Cour de cassation, 19 octobre 2010. 09-16.791

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les époux X... n'avaient pas renseigné la rubrique préimprimée selon laquelle l'acquéreur déclarait que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'il se proposait de solliciter ni sur ses ressources mensuelles, la cour d'appel a pu en déduire que cette situation ne suffisait pas à constituer une réticence dolosive de leur part ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les époux X... justifiaient avoir dès le 1er juin 2004 déposé une demande de prêt auprès de la Banque San Paolo, qui leur avait notifié le 28 juin 2004 une décision de refus, que le 5 juillet 2004 ils avaient fait de même auprès de la Banque populaire du Midi, qui leur avait répondu négativement le 13 juillet 2004, et qu'ils avaient encore accompli vainement des démarches auprès d'autres organismes bancaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir, sans dénaturation, que le "compromis" ne comportant aucune précision sur les caractéristiques du prêt, il était sans objet de vérifier la conformité des demandes de prêts avec les obligations définies à l'acte ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté Monsieur Michel Y... de sa demande tendant à faire juger que Monsieur et Madame X... avaient commis des manoeuvres dolosives sans lesquelles l'indivision Y... n'aurait pas consenti à la signature de l'acte de vente de biens et droits immobiliers sous condition suspensive en date du 24 mai 2004 et, en conséquence, de l'avoir débouté de sa demande de nullité de l'acte du 24 mai 2004 et de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 67.900 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE, sur l'existence de manoeuvres dolosives, aux termes du compromis de vente du 24 mai 2004, les époux X... déclaraient que leur acquisition serait financée par un « prêt relais en attente de la vente de deux biens immobiliers » ; que Michel X... justifie par les pièces produites qu'il venait d'hériter de son père, décédé le 24 mars 2004 et dont il était l'unique héritier, et qu'il avait recueilli dans sa succession deux biens immobiliers, soit 161 parts d'une société civile immobilière lui conférant un droit d'attribution en pleine propriété sur un appartement de cinq pièces, et une maison à usage d'habitation sise à MONTMORILLON ; que dès lors, il en était devenu seul propriétaire en vertu de l'article 724 du Code Civil qui reprenant l'adage « le mort saisit le vif », énonce que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt ; que dans ces conditions, le fait de n'avoir pas précisé que les biens visés dans l'acte provenaient de cette succession ne saurait caractériser une réticence dolosive ; que la condition suspensive ayant pour objet l'obtention d'un prêt relais et non la vente des biens pour lesquels ce prêt était demandé, l'absence de justification de délivrance d'un mandat de vente est sans incidence sur le litige ; que par ailleurs, le seul fait que Monsieur et Madame X... n'aient pas renseigné la rubrique pré imprimée selon laquelle « l'acquéreur déclare que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'ils se propose de solliciter ; que le montant de ses emprunts en cours ainsi que ses ressources mensuelles s'élèvent aux sommes respectivement indiquées ci-après » ne suffit pas davantage à constituer une réticence dolosive de leur part ; ALORS QU' un simple mensonge peut constituer un dol ; que le paragraphe D relatif aux caractéristiques des prêts stipulait clairement que « l'acquéreur déclare que ses ressources lui permettent de solliciter ces prêts et qu'il se propose de les contracter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, soit montant global des prêts à solliciter : prêt relais » ; qu'en refusant de prononcer la nullité pour dol de la vente litigieuse après avoir cependant constaté par motifs adoptés (jugement p. 4) que Monsieur et Madame X... étaient sans emploi et qu'ainsi ils étaient sans ressources, de sorte que la déclaration était manifestement mensongère, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1116 du Code Civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté Monsieur Michel Y... de ses demandes tendant à faire juger que Monsieur et Madame X... n'avaient pas respecté les clauses contractuelles de l'acte du 24 mai 2004 et