il y a une absence de règlement.
Monsieur [O] [G], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur d’environ 300 euros par mois en plus des loyers afin de payer un total de 1300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 1670 euros de salaire pour son emploi de serrurier et également qu’il doit recevoir 1450 euros d’indemnité journalière fin juin 2024, en raison d’un accident de travail survenu en janvier 2024, qui aurait dû être versée par la sécurité suite à un retard. Monsieur [O] [G] souligne avoir des enfants qui sont tous majeurs et n’avoir plus de dette après une saisie sur son compte bancaire pour des amendes. Il assure pouvoir donner 1500 euros avant la fin du mois de juin 2024, mais également avoir versé 6000 euros au mois de mars. Monsieur [O] [G] déclare que Madame [F] [C] n’est plus dans le logement mais qu’elle n’a pas donné congé.
Madame [F] [C] et Monsieur [I] [W], tous deux régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après.
En conséquence, la demande de Madame [U] [S] veuve [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
En outre, Madame [U] [S] veuve [D] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le «CCAPEX», conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée aux baux et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2022 à compter du 20 novembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [G] justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.
Toutefois, il ressort des éléments communiqués que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.
Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 juin 2024 que Madame [U] [S] veuve [D] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Le contrat prévoit expressément la solidarité entre les locataires.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à payer Madame [U] [S] veuve [D] la somme de 4718,65 euros, au titre des sommes dues au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [I] [W] :
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation.
Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l’article 22-1 et qu’elle doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil.
Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.
Aux termes de l’article 2297 code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, Monsieur [I] [W] s’et porté caution pour le paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dues par les locataires, pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement.
Toutefois, l’acte ne comporte pas de mention quant au montant du cautionnement.
En conséquence, l’existence et le montant de l’obligation de la caution ne sont pas démontrées.
Il convient de rejeter les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [W].
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.
En revanche les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [I] [W] resteront à la charge de Madame [U] [S] veuve [D].
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [S] veuve [D] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à payer à Madame [U] [S] veuve [D] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rejeter les demandes formées à ce titre à l’encontre de Monsieur [I] [W].
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Madame [U] [S] veuve [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu 1er novembre 2022 entre Madame [U] [S] veuve [D] d'une part, et Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à compter du 20 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à payer à Madame [U] [S] veuve [D] la somme de 4718,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 juin 2024, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à payer à Madame [U] [S] veuve [D] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [W] au titre du cautionnement,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] à payer à Madame [U] [S] veuve [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [F] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture,
REJETTE les demandes à l’encontre de Monsieur [I] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
LAISSE les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [I] [W] à la charge de Madame [U] [S] veuve [D]
DEBOUTE Madame [U] [S] veuve [D] de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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