Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/02325

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/02325 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2C2R Minute : 25/00150 SAEM [Localité 10] HABITAT Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX, C/ Monsieur [Y] [F] Madame [Z] [E] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025 DEMANDEUR : SAEM [Localité 10] HABITAT [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 10] représentée par Maître Lou IRIE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX DÉFENDEURS : Monsieur [Y] [F] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 10] comparant en personne Madame [Z] [E] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 10] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 24 Janvier 2025 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 11 avril 2019, la société SAEM [Localité 10] Habitat a consenti à M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 359,06 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 376,40 euros. Le 2 février 2024, la société SAEM [Localité 10] Habitat a fait délivrer à M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] un commandement de payer la somme en principal de 6780,08€ arrêtée à la date du 29 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2024, la société SAEM [Localité 10] Habitat a fait citer M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins : o de constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail d'habitation, o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin, o de les condamner au paiement de la somme de 8470,69€ au titre de la dette locative arrêtée au 12 août 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges normalement exigibles à compter la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, o de les condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 janvier 2025, la société SAEM [Localité 10] Habitat, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8467,48€ arrêtée à la date du 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. M. [Y] [F] et Mme [Z] [E], comparants, ont expliqué être tous deux retraités. Ils ont indiqué que Madame perçoit environ 1400 euros par mois et Monsieur environ 500 euros par mois. Ils ont demandé l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société SAEM [Localité 10] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le bail conclu le 11 avril 2019 contient en son article XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 6780,08 euros arrêtée au 29 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement La société SAEM [Localité 10] Habitat produit un décompte indiquant que M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] restent devoir la somme de 8467,48 € arrêtée à la date du 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. M. [Y] [F] et Mme [Z] [E], comparants, n'ont pas contesté la somme réclamée. Ils seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 8467,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1244,22 euros, et à compter du 4 octobre 2024, date de l'assignation, sur la somme 1689,88 € et à compter de la présente décision sur le surplus. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'ils ont repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience et que le bailleur est favorable à l'octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants leur chef. Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [Y] [F] et Mme [Z] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société SAEM [Localité 10] Habitat, M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] seront condamnés à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 11 avril 2019, par la société SAEM [Localité 10] Habitat à M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 2 avril 2024 ; Condamnons M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] à verser à la société SAEM [Localité 10] Habitat à titre provisionnel la somme de 8467,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 1244,22 euros, à compter du 4 octobre 2024 sur la somme 1689,88 € et à compter de la présente décision sur le surplus ; Autorisons M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200€ et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Condamnons en ce cas M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] à payer à la société SAEM [Localité 10] Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] à verser à la société SAEM [Localité 10] Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [Y] [F] et Mme [Z] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025. La greffière, Le juge