notamment la condition suspensive, qu'ils ne démontraient pas que les demandes de prêt présentées aux Banques SAN PAOLO et CRÉDIT LYONNAIS étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et, en conséquence, que Monsieur et Madame X... avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive devant être réputée accomplie et débouté Monsieur Michel Y... de sa demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 38.900 € au titre de la clause pénale et de celles de 14.000 € en réparation du préjudice financier et de 15.000 € pour légèreté blâmable et résistance abusive ; AUX MOTIFS QUE le compromis de vente du 24 mai 2004 révèle que les époux X... s'étaient obligés à solliciter un « prêt relais » auprès des organismes financiers de leur choix, Banque SAN PAOLO et CREDIT LYONNAIS notamment, et à déposer ainsi « une ou plusieurs demandes de prêt » dans le délai de 15 jours ; qu'ils justifient avoir dès le 1er juin 2004 déposé une demande de prêt auprès de la Banque SAN PAOLO qui leur a notifié le 28 juin 2004 une décision de refus ; que le 5 juillet 2004, ils ont fait de même auprès de la BANQUE POPULAIRE DU MIDI qui leur a répondu négativement le 13 juillet 2004 ; qu'ainsi, force est de constater qu'à la date d'échéance de la condition suspensive, soit le 20 juillet 2004, les époux X... n'avaient pu obtenir le financement qu'ils avaient demandé ; que dans l'espoir de parvenir à concrétiser leur projet, les époux X... ont encore accompli vainement des démarches auprès d'autres organismes bancaires ; que le compromis de vente ne comportant aucune précision sur les caractéristiques du prêt qu'ils s'étaient obligés à solliciter, il était sans objet de vérifier la conformité des demandes de prêt avec les obligations définies à l'acte ; que la circonstance qu'ils n'ont pas produit ces pièces est donc sans conséquence ; que, constatant avec le premier juge que les époux X... ont rempli leurs obligations contractuelles avec sérieux et loyauté et n'ont commis aucune négligence qui aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1178 du Code Civil, il convient dès lors de confirmer le jugement ; ALORS D'UNE PART QUE le compromis de vente stipulait clairement au titre des caractéristiques du prêt que le montant du prêt à solliciter était un « prêt relais » et qu'il était précisé par ailleurs que son montant s'élevait à la somme de 439.500 €, comprenant le prix de vente, la provision pour frais d'actes et les frais de négociation ; qu'en énonçant dès lors que le compromis de vente ne comportait aucune précision sur les caractéristiques du prêt que Monsieur et Madame X... s'étaient obligés à solliciter, la Cour d'Appel a dénaturé ledit compromis et violé l'article 1134 du Code Civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE, comme le constate la Cour d'Appel, les consorts X... s'étaient obligés à solliciter un prêt relais auprès du CREDIT LYONNAIS ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant expressément invité (conclusions p. 16 et 19), si Monsieur et Madame X... n'avaient pas contacté le CREDIT LYONNAIS hors délai et manqué ainsi à leurs obligations, la Cour d'Appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ; ALORS DE DERNIERE PART QU' en toute hypothèse, la condition est accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt refusé par l'organisme de crédit, le vendeur est en droit d'obtenir la communication des demandes du prêt pour s'assurer que le refus opposé par l'établissement de crédit sollicité n'a pas été provoqué par le demandeur, alors même que toutes les caractéristiques du prêt n'auraient pas été définies dans le compromis de vente ; qu'en estimant que l'absence de communication des demandes de prêts était sans conséquence dès lors que le compromis ne comportait aucune précision sur les caractéristiques du prêt – ce qui était pourtant faux – quand injonction de communiquer ces demandes avait été adressée à Monsieur et Madame X... par ordonnance du Conseiller de la mise en état du 25 novembre 2008, signifiée à Avoué et à personne, et que le vendeur était en droit d'obtenir la communication de ces pièces décisives pour l'appréciation de la bonne foi de Monsieur et Madame X... dans l'exécution de leurs obligations, ce dont ces derniers devaient justifier, la Cour d'Appel a violé les articles 1134, alinéa 3, 1315 et 1178 du Code Civil.