Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 2 juin 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10250 F
Pourvoi n° X 15-19.998
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. T... M...,
2°/ Mme H... R... épouse M...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 avril 2015 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme F... O... veuve J..., domiciliée [...] ,
2°/ à la société Immobilière de Normandie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne W... Y...,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de M. et Mme M..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mme O... veuve J..., de la SCP Boulloche, avocat de la société Immobilière de Normandie ;
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme M... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme J... et la somme globale de 3 000 euros à la société Immobilière de Normandie ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme M...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme M... de leurs demandes formées contre Mme J... ;
AUX MOTIFS QUE sur la nature et les conséquences de la clause insérée dans le contrat de vente, c'est à juste titre que le tribunal a considéré, comme le fait valoir l'appelante et contrairement à ce que soutiennent les intimés, que le paragraphe intitulé « conditions suspensives », où il était mentionné que « l'acquéreur (avait) signé un compromis de vente pour la vente de son bien sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, cette condition sera levée le 15/11/2011 » constituait une condition suspensive de la vente entre les époux M... et Mme J... et qu'elle était dénuée de caractère équivoque ; qu'en effet, la simple insertion de cette clause dans la paragraphe relatif aux conditions suspensives suffit pour lui reconnaître une telle portée, à défaut de laquelle elle aurait d'ailleurs été dépourvue de tout sens et de toute utilité ; que par ailleurs, la date de levée de la condition ne pouvait que concerner la vente [...] puisqu'il eût été impossible d'apporter, dans cet acte, de modification à la date de levée de la condition suspensive figurant dans un acte distinct passé entre des parties différentes, à savoir la vente entre Mme J... et les consorts V..., dont la date de réalisation de la condition suspensive était fixée au 8 novembre 2011 ; que c'est en vain que les époux M... font valoir que le principe de l'effet relatif des conventions fait obstacle à ce qu'un contrat s'impose à un tiers, dès lors qu'ils ont accepté que Mme J... fasse de la réalisation de la condition suspensive résultant d'un contrat distinct, une condition suspensive particulière du contrat qu'ils passaient avec elle ; que le tribunal n'a, en revanche, pas tiré toutes les conséquences de la qualification qu'il attribuait valablement à cette clause ; qu'il n'est en effet pas contesté que la condition suspensive de la vente entre Mme J... et les consorts V... n'a pas été réalisée ; que faisant droit à l'argumentation des époux M..., le tribunal a considéré que Mme J... avait commis une faute qui permettait de lui imputer cette absence de réalisation ; qu'il a relevé, d'une part, que les consorts V... avaient justifié d'un refus de prêt qui était postérieur à la date fixée pour la réalisation de la condition et qui portait sur un prêt différent de celui envisagé sur le contrat, d'autre part, que Mme J... ne justifiait ni n'alléguait de poursuites à leur encontre aux fins de réalisation forcée de la vente ou d'indemnisation ; que toutefois, il résulte des pièces produites que Mme J... a informé les époux M... de la non réalisation de la condition suspensive dès le 16 décembre 2011, alors même qu'ils ne s'étaient pas inquiétés du sort de cette condition qui expirait, selon le contrat qui les liait, au 15 novembre 2011 ; qu'elle ne peut être soupçonnée de n'avoir pas souhaité réellement la vente de son immeuble, alors que, par acte du 9 novembre 2011, elle a consenti aux consorts V... une prorogation de réalisation de la condition suspensive au 8 décembre 2011 ; que la circonstance qu'elle n'ait pas demandé de réalisation forcée ou d'indemnisation, comme il lui était loisible de le faire, est inopérante ; que de telles actions étaient dénuées de tout effet sur la condition suspensive du contrat la liant aux époux M..., dont l'absence de réalisation était acquise du seul fait de l'impossibilité des consorts V..., fût-elle due à leur propre faute résultant de la recherche d'un prêt non conforme aux prévisions figurant dans le contrat de vente, d'obtenir la réalisation de leur propre condition suspensive, à laquelle Mme J..., dont il n'est pas allégué qu'elle aurait pu s'immiscer dans l'obtention du prêt convenu ou de tout autre prêt, ne pouvait d'aucune manière contribuer ; que c'est en vain que les époux M... invoquent une lettre du 20 décembre 2011 dans laquelle M. V... indique : « nous avons décidé d'un commun accord avec Mme J... de ne pas donner suite à la vente de la maison », dès lors que cette lettre, dont la formulation émane au demeurant du seul M. V..., ne fait que tirer les conséquences de l'impossibilité des consorts V... d'obtenir un prêt, peu important là encore, du moins dans le cadre du présent litige, qu'elle soit fondée sur un document tardif émanant d'un autre établissement bancaire que celui auquel ils s'étaient engagés à recourir dans l'acte de vente, à savoir une réponse négative de la BRED du 19 décembre 2011, et qu'elle puisse leur être éventuellement imputable à faute ; que d'une manière plus générale, aucun lien de causalité n'est établi entre l'attitude de Mme J... telle que relatée par le tribunal ou constatée au regard des pièces versées aux débats et l'absence de réalisation de la condition suspensive de la vente signée avec les époux M... ; que son refus de réitérer la vente par acte authentique n'est donc lui-même pas fautif ; que c'est par conséquent à tort que le tribunal a condamné Mme J... au paiement de la clause pénale ; que le jugement sera infirmé en ce sens et les époux M... déboutés de leurs demandes relatives tant à la clause pénale qu'aux autres préjudices qu'ils allèguent comme conséquence du refus de réitérer la vente par acte authentique ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en page six de l'acte de vente conclu le 14 octobre 2011 entre les époux M... et Mme J... figure la clause suivante : « (
) 4. Autre(s) condition(s) suspensive(s) : L'acquéreur a signé un compromis de vente pour la vente de son bien sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, cette condition sera levée au plus tard le 15/11/2011 » ; qu'en estimant que cette clause instituait une conditions suspensive qui était entrée dans le champ contractuel et qui pouvait être invoquée à l'encontre de M. et Mme M... par Mme J... dans le cadre de l'exécution de la convention du 14 octobre 2011, cependant que la vente évoquée par cette clause, frappée d'une condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt, concerne la cession par Mme J... d'un bien aux consorts V..., tiers au contrat du 14 octobre 2011, et seuls bénéficiaires de la condition suspensive, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la stipulation litigieuse et a violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse, en page six de l'acte de vente conclu le 14 octobre 2011 entre les époux M... et Mme J... figure la clause suivante : « (
) 4. Autre(s) condition(s) suspensive(s) : L'acquéreur a signé un compromis de vente pour la vente de son bien sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, cette condition sera levée au plus tard le 15/11/2011 » ; qu'en estimant que cette clause pouvait être invoquée par Mme J... pour se soustraire à l'obligation qui était la sienne de régulariser l'acte authentique de vente, cependant qu'elle constatait que cette clause n'avait été en réalité pas mise en oeuvre par Mme J..., qui y avait unilatéralement substitué une autre clause, inopposable à M. et Mme M..., dont le terme se trouvait fixé au 8 décembre 2011 (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 2), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1165 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme M... de leurs demandes formées contre la société Immobilière de Normandie ;
AUX MOTIFS QUE les époux M... prétendent subsidiairement que la responsabilité de la société Immobilière de Normandie, qui a rédigé l'acte de vente, est engagée à leur égard au motif que l'échec de la vente résulte de l'imprécision, de la rédaction maladroite et du caractère équivoque de la clause, alors qu'elle était tenue à leur égard, d'une part, à une obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'elle avait rédigé, d'autre part, à un devoir de conseil ; que toutefois, il résulte des motifs qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être relevé dans la rédaction même de la clause ; que par ailleurs, il n'est pas démontré que l'agent immobilier aurait omis d'appeler l'attention des vendeurs sur cette clause ; qu'au contraire, celle-ci était, d'une part, écrite en caractère gras et italiques, contrairement aux autres clauses classiques figurant par ailleurs sur le contrat, ce qui était de nature à attirer leur attention sur sa spécificité, d'autre part, pleinement intégrée dans la partie relative aux conditions suspensives, de telle sorte qu'ils étaient nécessairement informés de ce que cette clause était soumise au même régime que les autres conditions suspensives figurant dans l'acte ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation, qui concerne la portée de la clause figurant en page 6 de l'acte de vente du 14 octobre 2011, entraînera par voie de conséquence, et par application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a considéré que la société Immobilière de Normandie n'avait commis aucun manquement dans la rédaction de cette clause ;
ET ALORS QU' en cas de rejet du premier moyen de cassation motif pris de ce que la clause litigieuse présentait un caractère incertain, nécessitant une interprétation par les juges du fond qui ont pu lui reconnaître à ce titre le caractère de condition suspensive, ce rejet emportera lui aussi par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué du chef du rejet des demandes formées par M. et Mme M... à l'encontre de la société Immobilière de Normandie, pour violation de l'article 1147 du code civil.
