Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/00692

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00692 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ILHA CG TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON 16 novembre 2021 RG :19/02991 [B] C/ Syndic. de copro. DE LA [Adresse 3] Grosse délivrée le 14/12/2023 à SCP Coudurier & Chamski Selarl Lexavoue COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section A ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 16 Novembre 2021, N°19/02991 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre Madame Virginie HUET, Conseillère Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 26 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [E] [X] [V] [B] né le 11 Novembre 1962 à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3], représentée par son Syndic en exercice la SA FONCIA PAYS d'AIX, immatriculée au RCS d'Aix en Provence sous le n° 327 918 231, poursuites et diligences de son représentantlégal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Février 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 14 Décembre 2023, Exposé du litige M. [E] [B] est copropriétaire au 4ème et dernier étage d'un appartement dans la [Adresse 3], située à [Localité 1] (Bouches du Rhône), composée de 10 copropriétaires. Par acte d'huissier en date du 14 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] (le syndicat) a fait assigner M. [B] en paiement de charges. Par jugement contradictoire prononcé le 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - déclaré recevable la demande du syndicat - condamné M. [B] à payer au syndicat la somme de 12.383,84 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires - débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts - débouté M. [B] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et de condamnation du syndicat à effectuer des travaux de remise en état des combles - condamné M. [B] à payer au syndicat la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration effectuée le 19 février 2022, M. [B] a interjeté appel. Par conclusions dématérialisées notifiées le 14 février 2023, M. [B] demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions - de déclarer la société Foncia dépourvue de qualité à agir pour le compte du syndicat - de débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes - reconventionnellement , de condamner le syndicat à lui payer *la somme de 284.048 euros en réparation de son préjudice matériel * la somme de 80.000 euros en réparation de son préjudice moral - d'ordonner au syndicat d'effectuer, sous astreinte journalière de 500 euros à compter de la signification de la décision à intervenir, tous les travaux nécessaires à la remise en état des combles et leur mise en conformité - de condamner le syndicat à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant prétend que le syndic ne dispose d'aucun pouvoir spécial pour agir en justice dans le cadre de cette procédure et que sa désignation ne lui est pas opposable. Il soutient en outre que l'autorité de chose jugée du jugement du tribunal d'instance de Marseille s'oppose à ce qu'il lui soit réclamé les charges pour la période de 2011 à 2014. Il prétend que le syndicat pourtant informé des désordres de fissures et d'affaissement des saluces, affectant les combles, n'a engagé aucun travaux, ce qui a entrainé une dégradation du plafond de son appartement, l'a empêché d'habiter normalement les pièces de vie de son appartement et l'a contraint à interrompre les travaux de rénovation de son appartement. Il estime à 40 % la moins value de son appartement générée par l'inertie des copropriétaires. Par conclusions dématérialisées notifiées le 7 février 2023, le syndicat demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive - condamner en outre M. [B] à lui payer la somme complémentaire de 1.672,49 euros selon décompte de charges actualisé au 1er janvier 2023 - condamner M. [B] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts - condamner M. [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimé se prévaut de l'article 55 du décret du 23 mars 1967 autorisant le syndic à ester en justice sans autorisation de l'assemblée générale , s'agissant d'un recouvrement de charges. En ce qui concerne la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [B], il estime que c'est M. [B] lui-même qui par son refus de laisser l'accès à son logement est à l'origine de la non-réalisation des travaux. La clôture de la procédure a été fixée au 16 février 2023. Motifs de la décision Sur le paiement des charges Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [B] Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée M. [B] s'oppose à la demande en paiement en invoquant le défaut de qualité du syndic 'Sa Foncia Pays d'Aix' à agir en justice (a) et l'autorité de chose jugée de la décision rendue le 15 septembre 2016 (b) a) sur le défaut de qualité à agir de la société Sa Foncia Pays d'Aix comme représentant du syndicat Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] qui s'est déroulée le 5 décembre 2017, que la SA Foncia Pays d'Aix a été désignée comme syndic. Dès lors qu'il est justifié que ce procès-verbal a été notifié dans les formes requises aux copropriétaires opposants ou absents, parmi lesquels M. [B], sans que ces derniers agissent en contestation dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette désignation est définitive et opposable à tous, étant précisé que le mandat du syndic a été valablement renouvelé depuis. Conformément à l'article 18 de la loi précitée, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'action en recouvrement de créance, comme en l'espèce , est dispensée d'autorisation. Il y a donc lieu d'écarter la fin de non-recevoir soulevée par M. [B] tenant au défaut de qualité à agir du syndic la Sa Foncia Pays d'Aix, en représentation du syndicat pour une action en recouvrement de créance et de confirmer le jugement de première instance à cet égard. b) sur l'autorité de chose jugée Selon l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident, a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qui tranche. En l'espèce, il n'est pas contesté que par acte d'huissier délivré le 5 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a fait assigner M. [B] en paiement de charges. Par jugement du 15 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes : - constate que le syndic sud Gestion Immobilier ne justifie pas de sa qualité pour agir au nom du syndicat de la [Adresse 3], en l'absence de mandat de représentation valable tant à la date de délivrance de l'assignation, qu'à la date des débats - en conséquence dit irrecevables en l'état les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à l'encontre de M. [B]. Le tribunal de grande instance n'ayant pas statué sur le fond, mais rendu une décision d'irrecevabilité en l'état, une nouvelle demande pour les mêmes causes ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée, dès lors que la cause d'irrecevabilité a entretemps disparu, le syndic Sa Foncia Pays d'Aix régulièrement désigné ayant qualité dans le cadre de la présente instance pour représenter le syndicat. Il y a donc lieu d'écarter ce moyen de défense tiré de la chose jugée et de confirmer la décision déférée de ce chef. Sur le bien-fondé de la demande en paiement Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées. En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune et selon les modalités y définies. Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce, le syndicat produit : * les procès-verbaux suivants des assemblées générales approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget provisionnel ainsi que la réalisation de travaux : - le procès-verbal d'assemblée générale du 1er juillet 2010 - le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2011 - le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2011 - le procès-verbal d'assemblée générale du 10 avril 2012 - le procès-verbal d'assemblée générale du 1er octobre 2013 - le procès-verbal d'assemblée générale du 23 octobre 2014 - le procès-verbal d'assemblée générale du 18 décembre 2015 - le procès-verbal d'assemblée générale du 29 mars 2017 - le procès-verbal d'assemblée générale du 5 décembre 2017 - le procès-verbal d'assemblée générale du 6 juin 2018 - le procès-verbal d'assemblée générale du 6 juin 2019 - le procès-verbal d'assemblée générale du 11 juin 2020 - le procès-verbal d'assemblée générale du 30 aout 2021 - le procès-verbal d'assemblée générale du 5 mai 2022 *les appels de fonds du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2022 - des commandements de payer délivrés en 2011, 2012 et 2014 et lettres de relance du syndic envoyés en 2014,2015 et 2018 - les décomptes actualisés au 1er avril 2021 ainsi que des décomptes ultérieurs concernant les charges supplémentaires dues au titre des exercices suivants, représentant au 1er janvier 2023 une somme de 1.672,49 euros. Ces documents sont de nature à établir le bien-fondé de la créance du syndicat à l'encontre de M. [B] au 1er avril 2021 à hauteur de la somme de 12.383,84 euros, telle que retenue par le premier juge. Le jugement sera par voie de conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [B] à payer au syndicat la somme de 12.383,84 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2021. En ce qui concerne les charges postérieures exigibles, M. [B] n'établissant pas avoir procédé à des règlements, sera condamné en outre à payer au syndicat la somme de 1.672,49 euros , selon décompte arrêté au 1er janvier 2023. Sur les demandes reconventionnelles M. [B] prétend que l'entreprise MRB qu'il avait mandatée au mois de mai 2016 pour procéder à la réfection du plafond de la salle à manger et du salon de son appartement, après avoir constaté d'importantes fissures évolutives sur l'ensemble de la surface, a arrêté les travaux et mis en place des étais de calage, afin d'éviter un effondrement de la structure. Il ajoute que le syndicat, bien qu'ayant connaissance du rapport d'expertise établi le 4 juillet 2016 indiquant que les fissures avaient pour origine un décollement des saluces dans les combles, n'a jamais procédé aux travaux qui s'imposaient. M. [B] recherche la responsabilité du syndicat et sollicite d'une part la réalisation de travaux par la copropriété au niveau des combles (a) et d'autre part des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel (b) et en réparation de son préjudice moral (c). a) Sur la réalisation des travaux Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile... Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes... La responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Et celui-ci ne peut s'en exonérer qu'en démontrant soit l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué , soit la faute de la victime. En l'espèce, il n'est pas contesté que le plafond de l'appartement de M. [B], correspondant au plancher des combles , est fissuré, M. [W], directeur de la société MRB chargée de la rénovation du plafond de l'appartement de M. [B] indiquant qu'après avoir constaté d'importantes fissures sur le plafond en de multiples endroits, il a dû abandonner le chantier compte tenu des risques importants d'effondrement. Le rapport de l'entreprise de Bâtiment Genie Civil- l'Eurl BE Bertoli Girond- en date du 4 juillet 2020, qui ne fait l'objet d'aucune contestation et qui doit donc servir de base à la détermination de l'origine des fissures apparues au plafond de M. [B] mentionne que les fissures au plafond du 4ème sont dues à un décollement des saluces, l'affaissement des saluces est dû à une charge accidentelle soit d'une personne, soit à un entreposage lors des différentes réparations..... Par conséquent, dès lors qu'il est établi que les désordres affectant les plafonds de l'appartement de M. [B] ont leur origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sauf faute caractérisée de la victime. Or, en l'espèce, il n'est pas établi que M. [B] est l'auteur de l'entreposage ayant créé l'affaissement des saluces. Ainsi, le syndicat , en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, doit effectuer les travaux préconisés par l'Eurl BE Bertoli Gimond, à savoir 'un faux plafond sur 20 m2 environ en lieu et place des saluces, vérification de la toiture, déblaiement dess anciennes cuves à eau des terrassons et des gravats, traitement des poutres contre les insectes par injection de produits type xylophène premium ' Toutefois, il apparaît que nonobstant des courriers adressés par le syndic à M. [B] en date du 4 juillet ,10 août et 5 septembre 2018, lui demandant de prendre contact avec l'agence pour organiser l'accès à son logement, M. [B] n'a donné aucune suite à ces demandes. Par ailleurs, il résulte du rapport en date du 13 août 2019 du mandataire ad hoc du syndicat, judiciairement désigné le 6 août 2018, que M. [B] n'a pas déféré au rendez-vous de médiation proposé par le mandataire ad hoc. Ce comportement d'obstruction de la part de M. [B] doit conduire la cour d'une part à ne pas assortir la décision d'une astreinte et d'autre part à prévoir que préalablement à la réalisation des travaux , le syndic devra avertir M. [B] par LRAR, un mois avant des dates d'intervention des entrepreneurs et que M. [B] devra tout mettre en oeuvre pour permettre l'accès à son logement pendant la durée des travaux ainsi annoncés. b) Sur le préjudice matériel M. [B] sollicite à ce titre une somme de 284.048 euros se décomposant comme suit : - préjudice de jouissance : 100.000 euros - perte d'une chance, manque à gagner correspondant à la moins value de 40 % de son appartement : 172.000 euros - frais engagés : location d'étais de calage : 12.048 euros. Sur le préjudice de jouissance M. [B] sollicite une somme de 100.000 euros au motif que les pièces de vie (cuisine, salle à manger) étant envahies d'étais, il a dû organiser sa vie à l'extérieur pendant cinq années en multipliant les sorties au restaurant, son univers étant limité à la chambre à coucher et aux sanitaires. Toutefois la cour relève qu'il n'est produit aucun justificatif des dépenses supplémentaires alléguées ; que par ailleurs, il n'est versé aux débats aucun élément permettant de déterminer la valeur locative de l'appartement ; enfin que la réalité des tracas de vie dans ces conditions résulte de la nature et du siège des dommages. De plus, si cette situation est dûe jusqu'en juillet 2018 à une inertie du syndicat, au délà de cette date, la persistance du préjudice de jouissance est imputable à M. [B] qui a refusé l'accès à son appartement pour la réalisation des travaux. Dans ces conditions, il convient d'une part de limiter le préjudice de jouissance à deux années et d'autre part de fixer le préjudice de jouissance mensuel à la somme de 300 euros, ce qui représente un préjudice de jouissance de 7.200 euros . (300 euros X 24 mois). Sur la perte de chance La perte de chance est la disparition certaine d'une éventualité favorable. En l'espèce, la moins-value de l'appartement estimée à 40 % est directement lié à son état actuel (présence d'étais de calage de nature à inquiéter tout acquéreur potentiel) mais revêt un caractère provisoire, les professionnels indiquant clairement dans leur attestation que dès que les travaux seront réalisés, l'appartement pourra être vendu au prix du marché. Ainsi les conditions de perte d'une chance ne sont pas remplies en l'espèce, puisque M. [B] retrouvera la possibilité de vendre son appartement au prix normal, dès la réfection des travaux. Ce chef de préjudice ne sera donc pas retenu. Sur les frais engagés Le risque d'effondrement du plafond a nécessité la mise en place des étais de calage dès le 16 août 2016 par l'entreprise MRB. M. [B] produit des factures de mise en place et de location des étais de calage destinés à supporter le plafond pour la période du 16 août 2016 au 31 décembre 2019. Le syndicat par l'entremise de son syndic, ne s'étant manifesté pour réaliser les travaux qu'en juillet 2018, doit supporter le coût de location de ces étais de calage jusqu'à cette date , ce qui représente une somme cumulée de 8.945 euros. Il y a donc lieu de condamner le syndicat à payer à M. [B] la somme de 16.145 euros (7.200 + 8.945 ) en réparation de son préjudice matériel. c) Sur le préjudice moral Aucun élément versé aux débats ne vient caractériser l'existence d'un préjudice moral subi par M. [B] en lien avec une faute commise par le syndicat. Il y a donc lieu de débouter M. [B] de sa demande de chef. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s'agit d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé. En s'abstenant de régler sa quote-part de charges de copropriété pendant une très longue période , M. [B] a privé le syndicat des copropriétaires de légitimes rentrées de fonds, ce qui a généré un déséquilibre financier significatif ayant conduit à la désignation judiciaire d'un mandataire ad hoc , lequel conclut dans son rapport du 19 août 2019 que les sommes dues par M. [B] , principal débiteur de la copropriété, représentent une année de charges, ce qui ne permet pas au syndicat de fonctionner normalement.... Il est urgent et nécessaire de régulariser une procédure en recouvrement de charges à l'encontre de M. [B]. Le syndicat des copropriétaires rapportant ainsi la preuve des difficultés de trésorerie qu'il a rencontrées, il lui sera accordé à titre de dommages et intérêts la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Chacune des parties succombant partiellement, il ne sera pas alloué d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les parties conserveront la charge des dépens de l'instance (1ère instance et appel) qu'elles ont exposés. PAR CES MOTIFS, LA COUR : La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en ce qu' après avoir écarté les fins de non-recevoir soulevées, il a condamné M. [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Pays d'Aix la somme de 12.383,84 euros au titre des charges impayés à la date du 1er avril 2021, L'Infirme pour le surplus Statuant des chefs infirmés Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à effectuer les travaux préconisés par l'Eurl BE Bertoli Gimond, à savoir 'un faux plafond sur 20 m2 environ en lieu et place des saluces, vérification de la toiture, déblaiement dess anciennes cuves à eau des terrassons et des gravats, traitement des poutres contre les insectes par injection de produits type xylophène premium ' et ce dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision , à charge pour le syndic préalablement à la réalisation des travaux , d'avertir M. [B] par LRAR, un mois avant, des dates d'intervention des entrepreneurs et pour M. [B] de tout mettre en oeuvre pour permettre l'accès à son logement pendant la durée des travaux ainsi annoncés Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à M. [E] [B] la somme de 16.145 euros en réparation de son préjudice matériel Déboute M. [B] de son surplus de demandes Condamne M. [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive Y ajoutant Condamne M. [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.672,49 euros représentant les charges supplémentaires dues au titre des exercices suivants, selon décompte arrêté au 1er janvier 2023 Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,