Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean-emmanuel NUNES
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EGC
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIÈRE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [N] [T],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EGC
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2021, la SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 389,73 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5667,58 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [N] [T] le 30 juillet 2021.
Par assignation du 12 octobre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges ou subsidiairement d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7522,55 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Appelée à l’audience du 30 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle.
À l'audience du 30 janvier 2024, la SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 mai 2024, s'élève désormais à 7854,24 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse.
Mme [N] [T], représentée par son avocat, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir obtenu l’accord de la commission du fonds de solidarité pour le logement sur le versement d’une subvention du montant de sa dette. Elle sollicite donc le report du paiement des sommes dues pendant 6 mois puis un échelonnement du solde de la dette sur 18 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5667,58 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2023.
Sur la dette locative
Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2024, Mme [N] [T] lui devait la somme de 7854,24 euros. Il convient de déduire la somme de 652,22 euros que la locataire justifie avoir réglée le 31 mai 2024. Mme [N] [T] est donc redevable de la somme de 7202,02 euros.
Mme [N] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que l’accord de la commission du fonds de solidarité pour le logement sur le versement d’une subvention du montant de sa dette permettra de solder la dette.
Dans ces conditions, et eu égard à l’accord des parties à l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [N] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, à partir du 21 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [N] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 janvier 2021 entre la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F, d’une part, et Mme [N] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 août 2023,
CONDAMNE Mme [N] [T] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme de 7202,02 euros (sept mille deux cent deux euros et deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024,
AUTORISE Mme [N] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir à compter de l’échéance du mois d’avril 2025, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [T],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [N] [T] sera condamnée à verser à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [N] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 et celui de l'assignation du 12 octobre 2023,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
