Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/12008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/12008 N° Portalis 352J-W-B7H-C226N N° MINUTE : 3 Assignation du : 18 Septembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [E] [J][2] [2] [Adresse 2] [Localité 4] JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119 DEFENDERESSE S.A.S. MYR [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 05 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 20 février 2012,la société SCI [Adresse 10], aux droits de laquelle se trouve la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7], a donné à bail commercial en renouvellement à la société SALAMANDRE, aux droits de laquelle sont venues la société LA MAIN ROUGE le 22 février 2017 puis la société MYR le 7 mars 2019, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 1er février 2012 au 31 janvier 2021, l'exercice de l'activité ainsi désignée « CAFE-VINS-LIQUEURS » et un loyer annuel de 26.000 euros hors taxes et hors charges. Selon un acte sous seing privé en date du 24 février 2024, les parties ont décidé d'adjoindre aux locaux loués le local mitoyen devenu vacant, cette modification prenant effet au 1er juillet 2014 et entraînant une augmentation du loyer de 700 euros par mois à compter de cette date, et le bailleur a autorisé le preneur à réaliser à ses frais et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, les travaux d'agrandissement du restaurant et de restructuration de la partie cuisine/sanitaires selon projet annexé à l'avenant. A compter du 1er février 2021, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation. Par acte d'huissier de justice signifié le 17 juin 2021, le bailleur a donné congé au preneur pour le 31 décembre 2021, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer de 67.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre reconmmandée avec avis de réception en date du 21 juin 2023, la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] a notifié à la société MYR un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 67.700 euros lors taxes et hors charges par an. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023, la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] a assigné la société MYR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 5 avril 2024 à laquelle la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] et la société MYR étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] demande au juge des loyers commerciaux de : à titre principal, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à un montant annuel de 67.700 euros en principal, hors taxes et hors charges ; - débouter la société MYR de ses demandes ; - juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ; - condamner la société MYR au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; à titre subsidiaire, - désigner tel expert qu’il plaira, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ; - dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que la société MYR devra régler à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 67.700 euros hors taxes et hors charges ; - voir en telle hypothèse réserver les dépens ; - ordonner en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A soutien des ses demandes, la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] expose qu'en application de l'article R.145-3 du code de commerce, le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative en raison d'une modification notable des caractéristiques des locaux. Elle indique qu'au cours du bail expiré, d'une part, un local mitoyen a été annexé aux locaux principaux en 2014 et, d'autre part, la partie cuisine/sanitaires a été restructurée en 2019 lorsque la société MYR est entrée dans les lieux. Elle soutient qu'il y a eu modification de l'assiette du bail puisque la surface utile du rez-de-chaussée a été augmentée de plus de 17 % et qu'elle rapporte bien la preuve de la réalisation de ces travaux et de leur consistance. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle considère que les locaux bénéficient d'un emplacement dynamique et bien adapté à l'activité exercée par le preneur et central et recherché sur le plan résidentiel, et qu'ils sont en bon état d'entretien et bénéficient de prestations très récentes. Elle invoque, pour la partie commerciale, une surface de 120,90 m² et une surface pondérée de 87,99 m² arrondis à 88 m² et, pour la partie habitation, une surface de 22,30 m². Compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, elle retient un prix unitaire de 620 euros/m²P pour la partie commerciale avec une majoration de 15 % en raison du droit de terrasse, soit une valeur locative de 60.720 euros, et un prix unitaire de 312 euros pour la partie habitation, soit une valeur locative de 6.957,60 euros, soit une valeur locative totale de 67.677,60 euros arrondis à 67.700 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société MYR demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le prix du loyer au 1er janvier 2022 à la somme de 29.552,74 euros ; - dans l'hypothèse où le juge ordonnerait une expertise, compléter la mission de l'expert en lui demandant de se prononcer sur la qualification des travaux réalisés par le preneur et de donner son avis sur l’existence d'un motif de déplafonnement lié auxdits travaux ; - dans ce cas, fixer le loyer provisionnel dû par le locataire pendant toute la durée de la procédure à son montant actuel ; - en toute hypothése, mettre à la charge de la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] le montant de la provision à valoir sur les frais de l'expertise. La société MYR soutient qu'au cours du bail expiré il n'y a pas eu de modifiation substantielle des caractérisques des locaux dépassant les simples travaux d'amélioration de la commercialité et de la fonctionnalité du local exploité. Elle indique en effet que l'adjonction du local mitoyen n'a été que très limitée dans la mesure où elle a permis d'ajouter tout au plus six chaises dans une surface qui n'est pas précisée par le bailleur, ce qui ne constitue pas une modification des caractéristiques du local. Elle en conclut qu'il y a lieu d'écarter la demande de déplafonnement formulée par la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] et de fixer le loyer au montant plafonné résultant de la variation de l'indice. Subsidiairement, en ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, elle conteste la pondération appliquée par la bailleur en se référant à l'analyse de M. [P] [T], expert près la cour d'appel, dont elle produit le rapport et retient une surface pondérée de 77,09 m²P arrondie à 77 m²P. Compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, de la situation des locaux dans un quartier résidentiel et populaire, de la configuration rationnelle des locaux et du droit de terrasse, elle retient un prix unitaire de 425 euros/m²P pour la partie commerciale, outre une majoration de 7 % pour droit de terrasse, soit une valeur locative de 35.015,75 euros, et une prix de 276 euros pour la partie habitation, soit une valeur locative de 6.154,80 euros, et une valeur locative totale de 41.170,55 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2022 par l'effet du congé signifié par la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] le 17 juin 2021. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En outre, aux termes de l'article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon l'article R.145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Enfin, le contrat de bail stipule que « Tous embellissements et améliorations resteront à l'expiration du bail la propriété du bailleur, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif. » Ainsi, les travaux modifiant les caractéristiques des locaux, qui relèvent de l’article R. 145-3 du code de commerce, qu’ils soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, à condition que dans ce dernier cas ils aient fait accession au bailleur, peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit la date de leur réalisation. En revanche, les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas pris la charge, directement ou indirectement, et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés. En l'espèce, les parties s'opposent sur la nature des travaux qui auraient été réalisés par la société MYR au cours du bail expiré et qui seraient susceptibles d'entraîner le déplafonnement du loyer. En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet. Par conséquent, en application de l’article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise. Les parties devront néanmoins s'interroger sur la portée de la clause d'accession rappelée ci-dessus dès lors qu'elle ne vise que les améliorations et embellissements et non les modifications des caratéristiques des locaux, étant souligné en outre que l'accession stipulée à l'expiration du bail ne peut en fait se réaliser qu'à l'expiration des relations contractuelles puisque la possibilité pour le bailleur d'exiger la remise des lieux en leur état primitif s'avère incompatible avec le renouvellement du bail. L'expertise aura lieu selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société MYR pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] et la société MYR, et portant sur les locaux sis à [Adresse 8], à compter du 1er janvier 2022 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder : Mme [E] [J] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 6] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 9], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l'ampleur des travaux allégués par le bailleur au regard des articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 19 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 4 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 14 mai 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER