Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/04065

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 24/04065 DÉCISION contradictoire et en premier ressort Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076 ET : [L] [F] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Maître MORENO Copie à : Monsieur le Prefet d'Indre et Loire Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 6], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Madame [L] [F] née le 08 Avril 1990 à [Localité 5], demeurant : [Adresse 4] - [Localité 6] comparante D'autre Part ; RG 24/4065 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 novembre 2016, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [F] portant sur un logement situé [Adresse 4] - [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 325,12 €. Invoquant des impayés de loyers, le 28 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Le bailleur a ainsi fait assigner Madame [L] [F] par acte de commissaire de justice du 12 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [L] [F] ; - ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ; - condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme en principal de 1 261,74 € au titre des impayés de loyers et de charges ; - condamner Madame [L] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges habituels, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ; - condamner Madame [L] [F] à verser à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Madame [L] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX. A l’audience du 26 septembre 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT - par la voix de son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 615,85 € au 19 septembre 2024, hors dépens. Il indique qu’il n’y a aucune reprise de paiement du loyer hormis un réglement en août 2024 de 480 € et ne pas être favorable à l’octroi de délais de paiement. Madame [L] [F] dit avoir procédé à un paiement de 300 € la veille de l’audience. Elle perçoit des indemnités chomâge de 800 € suite à un licenciement, avoir 2 enfants à charge. Elle propose de régler 100 € ou 50 € en plus de son loyer, en fonction de son activité professionnelle. Elle précise qu’un rappel d’APL est en cours. Madame est invitée à produire en cours de délibéré l’attestation de droits actualisée par la CAF. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er décembre 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur. L'action est donc recevable. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 novembre 2016, le commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et le décompte de la créance actualisé à la somme de 2 615,85 €, hors dépens, au 19 septembre 2024. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Outre les frais de commissaire de justice d’un montant de 168,32 € déjà déduits par le bailleur, il conviendra de déduire les frais de pénalités pour enquête sociale d’un montant de 60,96 € (8*7,62 €), à défaut de justificatifs produits par le bailleur. Madame [L] [F] sera ainsi condamnée à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 2 554,89 € ( 2 784,17 € - 168,32 € - 60,96 €). Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 28 novembre 2023 à Madame [L] [F] pour la somme en principal de 1 313,36 € au titre des impayés de loyers et de charges . Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Madame [L] [F] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les délais mentionnés. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 janvier 2024. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. Madame [L] [F] règle son loyer de façon épisodique. Elle a effectué depuis début 2024 des paiements pour 1 950 €, soit l’équivalent de 3 loyers. Elle perçoit actuellement des indemnités chômage de 800 € par mois, avec deux enfants à charge. Madame [L] [F] n’a pas produit au Tribunal, comme elle l’y a été autorisée, l’attestation de droits CAF pour une connaissance actualisée de ses droits à prestations sociales. A défaut d’une reprise du paiement du loyer courant et compte tenu de sa faible capacité financière non compatible avec un réglement mensuel tel que proposé, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024 et d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [L] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les demandes accessoires Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [L] [F] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne Madame [L] [F] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 2 554,89 € (DEUX MILLE CINQ CENT CINQUANTE QUATRE EUROS, QUATRE VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 septembre 2024 ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 janvier 2024; Dit que Madame [L] [F] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ; Ordonne en conséquence à Madame [L] [F] de restituer les lieux loués ; Dit qu'à défaut, par Madame [L] [F], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] - [Localité 6], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; RG 24/4065 Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [L] [F] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [L] [F] à payer à l’ OPH [Localité 6] HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [L] [F] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection