Cour d'appel, 15 novembre 2024. 24/05056

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05056 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJC6P Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 22 / 06553 APPELANTE SCI 38 [Localité 5] immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 378 072 607, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 INTIMÉ Monsieur [E], [J], [L] [R] né le 16 Avril 1971 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595 assisté deMe Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1861 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Conclusions SCI 38 [Localité 5] ; 26 mars 2024 Conclusions [R] : 22 avril 2024 Le 22 juin 2017, la SCI 38 [Localité 5] a vendu en réméré à M. [R] une maison d'habitation située à [Localité 5], [Adresse 2], moyennant un prix de 300 000 euros. La faculté de rachat pouvait être exercée au prix de 349 151 euros dans un délai de 60 mois à compter de la date de la conclusion de la vente. Le 30 mars 2017, avec effet au jour de la signature de l'acte de vente, M. [R] a donné le bien vendu à bail à la SCI 38 [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1 891 euros. M. [R] a assigné la SCI 38 [Localité 5] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en constatation de l'échéance du bail, subsidiairement en résiliation du bail en raison des manquements répétés de la SCI 38 [Localité 5] à ses obligations et, en tout état de cause, à l'expulsion de la SCI 38 [Localité 5]. Celle-ci a opposé à cette action la nullité du contrat de vente et du contrat de bail. Parallèlement, M. [R] s'étant opposé à l'exercice, le 11 mars 2022, par la SCI 38 [Localité 5] de la faculté de rachat, la SCI 38 [Localité 5] l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Créteil en constatation de la validité de l'exercice de cette faculté et en condamnation sous astreinte à signer l'acte de vente. Par conclusions du 20 mars 2023, la SCI 38 [Localité 5] a formé une demande additionnelle et sollicité, à titre principal, l'annulation de l'acte de vente, au motif qu'il constitue un acte pignoratif illicite, ainsi que du contrat de bail qui lui est lié. M. [R] a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil de déclarer irrecevable comme prescrite la demande additionnelle en nullité. Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état, saisi par M. [R], a déclaré irrecevable la demande en nullité de l'acte de vente et du bail qui lui est adossé. Pour statuer ainsi, il a retenu que la SCI 38 [Localité 5] ayant été en mesure de connaître toutes les conditions du contrat de vente, spécialement celle prévoyant une faculté de rachat, dès la signature de cet acte, le point de départ du délai de prescription quinquennal de l'article 2244 du code civil se situe au 22 juin 2017, de sorte qu'est prescrite cette demande formée par conclusions du 15 mars 2023. La SCI 38 [Localité 5] a interjeté appel de cette décision. Elle soutient que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au jour où elle a eu une connaissance effective des faits lui permettant d'exercer l'action en nullité du contrat de vente et du contrat de bail qui lui est adossé et que, s'agissant d'une opération complexe, ce point de départ doit être fixé au jour du dénouement de l'opération qui lui a seul permise d'avoir une connaissance effective de la portée des obligations auxquelles la soumettait le contrat de vente à réméré et le contrat de bail qui lui était lié. Elle fixe cette date au 11 février 2019 lorsque M. [R] lui a adressé un commandement de payer l'arriéré de loyers qu'elle avait accumulé depuis le second semestre de l'année 2018. Elle indique, alors qu'elle avait réglé la totalité de ces loyers, que M. [R] a entendu se prévaloir de la clause du contrat de vente stipulant que 'le défaut de remboursement des impôts, taxes et charges divers se rapportant à l'immeuble, ainsi que de paiement de deux échéances de loyers mensuels restées impayées, consécutives ou non, entraînera la déchéance pour le vendeur de la faculté de rachat, et ceci dans un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR envoyée à l'acquéreur et demeurée infructueuse'. Elle ajoute qu'ayant opposé le 4 novembre 2022, par voie d'exception, la nullité des contrats de vente et de bail à l'action en expulsion que M. [R] avait par ailleurs exercée devant le juge des contentieux de la protection, M. [R] ne peut lui opposer la prescription puisque l'exception est perpétuelle, peu important que cette exception ait été opposée à l'occasion d'une autre instance dès lors que l'interruption de la prescription peut s'étendre d'une action à une autre lorsqu'elles tendent au même but. La SCI 38 [Localité 5] conclut en conséquence à l'infirmation de l'ordonnance. Elle demande à la cour de débouter M. [R] de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] conclut à la confirmation de l'ordonnance et à la condamnation de la SCI 38 [Localité 5] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant qu'à l'appui de sa demande en annulation du contrat de vente et du contrat de bail qui lui est adossé, la SCI 38 [Localité 5] soutient que le contrat de vente constitue un pacte commissoire illicite, dont la nullité entraîne celle du bail qui lui est indissociable, compte tenu, notamment, du prix auquel pourra s'exercer la faculté de rachat, supérieur de 49 151 euros au prix de vente initial, et de l'obligation de régler à M. [R] une indemnité égale à douze mois de loyers, soit 22 692 euros, si la faculté de rachat est exercée dans les douze mois de la vente ; que le point de départ du délai de prescription quinquennal doit être fixé au jour de la conclusion du contrat de vente à réméré, soit le 22 juin 2017, dès lors que c'est à cette date que la SCI 38 [Localité 5] a été en mesure de prendre connaissance de l'ensemble de ses obligations ; Considérant que si l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, alors même qu'elles auraient une cause distincte, tendent aux mêmes fins ; que devant le juge des contentieux de la protection, la SCI 38 [Localité 5] a excipé la nullité du contrat de vente à réméré et du bail à l'action de M. [R] aux fins de constatation de l'échéance du bail, subsidiairement de sa résiliation, et d'expulsion ; que cette exception ayant été soulevée le 4 novembre 2022, alors que l'action était prescrite depuis le 23 juin 2023, quand bien même elle serait accueillie par le juge des contentieux de la protection en application de l'article 1130, alinéa 2, du code civil qui dispose que l'exception de nullité ne se prescrit pas dès lors qu'elle se rapporte à un contrat qui n'a pas reçu exécution, cette imprescriptibilité, réservée aux seules exceptions de nullité, ne peut s'étendre à l'action engagée par la SCI 38 [Localité 5] contre M. [R] ; que cette action engagée le 15 juin 2023, soit au-delà du délai de prescription qui a commencé à courir le 22 juin 2017, est donc prescrite ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Condamne la SCI 38 [Localité 5] aux dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,